Фото: freepik.com

На вторичном рынке жилья доля квартир, продающихся с дисконтом свыше 8%, выросла за год в среднем по России с 22% до 30%. Если посмотреть на ситуацию по конкретным городам-миллионникам, можно найти немало таких мест. Так, в Челябинске скидывают более 8% от стоимости квартиры при её продаже в 41,4% сделок, в Омске — в 35%, Нижнем Новгороде — 34,8%. В Краснодаре доля квартир на вторичном рынке, продающихся с такой скидкой, дошла до 34,2%, в Новосибирске — до 33%. 

Далее идут Самара (32,8%), Красноярск (32,7%), Екатеринбург (29,2%), Уфа (26,2%). Замыкает десятку самых «дисконтных» городов северная столица: в Санкт-Петербурге почти каждую четвертую квартиру (24,2%) продают со скидкой более 8%. Затем идет Казань (22,6%) и Москва (21,8%). А меньше всего готовы уступать покупателям продавцы в Ростове-на-Дону (18,1%).

По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, увеличение размера дисконта на вторичке — это реакция продавцов на новую реальность на рынке жилья. Сегодня цены перегреты, ставки по ипотеке заградительные, и спрос остывает. Но и на первичном рынке скидки на недвижимость в московском регионе бьют рекорды: квартиры с официальным жилым статусом предлагаются с дисконтами до 40%, апартаменты можно купить со скидкой до 50%. Причины те же — высокие цены, дорогая ипотека и отсутствие льгот, которые ранее поддерживали спрос и раздували стоимость жилья. 

«В целом цены на недвижимость смотрят вниз как на первичном, так и на вторичном рынке, — отмечает аналитик. — На вторичке стоимость квартир снижается не только благодаря дисконтам, но уже и в прайсах: дешевые сегменты, более чувствительные к изменению экономической конъюнктуры, уже ушли в минус, и снижение продолжится».

Но есть и другое мнение. «Пока о массовой практике больших скидок на рынке вторичного жилья говорить рано», — утверждает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. Сейчас ситуацию можно описать как адаптацию: продавцы в этом сегменте всегда замедленно реагируют на внешние изменения и неохотно идут на пересмотр собственных ценовых ожиданий. Действительно, за последний год многие продавцы решили снизить цену на вторичные квартиры. Дисконт разный — от 1-2% до 8-10%. Но большинство покупателей все-таки пока не решились уменьшать стоимость продаваемого жилья, считает эксперт.

«Собственники вторичного жилья в ходе торгов нередко готовы снижать стоимость квартиры до 10%, но это связано с тем, что зачастую принято устанавливать первоначальную цену выше рынка, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Де-факто крупных дисконтов на вторичном рынке нет». В свою очередь, на первичном рынке скидки сегодня получили широкое распространение. На текущий момент дисконт установлен в 185 проектах из 300 на первичном рынке столицы. Суммарно цены вниз корректируют 40 девелоперов. Максимальный размер дисконта сейчас составляет порядка 40%. Эти значения сохранятся в ближайшие 2-3 месяца, после чего застройщики начнут отказываться от текущей скидочной политики, полагает топ-менеджер.

Но и тут нет единого мнения. «Традиционно максимальный дисконт приурочен к Новому году, то есть скидки начинают предлагать покупателям с декабря, — напомнила генеральный директор BSN Group Яна Глазунова. — Однако перед тем, как это делать, цены искусственно завышают ещё с сентября. Отдельные лоты, не пользующиеся высоким спросом, могут предлагаться со скидками, но это никак не массовое явление в проекте».

А вот насчет того, стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить до лучших времен, эксперты оказались единодушны. По словам Сырцова, сейчас сложились благоприятные условия для приобретения первичного жилья с помощью рассрочки, семейной ипотеки или единовременной оплаты. Многие девелоперы установили значительные скидки, причем это не маркетинговая уловка — цены реально существенно снизились в десятках проектов — и эксперт рекомендует этим воспользоваться. 

Фото: freepik.com

В среднем по стране «квадрат» студий и «однушек» подорожал на 20% в 66 мегаполисах, подешевел лишь в четырех. Площадь квартир-малюток выросла, но незначительно – с 27,1 до 27,3 метра за год.

Больше всего за год «потяжелели» маленькие квартиры в тех городах, где они прежде стоили относительно недорого: в Новокузнецке (плюс 64%, 145 тысяч рублей за квадратный метр), в Омске (плюс 63,4%, 171 тысяча), в Грозном (+62,8%, 77 тысяч).

Но и в «дорогих» городах цены на «маломерки» не снижаются. В Москве зафиксирован рост на 15% (415 тысяч рублей за квадратный метр, средняя площадь маленькой квартиры — 28,3 метра), в Санкт-Петербурге – на 14,5% (245 тысяч рублей за квадратный метр, средняя площадь малогабаритки – 30 метров).

Однако всё это – копейки по сравнению с еще одним городом. Самые дорогие малогабаритки – в Сочи. 452 тысячи рублей – такова средняя цена за «квадрат» жилья самого популярного размера на курорте. Цена-то высокая, да только размер квартирки маленький — 24,9 метра.

Спрашивается, зачем покупать крошечное жилье на море минимум за 11 миллионов рублей? Семьей с комфортом в нем не разместиться. Да и не факт, что «по дешевке» можно купить недвижимость вблизи от пляжа…

Не проще ли жить в санатории за 20 тысяч рублей в день с полным пансионом или, если хотите, в пафосной гостинице за 100 тысяч рублей в день? Простые подсчеты показывают: две недели отдыха в год обойдутся в санатории в 280 тысяч, в шикарном отеле — в 1,4 миллиона рублей. Денег, потраченных на покупку малогабаритки, хватит на роскошный отдых на 10-50 лет вперед, в зависимости от аппетита.

— Маленькая квартира – это, конечно, не вариант для постоянного проживания. Но — вариант для проведения отпуска в любое время, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Если мы говорим про Сочи, это очень хорошая возможность на любые выходные и праздники уехать из своего города и провести время на берегу моря. Например, сбежать из какой-нибудь холодной зимы, северной или московской, и устроить себе южные каникулы. Относительно небольшое время проведения отпуска не позволит сильно устать от такой квартиры, потому что большую часть времени турист будет проводить вне помещения. И не стоит говорить, что квартира будет использоваться строго две недели в году летом. Спрос на внутренние поездки в последние годы неуклонно растет. Многие собственники небольших квартир или апартаментов вполне успешно сдают их и в сезон, и в несезон, получая пассивный доход.

— Недвижимость в Сочи для большинства тех, кто ее приобретает, это больше инвестиция, чем жилье для собственного проживания, — уверен ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. — Земельных участков под новое строительство не так много, и инвесторы понимают, что такая особенность этой территории в совокупности в инвестиции развития курортной агломерации будет сохранять спрос. Малогабаритная недвижимость в Сочи способна окупить инвестиции в 1,5-2 раза быстрее, чем в большинстве крупных городов России. Малогабаритные квартиры и апартаменты в основном популярны среди инвесторов. По нашим оценкам, на них приходится от 30 до 40% всего спроса на жилую недвижимость в Сочи. При этом в структуре предложения такие объекты занимают 25-30%.

Что касается жилья маленькой площади в России в целом, самый значительный рост цен на него был в первой половине 2024 года, когда еще работала программа льготной ипотеки, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Сейчас интерес покупателей обусловлен грядущим дефицитом квартир площадью до 28 квадратных метров.

Напомним, что власти нескольких российских регионов уже установили или намерены ввести запрет на проектирование и строительство маленького жилья. С середины прошлого года закон работает в Москве, с января 2025-го – в Подмосковье, с января 2026 года начнет действовать в Ленинградской области.

В минимальную площадь входит площадь террасы, лоджии или балкона с применением понижающего коэффициента 0,3-0,5. Запрет не касается апартаментов, поскольку они по-прежнему считаются коммерческой недвижимостью.

Впрочем, в городах, где официального запрета нет, с возведением квартир небольшого размера тоже наблюдаются проблемы. Вариантов два.

Первый — местные власти вводят негласный запрет на строительство жилья площадью меньше 28 «квадратов». В этом случае согласовать проект дома, в котором есть такие квартиры, невозможно или очень сложно. Второй – чиновники не препятствуют предпринимателям, но те уже сами не рискуют ни репутацией, ни деньгами.

Дело в том, что в указе президента о национальных целях развития Российской Федерации установлен показатель обеспеченности жильем в 33 квадратных метра на человека к 2030 году. Очевидно, что строительство маленьких квартир вступает в противоречие с политикой страны. Однако здравый смысл подсказывает, что не очень-то вовремя государственные мужи решили написать красивые числа в перспективном документе. Неужели не догадывались про окончание действия программы льготной ипотеки?

— Введение ограничений на строительство малогабаритного жилья сейчас выглядит как своего рода эксперимент, — полагает Александр Иванов. — Скорее всего, дальнейшие ограничения будут зависеть от того, как это скажется на строительных рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Но главная проблема в том, что подобное жилье было реально востребовано как среди тех, кто планировал его сдавать туристам, так и для временного проживания студентов, молодых семей без детей, которые не готовы были приобрести жилье большей площади, а для застройщиков такие малоформатные квартиры позволяли увеличивать рентабельность строительства. Любые запреты в рыночных условиях — очень спорный момент, который с одной стороны приведет к поиску альтернативных вариантов, с другой — усложнит приобретение стартового жилья для тех, кто в нем нуждается. Ведь покупают такие квартиры не от того, что их строят, а их строят потому, что на них есть спрос.

Фото: freepik.com

Но теперь, раз уж новый год начался, финансовые аналитики наперебой сообщают о том, что нереальное и эфемерное стало ещё более нереальным и эфемерным. Предполагается, что после хороших доз шампанского и водки мы должны спокойнее и адекватнее принять эту информацию. И признать: тут спасет разве что семейная ипотека или наследство бабушки.

«С текущими ставками за 10 лет кредита вы отдадите двойную цену, а за 30 лет можно переплатить в 5,2 раза! — заявляет риелтор Вячеслав Доронов. — А чтобы взять ссуду на квартиру стоимостью 16 миллионов нужно зарабатывать от 400 тысяч в месяц».

Центробанк при этом напоминает, что ипотека особенно опасна тем, кто не способен накопить на первоначальный взнос.

«В Тамбове среднестатистической семье нужно 8 лет, чтобы накопить на первоначальный взнос на двушку, а в Москве — все 13 лет», — продолжает Доронов.

По его мнению, рынок недвижимости погрузится в стагнацию на долгие пять лет. И если не появится эффективных госпрограмм, которые позволят людям безболезненно выносить ипотечное бремя, или других рыночных механизмов, профессия риелтора станет одной из самых невостребованных.

Фото: Геннадий Черкасов

Эксперты отмечают, что введение единых стандартов отчетности стало необходимым шагом, учитывая тот факт, что до сих пор отсутствие типовых форм создавало возможности для неоправданных манипуляций. Игорь Расторгуев, ведущий аналитик AMarkets, подчеркивает: «Отсутствие типовых форм для отчетности давало управляющим компаниям пространство для маневра. Закон, который обязывал УК отчитываться, фактически не работал, и новые правила устраняют этот законодательный пробел». Это говорит о том, что собственникам станет проще контролировать деятельность управляющих компаний, а злоупотребления невозможно будет скрыть за невыразительными формулировками.

Одним из ключевых элементов новых правил является упрощение формы отчетности. Теперь информация будет представлена в удобном для восприятия виде, что позволит даже обычным жильцам без специальной подготовки формулировать претензии к управляющим компаниям в случае выявления недостатков. Такой подход, по мнению экспертов, улучшит прозрачность работы УК и позволит повысить уровень ответственности перед жильцами.

Но наряду с позитивными изменениями возникает и ряд новых вызовов. Павел Склянчук, эксперт проекта «Народный фронт. Аналитика», отмечает, что сдача отчетности может остаться на низком уровне из-за возможных ссылок управляющих компаний на коммерческую тайну. Поэтому, хотя закон и направлен на улучшение ситуации в ЖКХ, его эффективность будет зависеть от степени добросовестности самих управляющих компаний.

Новые требования к отчетности не обойдутся и без дополнительных расходов. Поскольку управляющие компании будут вынуждены инвестировать время и ресурсы для разработки новой форматизации отчетов, можно ожидать роста операционных издержек. По информации аналитиков, это может привести к увеличению платежей для собственников.

Тем не менее, с повышением прозрачности также приходит и ответственность. Новые меры представляют интерес и для управляющих компаний, и для жильцов. Важно заметить, что суммы, которые будут указываться в отчетах, теперь будут более четкими, чем когда-либо. Ясность в финансовых вопросах способствует не только лучшему пониманию распределения финансовых потоков, но и повышает уровень доверия между жильцами и управляющими компаниями.

Изменения в правилах отчетности существенно повлияют на взаимодействие жильцов и управляющих организаций. Несмотря на ряд вызовов и сомнений, эксперты отмечают, что внедрение новых стандартов увеличивает прозрачность и способствует повышению уровня ответственности, что в долгосрочной перспективе принесет улучшения в ЖКХ. Однако успех этих мер зависит от добросовестности управляющих компаний и желания жильцов принимать активное участие в контроле. Только при совместных усилиях удастся создать более прозрачные и честные условия для всех участников рынка.

Фото: freepik.com

В исследовании «Мангазеи» и Canoe Creative Agency приняли участие тысяча представителей трех возрастных групп: от 20 до 32 лет, от 33 до 42 лет и от 45 лет и старше. Эксперты предложили респондентам представить себя потенциальными покупателями квартир в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса и ответить на вопросы о благоустройстве жилого комплекса, наполнении двора и придомовой территории.

По словам авторов исследования, полностью закрытые дворы уходят в прошлое. Их заменяют более сложные пространства, интегрированные с городской средой.

Две трети участников опроса сказали, что весомым аргументом к покупке стало бы наличие площадок для выгула собак, которые являлись бы элементом жилого комплекса, но при этом располагались бы за периметром внутреннего двора. Еще половина респондентов отметили необходимость наличия велодорожек, продолжающихся на городских улицах.

В ходе опроса по внутренней составляющей двора почти 70% респондентов отметили необходимость небольшой детской площадки и наличие базовых элементов для воркаута: турников, упоров, рукоходов, брусьев и т.п. Почти всем респондентам старшей возрастной группы важны консервативные предложения с точки зрения дизайн-кода: они подчеркивают статус жильцов и соответствуют их представлениям о качестве и эстетике.

Во дворе должны быть и досуговые зоны, и арт-объекты, и оригинальные точки притяжения – например, мини-амфитеатр. За такую выборку проголосовало 55% опрошенных. Важность наличия зон для барбекю, футбольных коробок и волейбольных площадок отметили треть участников исследования.

По словам сооснователя архбюро Babayants Лии Бабаянц, одна из главных задач общественных пространств с множеством зон – расширить границы комфорта и внимания к человеку, вызвать ощущения заботы вне его дома: «Концептуальный дизайн, тактильная природная фактура, авторская мебель, разнообразные сценарии освещения, живые растения – инструменты, которые позволяют это сделать».

Набирает обороты запрос на создание внутри двора хорошо оборудованных коворкингов (с компьютерами, интернетом и розетками, переговорными, кухнями, столами и диванами). Пандемия закончилась, но в некоторых компаниях сохраняется приверженность гибридному графику работы с минимумом выходных у сотрудников. Неудивительно, что каждый третий потенциальный покупатель жилья бизнес- и премиум-класса поставил бы условную галочку в пользу жилого комплекса, на территории которого есть мини-офис.

Есть и еще одно интересное наблюдение. Если три года назад часть покупателей дорогого жилья рассматривали его исключительно как выгодную инвестицию, то теперь их интересует и наполнение дворовой составляющей. Даже если человек приобретает квартиру для сдачи в аренду (понимая, что сам вряд ли когда-нибудь станет в ней жить), он проецирует жилой комплекс на себя, говорят авторы исследования.

Портрет такого покупателя – бизнесмен от 40 лет из регионального центра с населением от миллиона человек. В его активах – несколько производств, складов и, возможно, квартир. Для дальнейших инвестиций и сохранения денежного капитала он выбирает приобретение дорогой недвижимости в столице. В 2024 году доля таких клиентов составила 10-15%.

Грозный-Сити.

Фото: Ольга Шуклина

Аналитики Key Capital оценили доступность новостроек в России и объяснили, почему возможности жителей регионов страны разнятся весьма значительно.

В ходе исследования специалисты сопоставили стоимость квадратного метра в новостройках в ноябре этого года с доходом жителей за третий квартал (исходя из данных Росстата). «Квадрат» жилья в среднем по стране стоит 180 тысяч рублей, доход россиянина — 60 тысяч рублей в месяц, или 720 тысяч в год. На каждого жителя страны выходит четыре квадратных метра.

Впрочем, доступность новостроек существенно различается в зависимости от региона. Цена квадратного метра в Чеченской Республике — 40 тысяч рублей, доход граждан – 43 тысячи рублей в месяц. За год каждый житель может насобирать на 13 метров жилья – и это лучший показатель рейтинга.

На втором месте — Ямало-Ненецкий автономный округ с десятью квадратными метрами в год. «Квадрат» стоит 160 тысяч рублей, доход на душу населения составляет 140 тысяч рублей.

«Бронза» — у Вологодской области: восемь квадратных метров в год на человека. Цена «квадрата» — 70 тысяч, доход — 47 тысяч рублей.

Относительно неплохие показатели — в Кабардино-Балкарии, Орловской, Псковской, Смоленской областях, Дагестане: от 7,8 до 8,1 квадратного метра в год на человека.

Самое «неподъемное» жилья находится в Республике Тыва (2,9 метра), Карачаево-Черкесии (3), Крыму (3,6). В Татарстане, на Алтае, в Томской и Астраханской областях, Башкортостане – от 3,9 до 4,3 квадратного метра в год на человека.

— Рейтинг показывает соотношение стоимости новостроек в регионах России и уровня доходов местного населения, — говорит генеральный директор компании Ольга Гусева. — В целом жилье в России не очень доступное: средний показатель примерно соответствует количеству метров, которые могут приобрести на годовые накопления жители самых последних регионов из списка. Между тем в топе мы видим разные субъекты России.

Скажем, в Чечне при относительно низких доходах цены на новостройки доступные, поэтому жители Республики вправе рассчитывать на большее число квадратных метров. Совершенно иная ситуация в Ямало-Ненецком автономном округе, где высокая стоимость жилья нивелируется столь же большими доходами. В других регионах Кавказа, центра, северо-запада жилье доступно из-за относительно высоких доходов и умеренной стоимости новостроек.

Нужно обращать внимание на темпы развития регионов. Они часто напрямую связаны с доступностью жилья. В Тыве и Крыму локальные рынки перегреты, а новых рабочих мест почти не возникает. В Чечне и Ямало-Ненецком автономном округе бизнес активно инвестирует средства в создание мест приложения труда, растут доходы населения. При этом жилая недвижимость еще не успела сильно подорожать. В результате квартиры здесь максимально доступны.

Фото: freepik.com

Как рассказал «МК управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам ноября 2024 года в 211 проектах достиг 44,89 тыс. лотов, что на 7,8% больше, чем в начале года (41,67 тыс. лотов). Для сравнения, в Москве сейчас выставлено на продажу 72,59 тыс. лотов.

За 11 месяцев уходящего года в регионе начались продажи в 32 комплексах). Среди них один относится к стандарт-классу, 29 – к комфорт-классу, 2 – к бизнес-классу. Соответственно, можно сделать вывод, что подмосковные девелоперы гораздо реже стали реализовывать проекты стандарт- и бизнес- класса, ведь в прошлом году стартовало пять и семь подобных ЖК соответственно. Большинство застройщиков Подмосковья остановилось на комфорт-классе как золотой середине по соотношению цены и качества.

В уходящем году окрепла еще одна интересная тенденция – спрос на новые подмосковные квартиры просел на 21,9%. В январе-ноябре текущего года совершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года. Оценочная выручка застройщиков просела на 14,9% – с 412,3 млрд руб. до 350,8 млрд руб. Доля ипотечных сделок сократилась незначительно – с 85% в 2023 года до 81% в 2024 году. Основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой стала семейная ипотека. Добавим, что спрос в 36 районах области распределен крайне неравномерно. Почти половина всех сделок – 43,9% – приходится на три направления – Ленинский округ, Красногорск и Мытищи.  Наиболее популярны  квартиры семейного формата в проектах КРТ (комплексного развития территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. 

«Первичное жилье в Московской области гораздо доступнее, чем в столице, – заметил Ваулин.  С его слов, большинство квартир от девелоперов соответствовали лимитам по льготной ипотеке без комбинирования, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались повышенной популярностью. Неудивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье просел более резко, чем в Москве. После отмены льготных кредитов главным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. При этом рассрочки в Московской области пока не пользуются большой популярностью. 

   В 2024 году существенно изменилась структура экспозиции на первичном рынке Подмосковья. Число квартир на котловане с начала года сократилось на 39,8%, то есть в 1,7 раз – с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов. Их доля снизилась на 8,5 п.п. – с 19,4% до 10,9%. Сказался  высокий спрос на ликвидные лоты на начальном этапе строительства и высокий темп реализации проектов – застройщики быстро переходят к монтажу этажей. 

  Количество квартир на этапе монтажа этажей за неполный 2024 год выросло на 19,8% – с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 п.п. – с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений выросла  с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Их доля стала больше на 2,2 п.п. – с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых подмосковных новостройках выросло на 13,7% – с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов. Доля первичного жилья «с ключами» увеличилась незначительно, на 0,9 п.п. – с 14,7% до 15,6%. 

  Эксперт обратил внимание на еще один тренд, набравший силу в уходящем году, –  более половины квартир на рынке новостроек Московской области продается без отделки. Если в начале  2024 года преобладали квартиры с чистовой отделкой – 20,8 тыс. лотов или 49,9%, то к ноябрю их число сократилось на 24,9% – до 15,6 тыс. лотов.  Еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки. Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее. Соответственно, число квартир без отделки с начала года выросло на 41% – с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 п.п. – с 39,5% до 51,7%. Добавим, что квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год стало больше на 36,9% (4,4 тыс. в начале года против более чем 6 тыс. в ноябре), их доля поднялась на 2,9 п.п. – с 10,6% до 13,5%.  

   И, наконец, главный тренд –  в течение уходящего года цены на подмосковные новостройки практически не изменились. По данным Ваулина, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья по итогам ноября 2024 года составила 190,2 тыс. руб.  С начала года показатель вырос всего на 1,3%, тогда как за полный 2023 год – на 9,2%.  «Замедление динамики связано, главным образом, с зависимостью региона от льготного кредитования, которое было свернуто с июля. Собственно, в последний месяц выдачи ипотеки с господдержкой средневзвешенная цена квадратного метра в Подмосковье достигала максимума – 192,5 тыс. руб. В июле-августе показатель немного просел, а сентябре-ноябре наблюдалась небольшая коррекция вверх. Также на динамику цен повлияло сокращение экспозиции квартир с чистовой отделкой», – пояснил эксперт. Сейчас, с его слов, средневзвешенная цена квадратного метра  в новостройках Московской области варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Самый доступный лот на первичном рынке Подмосковья стоит 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), наиболее дорогой – 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м. 

  «В 2025 году цены на новостройки будут зависеть от политики властей, в первую очередь, в отношении льготных ипотечных программ  и от решений  застройщиков, которым  придется хорошо подумать,  как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки», – заключил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. 

Фото: АГН «Москва»

По данным Центра аналитики «Этажи», ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Спрос стимулируется рассрочками, субсидиями и особенно их ожидаемой отменой с 1 января 2025 года:

— Традиционно в декабре наблюдается повышенный спрос на покупку жилья. До 2020 года в первой половине первого зимнего месяца в среднем заключалось на 29% сделок больше по сравнению с аналогичным периодом ноября. Рекордный прирост объема сделок в декабре наблюдался в 2022 году: плюс 70%. В декабре 2024 года в сравнении с ноябрем показатель составил плюс 38%. При этом снижение объема сделок в сравнении с первой половиной декабря 2023 года — 40%. 

— В этом году мы наблюдали весьма предсказуемую картину: завершение льготной ипотеки и, как следствие, повышение спроса перед этим. Временами заканчивались лимиты по семейной ипотеке (у банков не было денег на поддержание этой программы), поэтому рассрочки и специальные предложения от застройщиков — ожидаемые способы для поддержки спроса. Безусловно, разница в показателях продаж на конец 2024 года в сравнении с 2023-м значительная, — говорит вице-президент по маркетингу корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.

Эксперты поделились, как выглядят предновогодние предложения от застройщиков.

Екатеринбург. «Мы с коллегами анализируем предложение, в декабре стимулируем спрос. Кто-то предлагает двадцатипроцентные скидки. Есть предложения по первоначальному взносу в 1% от стоимости жилья. Есть рассрочки ноль рублей и девятипроцентный кешбэк», — рассказываетруководитель отдела маркетинга компании в Екатеринбурге Анатолий Бутов. 

Из интересных креативных предложений — «Арендатека»: год живешь в новостройке в аренду, а потом, если понравилось, выкупаешь. 

Краснодар. Эксперты отмечают, что максимальная предновогодняя скидка на жилье у застройщиков составляет 15%. Из других акций можно выделить рассрочку, скидку на недвижимость для семей, в которых родился ребенок в период с 1 октября по 31 декабря 2024 года. В качестве предновогоднего предложения девелоперы предлагают скидку в размере 10 тысяч рублей от стоимости квадратного метра.

Ростов-на-Дону. Специалисты подчеркивают, что за последний год резко выросло количество проектов элит-класса, от апартаментов до квартир. Эти объекты — из разряда трофейной недвижимости: их стоимость варьируется от 600 тысяч рублей за квадратный метр. Для Ростова-на-Донуэто в три раза дороже среднестатистического жилья.

— В этом году в центре практически закончились «пятна» под единичную застройку. Поэтому застройщики идут с комплексными проектами за пределы города и на его окраины, — рассказывает руководитель отдела маркетинга компании в Ростове-на-Дону Анастасия Устенко.

В качестве новогодних предложений застройщики Ростова-на-Дону предлагают скидки в 5–10%.

Астрахань. По словам руководителя отдела маркетинга корпорации Екатерины Шарагиной, в Астрахани с предновогодним предложением от застройщиков «всё спокойно». Есть компании, которые привлекают к покупке предложением вроде «ипотеки без первоначального взноса»: «Сейчас, когда рынок перестраивается, я бы сказала, что все больше переключились на позиционирование своих уникальных предложений и больше имиджевые кампании».

Пермь. Здесь тоже большого количества эксклюзивных предложений от застройщиков нет. «Из того, что сейчас предлагают, картина весьма стандартная: уникальные фиксированные ставки по ипотеке, рассрочки», — делится руководитель отдела продаж в Перми Владимир Борисов.

Владивосток. В этом городе уже несколько лет действует и неплохо себя проявляет программа дальневосточной ипотеки. Как правило, на нее приходится 90% сделок. Кроме ключевой региональной программы по поддержке в приобретении жилья, застройщики предлагают скидки, рассрочки и оплату в несколько этапов (траншевую ипотеку).

Фото: АГН «Москва»

«Региональные покупатели подходят к выбору жилья в Москве комплексно, учитывая не только престиж локации, но и практические аспекты — транспортную доступность, инфраструктуру, близость к паркам и учебным заведениям. Однако предпочтения региональных покупателей недвижимости в Москве разнятся в зависимости от федерального округа», — сообщила «МК» директор коммерческого управления STONE Кристина Недря, которая вместе с коллегами провела онлайн-анкетирование 1300 респондентов во всех федеральных округах России.

С ее слов, исследование показало, что некоторые районы (Сокольники, Останкинский) пользуются устойчивой популярностью у жителей всей страны. Однако сформировались и четкие различия. К примеру, покупатели из Центрального федерального округа, помимо парковых зон, обращают внимание на центральные районы — Тверской, Пресненский и историческое Замоскворечье. Жители Северо-Западного федерального округа также интересуются престижными Хамовниками и живописным Строгином на берегу Москвы-реки.

Для жителей Приволжья важны доступные цены и хорошая транспортная доступность, поэтому они рассматривают Марьино, Кузьминки и Отрадное, не пренебрегая и отдыхом в парках Сокольников и Останкинского района. Уральцы же, ориентируясь на инвестиции, выбирают Пресненский и Басманный районы, а также Академический, расположенный близко к вузам. Экологичность Строгина и Сокольников также импонирует жителям Урала.

Сибиряки, ценящие природу, предпочитают Строгино и Хорошево-Мневники, расположенные у воды, а также парковые зоны Сокольников и Останкинского района. Жители юга России смотрят на районы с развитой инфраструктурой и доступными ценами, такие как Чертаново Центральное и Академический, а также хорошо знакомые им по транспортной доступности Марьино и Кузьминки.

Дальневосточный округ выделяет район Аэропорт за удобство перелетов, но и привлекательный для инвестиций Пресненский район, а также зеленые Сокольники не остаются без внимания.

Наконец, жители Северо-Кавказского округа предпочитают Таганский и Мещанский районы с развитой торговлей, не забывая и про отдых в парках Сокольников и Останкинского района. Таким образом, региональные покупатели демонстрируют разнообразие подходов к выбору недвижимости в Москве, однако некоторые районы обладают универсальной привлекательностью для жителей разных уголков страны.

«Результаты нашего исследования показывают, что покупателей из регионов привлекают не только центральные, но и более удаленные районы с хорошей экологией и развитой инфраструктурой. Лидирующую позицию среди покупателей из регионов занимает район Сокольники, который подходит как для инвестиций, так и для жизни. Здесь есть необходимая инфраструктура, хорошая транспортная доступность и зеленый парк рядом».

Фото: freepik.com

Как сообщил руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Евгений Бумагин, к концу 2024 года средневзвешенная ставка аренды на существующие сухие склады класса А в Московском регионе достигла нового исторического максимума в 12 500 руб. за кв. м в год. Прирост год к году составил 44%, а в динамике 5 лет, с 2019 года, когда показатель был на уровне 4100 руб. за кв. м в год, арендная ставка увеличилась в 3 раза. Таким образом, складская недвижимость стала самым быстрорастущим сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Так, для сравнения — средняя цена на номер в гостиничном сегменте выросла на 56%, а ставка аренды на офисные площади класса А — на 22%.

На столь значительную динамику арендной ставки в текущем году повлияли высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимости строительства, нехватка кадров на рынке труда, сохраняющийся дефицит готового предложения и повышенные темпы спроса. На начало декабря 2024 года доля вакантных площадей в сегменте складской недвижимости Москвы и Московской области составила 1,3%, или 390 тыс. кв. м.

Однако уже в 2025 году аналитик ожидает начало стабилизации спроса. Прежде всего это будет связано с переходом онлайн-операторов как ключевых драйверов спроса к оптимизации и повышению эффективности логистики на существующих складских мощностях.

В условиях дорогого заемного финансирования, удорожания строительства, роста стоимости земельных участков прогнозируемая арендная ставка на сухие складские объекты класса А в течение 12 ближайших месяцев вырастет до уровня 14 000 руб. за кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

Фото: freepik.com

Согласно вступившим в силу поправкам в Налоговый кодекс РФ, с 1 января 2025 года все бани, сараи, туалеты, теплицы и прочие хозяйственные объекты, имеющие капитальный фундамент, придется регистрировать в Росреестре. Эти объекты теперь относятся в категории недвижимого имущества и облагаются налогом по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. Владельцы этих строений будут обязаны декларировать их наличие, предоставив в налоговую необходимые документы. В противном случае ФНС имеет право самостоятельно провести оценку стоимости имущества и установить ставку налога на этом основании.

При этом все легко перемещаемые конструкции без фундамента, а также некапитальные постройки — теплицы, навесы, беседки, летний душ, сараи с легкими конструкциями — регистрировать не нужно. И, соответственно, они не облагаются налогами. От налога также освободили объекты, использующиеся для личного подсобного хозяйства, площадь которых не превышает 50 кв. м. Однако эта льгота распространяется только на одно строение. Поэтому собственнику нужно сравнить кадастровую стоимость (КС) объектов и выбрать наиболее выгодный вариант для применения льготы. От уплаты налога на хозпостройки освободили инвалидов 1-й, 2-й и 3-й групп, а также участников военных действий и лиц, пострадавших от боев.

Согласно №176-ФЗ, в 2025 году изменятся размер и порядок расчета ряда госпошлин за действия с недвижимостью. Напомним, что размер таких госпошлин зависит от кадастровой стоимости объекта. С 1 января 2025 году появится новая госпошлина — за постановку на кадастровый учет. Сейчас за это действие платить не надо. Для физлиц пошлина составит 2 тыс. руб. при создании (образовании) объекта и 1 тыс. руб. — при изменении сведений об объекте. Для юрлиц пошлина составит 22 тыс. руб. при создании (образовании) объекта и 2 тыс. руб. — при изменении сведений об объекте.

С начала 2025 года вырастет госпошлина за одновременную постановку объекта на кадастровый учет и регистрацию права. Сейчас физлица уплачивают за эти действия 2 тыс. руб. (без применения льгот), а организации — 22 тыс. руб. С 1 января 2025 года для физлиц госпошлина составит 6 тыс. руб., если КС объекта не превышает 20 млн руб. или не определена, и 2 тыс. руб. + 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. руб., если КС более 20 млн руб. Для юрлиц эта госпошлина составит 66 тыс. руб. — если КС не превышает 22 млн руб. или не определена, и 22 тыс. руб. + 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн руб., если КС больше 22 млн руб.

В два раза с 2025 года увеличатся ряд госпошлин. Среди них — за регистрацию права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, объект капитального строительства, за регистрацию права, ограничений на сельскохозяйственные участки и сделок с ними, за регистрацию договора долевого участия в строительстве, за внесение изменений и дополнений в запись об ипотеке, за регистрацию изменений к договору аренды. К примеру, госпошлина для физлиц за государственную регистрацию ДДУ вырастет с 350 руб. до 700 руб., а для организаций — с 6 тыс. до 12 тыс. руб.

От уплаты госпошлин за госрегистрацию права на недвижимость освобождены ветераны и инвалиды ВОВ, Герои Советского Союза и России, физлица, которые обращаются за госрегистрацией права собственности на жилье, предоставленное им взамен прежнего по московской программе реновации.

Кроме этого, законодатели решили наказать рублем лиц, которые хронически затягивают со строительством частных домов. С марта 2025 года начнет действовать ФЗ №307, предусматривающий изменения в Земельном кодексе РФ. Документ устанавливает предельный срок освоения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство — три года. Срок освоения означает, что собственники обязаны в течение указанного времени начать строительство или подготовить участок к строительству.

Разрушенные постройки, строения с нарушением целостности конструктивных элементов (крыши, стен, фундамента) и неустранение повреждений в течение пяти и более лет тоже повлекут штраф. Если кадастровая стоимость объекта определена, то оштрафованный гражданин обязан будет заплатить (после установления факта неиспользования) 1–1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. Для юрлиц — 3–5%, но не менее 400 тыс. руб. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф для физических лиц составит 20–50 тыс. руб., а для юридических — 400–700 тыс. руб.

Фото: Belkin Alexey/news.ru/Global Look Press

По условиям льготной ипотек, можно было купить квартиру в новостройке под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Программа была очень востребованной. Но – после ее завершения больше половины россиян отложили покупку жилья, в частности, чтобы накопить на первый платеж – весьма немаленький.

С 10 июля изменились условия семейной ипотеки – она стала адресной. Теперь программа со ставкой от 6% распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью или двое несовершеннолетних детей. В последнем случае можно купить жилье в новостройке только в регионах с низким объемом строительства или имеющих свои программы развития и в малых городах с населением до 50 тысяч человек.

В конце июля изменились параметры IT-ипотеки. Ставка по кредитам повысилась с 5% до 6% годовых, а лимит стал единым – 9 млн руб. Из программы были исключены Москва и Санкт-Петербург. Круг заемщиков, которые могли получить льготную ипотеку по низкой ставке, стал гораздо уже.

Что касается рыночной ипотеки, то ставка по ней формируется на основании ключевой ставки. С декабря прошлого года она составляла 16%, в июле Центробанк поднял ее до 18%, а в сентябре – до 19%. В октябре ЦБ повысил ключевую ставку до 21% годовых. Текущий уровень ключевой ставки стал рекордным за все время ее существования (весной 2022–го выше 20% она не поднималась). По итогам заседания в октябре Банк России озвучил возможность еще одного повышения ключевой ставки на ближайшем заседании в декабре. Но пока вроде бы повышение отложено – хотя веры Центробанку нет.

Все это сформировало ряд основных трендов.

Объемы выдачи ипотечных займов в 2024 году снизились в сравнении с 2023 годом. Например, в третьем квартале 2024 года выдача ипотеки уменьшилась почти в два раза, если сравнить с аналогичным периодом прошлого года. Еще полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла чуть более 80%, сейчас таких покупателей менее 40%.

Банки стали ужесточать условия льготной ипотеки, например, повысили первоначальный взнос со стандартных 20% до 30-50%. На самом деле накопить даже 20% в столицах – Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, других миллионниках – непросто (от двух миллионов рублей), а уж минимум 30% (от трех миллионов рублей) — нереально.

Снижение доступности ипотеки на новостройки стало причиной падения продаж первичного жилья примерно на 20%. Из-за снижения покупательского интереса застройщики стали пересматривать цены и предлагать более гибкие условия продаж, скидки и рассрочки. Все большее количество сделок заключается с оплатой наличными, без ипотеки. Рассрочка дает возможность приобрести жилье с тем же первоначальным взносом, что и по ипотеке, но не под 25%. Когда ставка начнет снижаться, клиент сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.

В этом году многие застройщики столкнулись с дефицитом кадров с управленческими компетенциями. Как рассказали «МК» эксперты, отмечается недостаток узких строительных специальностей: сметчиков, инженеров, бухгалтеров, прорабов. Из-за дефицита кадров строительная сфера стала лидировать в отраслях по темпам роста средней заработной платы – каждый сотрудник «на вес золота».

Отмена льготных программ ипотеки, регуляторное отсутствие лимитов по ипотеке на действующие программы господдержки, рост процентной ставки по кредитам и рыночной ипотеке, рост затрат на строительство, логистику содержание и оплату труда существенным образом увеличили себестоимость строительства.

— Высокая процентная ставка кредитов отражается на издержках каждого производителя и предприятия. В сравнении с 2023 годом рост стоимости строительно-монтажных работ в 2024 год составил 22%, содержание застройщика увеличилось на 25%, затраты на проектное финансирование и обслуживание кредитов – на 58%, технологическое присоединение – на 21%. Все это, несомненно, приводит к росту конечной стоимости первичной недвижимости, – говорит директор московского филиала группы компаний «Атлас Девелопмент» Андрей Максимов.

Следующий год для рынка недвижимости – как для покупателей, так и для продавцов — будет непростым, а экономическая ситуация будет существенно зависеть от ставки Центробанка. Согласно прогнозам, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 года, а значит, ипотека не станет более доступной.

В 2025 году падение объемов выданной ипотеки продолжится, соответственно, рынок может столкнуться с падением спроса. Это подтолкнет застройщиков к сокращению проектов и изменению объемов строительства. Проекты, которые планировались к старту во второй половине 2025 года, возможно, могут быть отложены. Жилые комплексы со сроками старта в первом полугодии продолжат реализовываться, так как затраты на них уже были понесены, в том числе на изыскательские и проектные работы.

С учетом высоких ставок девелоперы будут предлагать покупателям скидки и альтернативные способы покупки — например, рассрочку. Но ждать снижения цен на новостройки вряд ли стоит, поскольку строительные материалы, оплата труда и себестоимость строительства продолжат дорожать. Конечно, рост цен на материалы невысок, но тем не менее он есть. Поэтому застройщики принципиально на станут снижать стоимость домов.

Фото: АГН «Москва»

— Спрос на покупку загородной недвижимости находится на высоком уровне. Покупатели отдают предпочтение полностью готовым вариантам. Особый фокус сосредоточен на объектах с полностью готовым ремонтом, новым домам с мебелью «под тапочки», — рассказала «МК» руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Russia Олеся Евсеева. – Всем хочется жить здесь и сейчас, а не тратить время и нервы на бесконечное обустройство.

Средняя стоимость элитного загородного дома достигла впечатляющей отметки в 187 миллионов рублей, что вдвое превышает аналогичные показатели прошлого года. Значительный рост цен стал результатом нескольких факторов, включая сокращение количества ликвидных объектов на рынке и подорожание строительных материалов и рабочей силы. В условиях растущего спроса на качественное жилье покупатели готовы инвестировать в более просторные и комфортабельные дома.

Одним из заметных трендов на рынке недвижимости стало предпочтение домов с большим количеством спален и продуманной планировкой. Современные покупатели все чаще ищут не просто жилье, а уютные пространства, которые смогут удовлетворить потребности всей семьи. Стремление к комфорту и функциональности отражается в изменениях на рынке элитной недвижимости.

Конечно, сложно представить более высокий уровень обитания, нежели в современном доме, но, оказывается, и такое возможно.

С начала 2024 года средняя площадь приобретаемых загородных домов составила 423 квадратных метра, что значительно больше по сравнению с 383 квадратными метрами в прошлом году.

Причины повышения цен на элитные дома кроются в общем экономическом контексте. Увеличение цен на строительные материалы и услуги рабочих создает дополнительные барьеры для застройщиков, что приводит к снижению объемов предложения на рынке. В результате конкуренция за оставшиеся объекты становится все более напряженной, что подталкивает цены вверх.

Текущая ситуация на рынке элитной загородной недвижимости демонстрирует не только рост цен, но и изменение предпочтений покупателей. Они все чаще выбирают просторные и функциональные дома, что, в свою очередь, формирует новые стандарты качества жилья.

Фото: Алексей Меринов

Доцент кафедры статистики Российского экономического университета имени Плеханова Ольга Лебединская привела такие цифры: капремонт стандартной «однушки» площадью 35 кв. м в будущем году обойдется гражданам в 1,6 млн руб., а это почти на 10% дороже, чем в нынешнем году. Обновление «двушки» потребует еще 2,2 млн руб. к цене покупки квартиры без отделки. Цифры усредненные, поскольку, ясное дело, итоговая сумма зависит от выбора отделки и материалов, от объемов, срочности и сложности работ.

Жительница Подмосковья Светлана поделилась с корреспондентом «МК» своим опытом. Она делала ремонт в «однушке» (40 кв. м) в новостройке с бетона (это голые стены без какой-либо отделки и коммуникаций) три года назад, а сейчас занимается таким же ремонтом аналогичной «однушки» в другом районе. По ее словам, по цене все реально подорожало в среднем в два раза (она сравнила сметы).  

— Я заказывала механизированную штукатурку в одной и той же фирме и три года назад, и на прошлой неделе, — рассказывает наша собеседница. — Три года назад заплатила за штукатурку квартиры 78 000 рублей. В этом году от фирмы приехали с аппаратурой и бригадой и насчитали мне 197 000 рублей! (та же фирма, та же площадь, те же материалы). Я позвонила руководителю и сказала, что такие условия мне не подходят. Это уже был реально перебор! В итоге, мне мгновенно сделали скидку 19 000 рублей. Я согласилась, потому что уже знаю, как они работают. Так что мой совет — торгуйтесь как на рынке! При этом я никогда не хватаюсь за первого попавшегося подрядчика и всегда считаю смету у нескольких бригад и выбираю оптимальный вариант.

Резюмируя, если три года назад бюджет черновой отделки «однушки» составил почти 400 000 рублей, то в этом году такие же работы с теми же материалами обошлись уже в 800 000 рублей. И это только черновая… 

— Сейчас сложно найти товарную категорию, которую бы не затронул рост цен, — комментирует ситуацию доцент базовой кафедры торговой политики РЭУ им. Г.В. Плеханова Светлана Ильяшенко. — Цены производителей строительных материалов, используемых для ремонта и отделки помещений, выросли в среднем на 10-12%. В лидерах роста — плиты ДСП: товары этой группы за 2024 год подорожали на 21%, керамическая плитка для пола — в среднем кв. метр с октября 2023 года прибавил 17%, строительные смеси подорожали на 5-7%, обои — на 8%.

— С чем связан этот рост, можете обобщить?

— Рост отпускных цен производителей связан в первую очередь с увеличением цен на сырье и логистические расходы. В III-IV квартале 2024 года негативное влияние на всю товаропроводящую цепочку (начиная от импортеров и производителей и заканчивая розничным торговым предприятием) дополнительно оказывает нестабильность курса рубля. Не стоит забывать, что большинство строительных материалов, даже если они фактически производятся в России, содержат импортные компоненты и выпускаются на иностранном оборудовании.

Но при этом отмечу, что рост цен производителей не особо влияет на темпы роста розничных продаж таких товаров, хотя покупатели, конечно же, стараются экономить и предпочитают более дешевые материалы. Так, например, за первые десять месяцев 2024 года в России было продано строительных материалов на сумму 789 млрд рублей, что на 2% превышает такой же период 2023 года. А вот в Москве, например, рост продаж в сопоставимых ценах вообще составил 22% по сравнению с 2023 годом.

Учитывая объемы уже возведенного жилья (даже с учетом сокращения продаж новостроек после отмены льготной ипотеки), спрос на отделочные материалы останется стабильным минимум два года, так как покупатели стремятся как можно быстрее завершить ремонтные работы. Средний рост цен на строительные материалы в будущем году прогнозируется около 10-12%.

Юрист Ольга Абрикосова, в свою очередь, дала нам рекомендации, как обезопасить себя, когда приступаете к ремонту, тем более, что он все дорожает и дорожает…

Первое. Выбирайте бригаду, которая работает по постоплате (с поэтапной постоплатой). «Ко мне постоянно обращаются люди, у которых взяли деньги за работы по ремонту, а потом рабочие исчезли или выполнили работу так, что переделывать за ними выйдет дороже (особенно учитывая стоимость материалов)», — говорит эксперт.

Второе. Обязательно заключайте договор. В договоре следует сделать смету с разбивкой по стоимости за каждый вид работ: (например, укладка плитки — 2500 рублей за кв. м, или хотя бы укладка крупноформатной плитки в ванной — 50 000 рублей). Чем детальнее вы пропишете в договоре этапы, тем проще вам будет разобраться в случае конфликта. В договоре пропишите неустойку за срыв сроков со стороны бригады.

Третье. По закупке материала есть два варианта. Если хотите сэкономить, вы можете закупать весь материал сами по смете ремонтников. Либо ваша бригада закупит все сама, но, в таком случае вам всегда нужно держать в голове, что, скорее всего, при закупке материала за ваш счет прорабу выплатят какую-то комиссию. Второй вариант обойдется дороже для хозяина. Но зато вы сэкономите время на закупку и поиск материала. Обязательно сохраняйте все чеки.

Четвертое. Если вы работаете с частной бригадой, обязательно возьмите копию паспорта прораба. Перед заключением договора проверьте его на сайте банкротств и на наличие судов и исполнительных производств. Не заключайте ремонт с бригадами, против которых идут множественные суды.

Шестое правило. Оплату лучше переводить банковскими переводами. Если расплачиваетесь наличкой, берите расписку на каждую сумму.

От любой сметы закладывайте +15-20% на непредвиденные расходы. Ряд фирм предоставляют возможность сделать бесплатные проекты кухонь, санузлов и так далее. Обязательно воспользуйтесь этими услугами до начала ремонта.  

Как подсчитала юрист (так как у нее есть опыт в этой сфере), стоимость бюджетного, но довольно качественного полного ремонта в однушке в новостройке с бетона обойдется сейчас в среднем от 1,5 до 2,2 миллионов рублей с материалом.

Фото: ru.freepik.com

— Изменение в законодательстве продиктовано как минимум двумя причинами, — комментирует президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. — Прежде всего, это попытка застройщиков снизить стоимость жилья. Очевидно, что цены на квадратный метр, разгоняемые инфляцией последних лет, уперлись в платежеспособный спрос. Введение собственных стандартов отделки квартир позволит в какой-то мере сэкономить при строительстве, тем самым несколько снизить стоимость квартиры.

Вторая причина в том, что именно по отделке квартиры возникает значительное количество судебных споров — как вполне оправданных со стороны покупателей, так и подходящих под разряд «потребительского терроризма». Введение собственных стандартов позволит застройщикам снять часть претензий априори.

Но, как обычно, выводы о том, будут ли решены проблемы, можно сделать только после того, как закон в новой редакции проработает хотя бы год.

— Почти половина квартир в 2024 году продавались без отделки. Потребитель выработал свой метод борьбы с высокими ценами, предпочитая делать ремонт в новостройке постепенно, в рамках понятного бюджета и с учетом собственных предпочтений, — продолжает эксперт. — Даже в сегменте высокобюджетного жилья количество квартир без отделки составляет 67%. Не исключено, что после введения застройщиками собственных стандартов будущий новосел будет еще активнее голосовать рублем за квартиры без отделки.

Между тем 39% россиян хотели бы приобрести квартиру с полной отделкой, еще 30% предпочли бы сразу с готовым ремонтом и мебелью. Таковы данные опроса экспертов группы компаний «Точно».

19% участников опроса выбрали черновую отделку, предоставляющую широкий простор для творчества. Лишь 12% предпочли предчистовую отделку White Box, где покупатель получает квартиру, в которой уже проведены все основные грязные работы.

57% не готовы переплачивать за квартиры с отделкой. Пятая часть опрошенных (21%) согласна на переплату до 5% от стоимости квартиры, 16% считают приемлемой сумму от 5% до 10% и только 6% допускают вариант переплаты более 10%.

Среди причин, по которым покупатели предпочитают квартиры с отделкой, наиболее популярны следующие: 30% респондентов указали, что не хотят тратить силы на ремонт и не готовы к энергозатратам на него. 23% хотят заселиться в новую квартиру сразу после получения ключей, тем самым, например, сэкономив дополнительные расходы на аренду квартиры. Еще 23% избегают дополнительных трат на ремонт. 6% считают, что квартиры с отделкой дешевле, а 2% выбирают такой вариант в инвестиционных целях, например, для сдачи в аренду.

На вопрос, что является главным в квартире с отделкой, 63% респондентов указали качество выполненных работ. Каждый пятый (20%) выделил нейтральные цвета отделки как ключевой фактор при выборе, а 17% отметили важность качества материалов.

Фото: freepik.com

Характерно, что в «недозаселенные» попали наиболее развитые в туристическом отношении города: обе столицы, а также давно входящая в топ туристических направлений Казань и приморский Сочи. В Москве по состоянию на середину декабря заняты с 31 декабря 43% помещений, в Петербурге – 49%, в Казани – 46%, в Сочи – 41%. При этом «средняя вакантность» в городах-миллионниках составляет, по данным портала недвижимости, 36%, а значит, забронировано уже 64% выставленных апартаментов.

Напомним, что в России на данный момент 16 городов-миллионеров: это обе столицы, а также (в порядке убывания численности населения) Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Челябинск, Уфа, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар, Омск, Воронеж, Пермь и Волгоград. Таким образом, во всех, кроме столиц и Казани, городах забронировано гораздо больше половины выставленных квартир.

– Объяснение, скорее всего, простое, – отмечает Ольга Карпова, специалист по внутреннему туризму одного из крупных российских туроператоров. – Дело в том, что в крупнейших и наиболее развитых туристических центрах достаточно развита гостиничная сеть, причем отельеры предлагают более широкий пакет услуг по сравнению с посуточной арендой квартир. Именно поэтому спрос постепенно перетекает в организованный сектор.

Другие города-миллионники имеют менее развитую гостиничную сеть, поэтому там остается актуальным рынок аренды квартир. Впрочем, в любом случае для некоторых категорий туристов апартаменты остаются предпочтительным вариантом.

– Аренда квартиры актуальна для семей с детьми, прежде всего из-за возможности самостоятельно готовить, – отмечает собеседница «МК». – Кроме того, это, как правило, дешевле, если нужно получить несколько комнат и 4 или больше спальных мест.

Отмечается, что в Москве к сдаче предлагается около 25 тысяч однокомнатных квартир, в Санкт-Петербурге – больше 27 тысяч. А в Сочи, население которого не дотягивает официально и до 500 тысяч человек, сдается официально более 18 тысяч апартаментов. Таким образом, дело, возможно, не только в спросе, но и в избытке предложения.

Фото: freepik.com

«Квартирный вопрос» оказался одним из самых заметных в ходе пресс-конференции. К главе государства обратилась молодая семья из Краснодара, которая на протяжении трех месяцев не может оформить «Семейную ипотеку», поскольку в банках утверждают, что «исчерпаны лимиты» по этой программе. Аналогичная картина наблюдается и по сельской и IT-ипотеке. «Это безобразие», — так охарактеризовал Путин сложившуюся ситуацию с льготным ипотечным кредитованием. Пообещав разобраться, он заверил, что семейную ипотеку под 6% будут выдавать без всяких ограничений. Кроме того, будет сохранена и сельская, дальневосточная и арктическая ипотека под 2%; нет смысла закрывать и IT-ипотеку. Президент также потребовал не скрывать от граждан наличие лимитов в льготных программах жилищного кредитования, чтобы потом они не столкнулись с «сюрпризами».  

Напомним, что в этом году действие программы «Семейная ипотека» власти продлили до 2030 года. Это самая массовая из реализуемых в России льготных программ на покупку жилья. Она дает право семьям, имеющим детей до 6 лет или воспитывающим инвалидов, взять кредит на льготных условиях под 6% на покупку квартиры в новостройке или на строительство индивидуального жилого дома. Для сравнения, рыночная средняя ставка по ипотеке уже достигла 29% годовых. В льготных программах разница между рыночной ставкой по ипотеке и льготной покрывается из госбюджета, согласно распоряжению Минфина, который и устанавливает пределы финансирования. 

Ранее власти увеличили объем расходов на «Семейную ипотеку» до 2030 года с 6,25 млрд рублей до 8,65 млрд рублей. Но распределение по годам отличается. «В этом году на реализацию программы «Семейной ипотеки» заложено 290 млрд рублей, и дополнительно правительство выделило из резервного фонда еще 142 млрд рублей, — поясняет член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева. — В 2025 году в бюджете предусмотрены средства в объеме 637 млрд рублей, в 2026-м — 454,1 млрд, в 2027-м — 358,3 млрд рублей».  

В сентябре в прессе появилась информация о том, что выдача «Семейной ипотеки» прекратится до конца 2024 года из-за исчерпания лимитов по ней. Как напомнила инвестиционный советник Юлия Кузнецова, Центробанк контролирует выдачу лимитов по ипотеке коммерческим банкам на основе статистики предыдущих запросов на эту программу. Фактически речь идет об определенной сумме, которую регулятор распределяет между банками, участвующими в программе. Однако после непродления 1 июля самой массовой льготной ипотеки для новостроек, спрос граждан переместился на оставшиеся льготные программы, самой популярной из которых оказалась «Семейная ипотека». По ней выделенные лимиты исчерпались значительно раньше срока, что вызвало проблемы у заемщиков. «Недостаточное выделение лимитов по льготной ипотеке не покрывает количество запросов от желающих», — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Но после того, как на это обратил внимание президент, ситуация должна измениться. Минфин уже сообщил, что в рамках поручения президента, которое было сделано на пресс-конференции, будут изменены правила «Семейной ипотеки», чтобы убрать из программы механизм лимитов. По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, наиболее вероятный сценарий в этом случае — увеличение субсидирования банков государством при выдаче льготных кредитов. 

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в конце года  объем новостроек продолжил расти во всех классах:  по итогам 11 месяцев 2024 г. предложение новых квартир в старой Москве выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс.. Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024. В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир. 

«Премиум-класс в текущих условиях стал золотой серединой на рынке столичных новостроек», – отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его мнению, этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах. 

По словам Голева, многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. «Застройщики чувствуют эти тенденции. «В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента», – добавил эксперт.

Во-вторых, после стресса в виде окончания льготной ипотеки цены на новостройки в Москве стабилизировались. Рост цен на новые столичные квартиры по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного. 

По данным Сырцова, в массовом сегменте средневзвешенная цена 1 кв.м. в ноябре составила 332 тыс. руб. против 327 тыс. руб. в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. руб., а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. руб. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии – снизились почти на 4%.

В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. руб. против 440 тыс. руб. в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. руб. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода.

В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. руб. в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. руб). После июня темпы роста цен заметно снизились – всего на 2%.

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По результатам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. руб. против 242 тыс. руб. в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем – на 1%.

Эксперты отметили еще один интересный тренд – среди округов  Москвы за 11 месяцев больше всего подорожали новостройки в ЦАО – на 25%.  Средневзвешенная цена 1 «квадрата» здесь достигла 1,6 млн руб., тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн руб. В остальных округах рост цен был значительно меньше. На втором месте по темпам роста – Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. руб. (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. руб. (на 13%). 

Самый низкий рост цен – в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. руб. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. руб.). Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) – с 343 тыс. до 356 тыс. руб. за квадратный метр (на 4%).

В-четвертых, в 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту. На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса – 14%, высокобюджетного сегмента – 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент – 3%.

Фото: Иван Скрипалев

В-пятых, в уходящем году средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках практически не изменилась. За исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года – 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м. 

«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, – пояснила генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. С ее слов, эта тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции. 

«Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир», – добавила Швецова.

В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе – 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась – со 144 кв. м до 146 кв. м.

В-шестых, на рынке новостроек Москвы в 2024 году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В старой Москве доля квартир с полной отделкой снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%). Также увеличилась доля квартир с предчистовой отделкой (с 19% до 22%).

В массовом сегменте доля квартир с отделкой за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%. 

В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общему тренду, доля квартир без отделки уменьшилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%).

В премиум-классе доля помещений без отделки увеличилось с 51% до 66%, тогда как предложение недвижимости с предчистовой отделкой снизилось с 33% до 23%, а с полной – с 16% до 11%.

В элитном и делюкс-сегментах предложение помещений без отделки выросло с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравшая популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%).

Еще один важный тренд – спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. По мнению эксперта, динамика спроса на новостройки Москвы в 2024 году показывает, что больше всего от ухудшения условий ипотечного кредитования пострадал рынок массового сегмента. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ). Таким образом, доля сделок в этом сегменте сократилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%. 

В-восьмых, спрос на высокобюджетные новостройки в Москве, напротив, вырос. В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок). 

В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%.

«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, – отметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. По ее словам, рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в т.ч. в московскую недвижимость высокого ценового сегмента. 

«Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости», – добавила Борисова.

В –девятых, относительную устойчивость продемонстрировал сегмент новостроек бизнес-класса. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также вырос.

И в заключении отметим еще одну важную тенденцию для рынка массовых новостроек – доля ипотеки на рынке новостроек Москвы упала вдвое. В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки составила 48%, тогда как в декабре 2023 года – 80%, а в июне 2024 года (последний месяц действия льготной ипотеки) – 77%. 

Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель сократился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года.

«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, – подчеркнул эксперт. С его слов, спрос потерял основной инструмент поддержки – доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж. Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли. 

«В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в т.ч. в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта», – заключил аналитик.

Фото: Aleksey Smyshlyaev/Global Look Press

— Больше всего школ в основном находится в исторических районах центра, юго-запада и севера Москвы — вдоль Ленинградского проспекта и одноименного шоссе. Традиционно на этих территориях проживала элита — правительственная и интеллектуальная, и наличие хороших образовательных заведений в этих районах всегда было их сильной стороной, — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Лидируют Арбат (Центральный округ), Сокол, Бескудниковский (оба – север Москвы) и Зябликово (юг), где одна школа приходится на 0,7 квадратных километра. Два последних района – далеко не исторические, однако со статистикой не поспоришь.

С коэффициентом «одна школа на 0,8 квадратных километра» в рейтинг вошли районы Таганский (центр), Академический, Ломоносовский (юго-запад), Войковский (север).

Коэффициент 0,9% отмечен в районах Гагаринский, Зюзино (юго-запад), Аэропорт (север), Басманный, Замоскворечье (центр), Восточное Дегунино (север).

По данным аналитиков, ключевой момент при выборе жилья – местоположение. Но и наличие качественной образовательной инфраструктуры — одно из основных требований покупателей. В перспективе важность этого фактора будет только расти – как минимум по той причине, что работающей льготной программой остается семейная ипотека.

Более трех четвертей первичных продаж приходится на покупателей с детьми. Такое изменение спроса прослеживается в цифрах. Как подсчитали специалисты Nikoliers, в третьем квартале доля двухкомнатных квартир в сделках выросла с 23% до 31%, тогда как интерес к «однушкам», мало подходящих для семей с детьми, снизился с 51% до 49%.

Покупатели новостроек, которые пользуются семейной ипотекой, интересуются не только детскими садами и школами, которые уже есть поблизости, но и образовательными учреждениями «на вырост».

— Стоит отметить направление, которое активно осваивают застройщики, — продолжает Елена Чегодаева. — Многие из них в своей структуре сформировали специализированные отделы, привлекающие как профильных архитекторов и проектировщиков, так и профессионалов сферы образования и воспитания.

Эксперты отдельно проанализировали девелоперские проекты, где есть школы, которые будут построены в ближайшие несколько лет. В «старой» Москве лидирует Крюково (Зеленоград): в этом районе в перспективе появится девять образовательных учреждений.

Второе место у Очаково-Матвеевского, где на разных этапах проектирования и строительства находится семь разных школ в трех проектах. Третью позицию занимает Покровское-Стрешнево с четырьмя образовательными заведениями в двух жилых комплексах.

Повышается и вес такого фактора, как наличие школы в шаговой доступности. Участники Московского международного салона образования отмечают, что цена новостроек напрямую зависит от наличия и качества школ, детских садов, исследовательских станций, центров творчества для юных горожан. Такое соседство прибавляет к стоимости квартиры от 3% до 9%.

Рейтинг подготовили аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» и MR Group.

Фото: Наталья Мущинкина

Как рассказал  «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, объем предложения на первичном рынке Московской области  за минувший ноябрь  вырос на 2,3%. В экспозиции находилось 44,9 тыс. лотов  в 211 проектах. Из них  43,7 тыс. приходилось  на квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. – на  апартаменты (+5,4% за месяц). Больше  половины квартир и апартаментов (51,8%) продавались  без отделки (+1 п.п. за месяц), 34,8% лото реализовывались с чистовой отделкой (-0,7 п.п. за месяц) и 13,5% –  с отделкой white box (-0,2 п.п. за месяц).

 В ноябре, несмотря на выросший объем предложения,  1 кв. м. в подмосковных  новостройках подорожал в среднем  на 0,5% до 190 188 руб. Было зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полгода, -44,4% за год). С апартаментами было зарегистрировано 109 сделок, с квартирами – 3,2 тыс.  Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ноябре сократилась до 72% (-1 п.п. за месяц). Средняя ставка по рыночной ипотеке в ноябре выросла на 3,8 п.п. и что на 18,2% превышает показатели октября. 

 «Основным драйвером спроса на новостройки в Московской области сегодня служила семейная ипотека, – пояснил аналитик Сырцов. Кроме этого, по его мнению, повышенной популярностью пользовалась также субсидированная ипотека от застройщиков, которая окажется под запретом с начала 2025 года в рамках ипотечного стандарта. Также спрос стимулировало широкое распространение дисконта – скидки выше 5% предлагали 17 подмосковных девелоперов. 

Сказался и сезонный фактор. Как правило, в преддверии новогодних праздников на первичном рынке царит ажиотаж. Кроме этого, спрос простимулировали ожидания вероятного повышения ключевой ставки ЦБ в декабре. 

Среди округов по количеству  сделок в ноябре лидировали Ленинский г. о. (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем в Красногорске доля объема предложения составляет лишь 7%. 

 В рейтинг самых доступных апартаментов  попали лоты в   г.Воскресенске  площадью 15,4 кв. м. за 2,3 млн руб.,  в Люберцах  площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб. и в Королеве площадью 23,7 кв. м. за 3,3 млн руб.   В ТОП-3  самых доступных квартир в ноябре оказались «однушки» в Звенигороде площадью 20,3 кв. м. за 2,6 млн руб., в г. о Лосино-Петровский  площадью 21,9 кв. м. за 2,8 млн руб. и в г. о. Ленинский  площадью 17,7 кв. м. за 3,2 млн руб.

   «За последние 10 лет объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву снизился на 15%, – отметил  управляющий партнер ГК «Ферро-Строй Григорий Ваулин.  Однако показатель все равно остается значительным – 1,1 млн человек ежедневно. «Многие граждане выбирают доступное жилье в Московской области, но ездят на работу в столицу. В этом заинтересовано не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья. Поэтому повышенной популярностью пользуются проекты в районах, граничащих со МКАД. Вместе с тем покупатели предпочитают комплексы, реализуемые в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой», – добавил Ваулин.  

 Однако если сравнивать Подмосковье с другими локациями на первичном рынке Московской агломерации с начала января этого года, то оптимистичные показатели  ноября по продажам  смотрятся по-другому. «За 11 месяцев 2024 г. продажи по количеству ДДУ в Мособласти  упали  на 24%», – заметила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.  Для сравнения,  за этот же период  в Новой Москве продажи упали  на 19%. Старая Москва «просела» всего лишь  на 2%.  Как пояснила  эксперт, разрыв объясняется классовой структурой локальных  рынков: в  Новой Москвы и Московской области представлен, в основном,  массовый сегмент, который больше всего пострадал от отмены льготной ипотеки с господдержкой,  на  долю  которой приходилось до 80% продаж. 

Фото: freepik.com

На национальном рынке аренды жилья до небывалых высот подскочил спрос. К такому выводу пришел генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко, который вместе с коллегами проанализировал ситуацию в 70 крупных городах страны. «Съемные квартиры продолжают дорожать в большинстве крупных городов, в связи с чем многие арендаторы вынуждены съезжать, чтобы поискать что-то более приемлемое по цене», — отметил аналитик. С его слов, на рынке наблюдается «великое переселение», из-за чего предложение арендных квартир увеличилось по сравнению с сентябрем на 30–50%, но параллельно вымываются все дешевые объекты.

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются однокомнатные квартиры, на них пришлось около половины спроса. По данным Луценко, по итогам ноября аренда «однушек» подорожала в 49 городах, в 20 подешевела, в одном городе не изменилась. Самый большой рост ставок был отмечен в Набережных Челнах (+18,2%), Орле (+18,1%), Кирове (+15,3%), Белгороде (+13%) и Архангельске (+12,3%). Наибольшее падение — в Самаре (–9%), Чебоксарах (-8,4%), Махачкале (-7,4%), Якутске (–6,5%) и Магнитогорске (-6,3%).

Московские «однушки» за месяц выросли в цене на 3,3%, до 59 279 руб./мес., подмосковные — на 6,3%, до 36 217 руб./мес. Петербургские, напротив, упали на 1,2%, до 40 468 руб./мес. В среднем по всем городам арендные ставки на такое жилье увеличились на 4,9%, до 27 091 руб./мес.

Квартиры с двумя комнатами, сдаваемые внаем, подорожали в 44 городах, в 26 подешевели. Больше всего на этот тип квартир арендодатели подняли ценники в Орле (+14%), Омске (+13,2%), Курске (+12,5%), Иванове (+9,5%) и Архангельске (+9,3%). А в пятерку городов с наиболее снизившимися ценами вошли Самара (-10,6%), Владимир (-6,3%), Волжский (-6,1%), Вологда (-5,3%) и Ставрополь (-4,5%).

В Москве съемные двухкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,4%, до 70 451 руб./мес., в Московской области — на 6%, до 43 433 руб./мес., в Санкт-Петербурге — на 2%, до 52 932 руб./мес. В среднем по России такое жилье увеличилось в цене на 4,1%, до 33 632 руб./мес.

«Трешки» стали дороже в 51 городе из 70, в 18 дешевле, в одном остались прежними. Особенно подорожали они в Орле (+23,1%), Кирове (+20%), Казани (+16,8%), Якутске (+16,4%) и Владивостоке (+15,7%). Самое большое удешевление замечено специалистами в Пензе (-11,3%), Владимире (-5,8%), Волжском (-5,4%), Владикавказе (-4,1%) и Нижнем Тагиле (-4%).

В Москве рост составил 4,7%, до 85 477 руб./мес., в Подмосковье 9%, до 55 066 руб./мес., в Петербурге — 0,7%, до 66 116 руб./мес. В среднем по РФ «трешки» за ноябрь выросли на 6,5%, до 42 444 руб./мес.

По прогнозу Луценко, в январе 2025 года все успокоится и возможно даже небольшое временное снижение ставок. «Два первых месяца года будут лучшим временем, чтобы подыскать оптимальный вариант аренды квартиры», — заключил эксперт.

Фото: Иван Скрипалев

Как сообщила «МК» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, в уходящем году, несмотря на серию рекордов по объему нового строительства, по объему новых сделок аренды, доля свободных офисов сократилась до 4,3%, достигнув абсолютного минимума с 2008 года. Особенно заметно эта тенденция проявилась в ключевых деловых локациях: «Москва-Сити» (объем свободных офисов уменьшился до 1,2%), Центральный деловой район (до 2,9%), Савеловский (3,4%), Ленинградский деловой район (3,6%).

Чаще всего арендаторы ищут офисы класса А и В+ площадью не менее 3 тыс. кв. м, отметил замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. С его слов, такие помещения предпочитают госкомпании, госбанки, а также молодые российские IT-компании, которые заместили ушедших из РФ западных конкурентов.

По данным Хорошиловой, в 2024 году доля иностранных компаний среди арендаторов офисной недвижимости снизилась в Москве до 7%. До 2022 года доля иностранных компаний в ежегодном спросе на офисную недвижимость составляла от 15% до 20%. Уход международных компаний привел к появлению более 160 тыс. кв. м офисных площадей в престижных локациях с высококачественной отделкой. Этот объем поглощен российскими компаниями всего за полгода. Сейчас по объему арендованных офисов в столице лидируют китайские компании c долей 19%. Помимо Китая существенный объем офисов в аренду приходится на компании из ФРГ (15%), Турции (14%) и США (13%). До 2022 года самыми крупными арендаторами офисных помещений по объему были компании из США (27%) и Германии (13%). Китай занимал третье место среди зарубежных арендаторов с долей 10%.

Еще один важный тренд уходящего года — растущий дефицит качественных офисных площадей. Предсказуемо он вызвал скачок арендных ставок. По оценке Nikoliers, в январе–сентябре собственники наиболее популярных столичных бизнес-центров при пролонгации действующих договоров повысили ставки на 15–20%. Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС в размере 20%) в бизнес-центрах класса А внутри МКАД сейчас составляет 33,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Как полагают аналитики, сейчас в сегменте качественных офисов формируется мощный и продолжительный прилив инвестиций. По прогнозу Хорошиловой, к 2040 году ожидаемый ввод до 14–17 млн кв. м новых офисных площадей увеличит в столице РФ обеспеченность офисными площадями практически до 2,6 кв. м на человека, что почти в два раза больше относительно 2023 года. Это позволит Москве по уровню обеспеченности офисов вплотную приблизиться к европейскому финансовому центру Лондону, где на местного жителя приходится 2,8 кв. м офисных помещений.

Фото: Медиаархив Московской Области

Как рассказала «МК» руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, в течение последнего осеннего месяца на вторичном рынке Московской области рост цен носил неравномерный характер. В большинстве округов наблюдалась небольшая ценовая коррекция на уровне 0,8–1,5% по сравнению с уровнем октября (см. таблицу). Небольшой прирост аналитик связывает с выходом в реализацию приличных объемов студий и 1-комнатных квартир, что сказалось на средней цене квадратного метра. «В декабре заградительный уровень ипотечных ставок на вторичном рынке привел к снижению спроса и снижению цены. Все больше продавцов идут и на более крупные скидки при продаже вторичного жилья», — отметила Мищенко.

«На текущий момент на вторичном рынке недвижимости ипотечные кредиты встречаются довольно редко и, как правило, на небольшие суммы», — подтвердил «МК» руководитель «МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Тем не менее, с его слов, существуют случаи, когда покупатели берут крупные суммы под высокие проценты, вероятно, рассчитывая на быструю выплату. Подавляющее большинство сделок осуществляется за наличные.

Как сообщил Львович, в основном люди приобретают недорогие и небольшие объекты, которые требуют минимальных вложений. Это связано с тем, что на качественный ремонт сегодня потребуются значительные финансовые ресурсы. Такие квартиры покупаются как для себя, так и для сдачи. Рынок аренды сейчас чувствует себя хорошо, и люди понимают, что жилье можно достаточно быстро сдать и стабильно получать хороший доход. На предложение и спрос продолжают влиять те же факторы, что и раньше: непростая экономическая ситуация, «перегрев» рынка жилья, отсутствие доступной ипотеки, хранение денег на депозитах и нежелание вкладывать в недвижимость на данном этапе. «Все это приводит к тому, что спрос ограниченный, но все же есть. Количество предложений на рынке довольно большое, но ожидалась ситуация получше. Некоторые продавцы ушли с рынка в ожидании более благоприятных условий. На вторичном рынке средние цены не растут, — отметил Львович. — Но и говорить об их падении пока не приходится, хотя по некоторым объектам и сегментам происходит корректировка в сторону снижения».

По оценке АЦ «Индикаторы рынка жилья», в ноябре в Московской области цены на вторичку тянули вниз советские панельные дома (-0,4%), современный монолит-кирпич, двух- и трехкомнатные квартиры — все эти сегменты потеряли в цене по 0,5%.

Как считает Львович, большим спросом сейчас пользуются недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Квартиры побольше, которые традиционно приобретались по ипотеке для семей с детьми, менее востребованы. Это связано с тем, что ипотечного инструмента практически нет. А без жилищных ссуд многие граждане не могут позволить себе такую покупку. «Сейчас крайне редко можно встретить продавца, который категорически отказывается от торга. Вопрос лишь в его величине. В целом все понимают, что торг неизбежен. И иногда он может быть довольно значительным. И я говорю не о снижении цены, которое происходит в процессе реализации, а именно о том, что покупатель может уменьшить стоимость квартиры на 5–6% в процессе переговоров», — сообщил Львович.

С этими выводами во многом согласна Елена Мищенко: «Повышенным спросом пользуются наиболее доступные лоты по цене (студии и однокомнатные квартиры) с хорошим ремонтом и меблировкой. Покупатели активно торгуются. В среднем дисконт составляет 3–5%. На лоты, которые стоят на срочной продаже, в редких случаях продавцы готовы давать скидки до 15%. В отличие от массового сегмента готовое жилье бизнес-класса пользуется меньшим спросом: продавцы могут ждать покупателей более трех месяцев. При этом покупатели стараются купить квартиру бизнес-класса по цене ниже рынка».

«На вторичном рынке ипотеки сегодня нет, она доступна только на первичном. Есть субсидированные программы банков, но их нельзя назвать льготными. В целом ипотека сейчас непопулярна именно из-за высоких ставок. Люди, которые берут ее под такие проценты, — скорее редкость», — заметил Леонид Львович. По его мнению, квартиры на вторичном рынке в Подмосковье покупают самые разные люди со своими целями: для инвестиций, для себя, для переезда из Москвы с продажей больших квартир.

Опрошенные «МК» эксперты подметили еще один интересный тренд — первичное жилье в Подмосковье по-прежнему дороже вторички, но разница между этими сегментами рынка начала постепенно сокращаться. По данным Елены Мищенко, разрыв между средней ценой квадратного метра первичного и вторичного рынков Московской области составляет не более 20–22%. Она напомнила, что льготные программы ипотек распространяются только на новостройки от застройщика, включая готовое жилье от застройщика. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке от собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки. Поэтому покупатели в основном приобретают вторичное жилье за наличные средства.

Правда, есть еще и жилищные сертификаты, удостоверяющие право на субсидию на покупку квартиры для определенных категорий льготных граждан. Однако на рынке практически нет таких покупателей, которые могут ими воспользоваться в полной мере. «В жилищном сертификате устанавливается цена квадратного метра ниже рыночной. По этой причине льготники вынуждены либо доплачивать из своих средств за квартиру, либо приобретать жилье в регионах, где цена на недвижимость позволяет воспользоваться субсидией без доплаты из своего кармана. Это проблема, которая снижает доступность жилья», — отметила Мищенко.

По ее прогнозу, до новогодних праздников на вторичном рынке сохранится небольшая коррекция в диапазоне от 0,8 до 1,2% в зависимости от локации. Спрос будет снижаться под воздействием высоких ипотечных ставок, что будет, в свою очередь, снижать уровень цен.

«До конца этого года на вторичном рынке жилья Подмосковья не стоит ожидать привычной предновогодней суеты и ажиотажа. Спрос остается спокойным, и до Нового года цены вряд ли изменятся. На наш взгляд, такая вялая динамика сохранится как минимум в первые месяцы следующего года», — говорит Леонид Львович. По его мнению, ценовой разворот начнет постепенно формироваться после снижения ключевой ставки, выхода ипотеки на рынок и вывода денег со вкладов. Сейчас наблюдается отложенный спрос — многие люди держат деньги на депозитах и ждут более подходящего момента для покупки.

По оценке аналитика, рост цен на недвижимость, скорее всего, возобновится в следующем году. «Однако скорость этого роста зависит от политики Центрального банка и других экономических факторов. Мы уже замечаем, что многие граждане начинают снимать деньги с депозитов. Опасения о возможных блокировках средств подталкивают людей к покупке недвижимости. Думаю, что сейчас хорошее время для покупки жилья, поэтому лучше это сделать в ближайшие полгода», — заключил Львович.

Фото: АГН «Москва»

— Константин Николаевич, квадратный метр в маленьких квартирах, как правило, гораздо дороже, чем в жилье стандартной площади. Но за счет крошечного размера стоимость квартиры выглядит не такой и высокой. Расскажите, имеет ли смысл приобретение такой недвижимости — или человек просто выбрасывает деньги на ветер?

— Приобретение точно имело смысл в ситуации, когда доходность от квартиры можно было сопоставить с доходностью, которую обеспечивал в тот момент банк, — когда банковские депозиты составляли 8-10%, а цены на недвижимость росли на 10% в год. Например, покупка в 2019 году любой недвижимости была целесообразной. Сейчас, может быть, нет. С точки зрения потребительских свойств оценка целесообразности покупки «маленькой» недвижимости зависит от человека.

— Продолжат ли расти цены на такое жилье?

— Покупка маленькой студии может приносить не 6%, а больше, даже 10% годовых, если вы купили ее в удачном месте и смогли качественно приспособить. Если вы создали добавленную стоимость студии или квартире такую, которая приносит выгоду, вы в выигрыше.

Кто снимает маленькое жилье? Тот, кто хочет начать самостоятельную жизнь. Люди, которые начали зарабатывать деньги, или же студенты, которым помогают родители. В начале пути россияне, как правило, принимают решение об аренде. А покупка недвижимости небольших размеров для себя возможна, но опять же — смотря какие потребности у человека.

Как показывает практика, раз в 5-10 лет человек меняет социальный статус. Жил один — появился супруг или супруга — появились дети. Все эти потребности влияют на нашу жизнь.

— И все же. Выгодна ли покупка маленькой квартиры именно сейчас?

— Говорить, выгодна покупка или нет, сложно. Но что я вижу точно — так это то, что сейчас тренд на покупку жилья маленькой площади — восходящий. Много молодых людей начинают самостоятельную жизнь в крупных городах. Приезжают учиться, работать, да просто попытать счастья — найти место мечты, высокооплачиваемую работу.

Я думаю, что в городах даже с населением 300-500 тысяч человек этот тренд не настолько ярко выражен.

Многое зависит от развития инфраструктуры, наличия специальных функций, социальных объектов — грубо говоря, ресторанов, клубов, фитнес-центров. Их концентрация позволяет говорить о том, что человек в квартире как таковой, кроме как в месте для сна, не нуждается.

Но когда в этой квартире появляется второй человек, находиться в одном помещении вдвоем становится сложно, а иногда невозможно. Вполне вероятно, что тренд строительства маленьких квартир сохранится — а никакие запреты этот тренд не поменяют, потому что застройщики могут возводить помещения не в жилом фонде. Никакие обязательные 33 метра не важны. Я имею в виду апартаменты, строительство которых не регулируется никакими градостроительными нормами. И, кстати, если количество недвижимости маленькой площади будет расти (а оно будет расти с нынешними ценами), ее стоимость упадет. Какое-то время этот тренд сохранится, пока не произойдет естественное наполнение рынка объектами такого рода. Дефицита маленького жилья не будет.

— Константин Николаевич, а есть ли дефицит какой-либо недвижимости — несмотря на дороговизну?

— Есть. Очень мало строится многокомнатных квартир. В стране их буквально 40 тысяч. При этом в пандемию коронавируса россияне поняли, что каждому члену семьи надо иметь свою комнату, иначе теряешь не только свободу, но и возможность работать. Я думаю, что застройщики анализируют ситуацию и своевременно изменят фокусировку в метраже, в комнатности. Вообще параметры жилья зависят от местоположения многоквартирного дома. Что эффективно для застройщика? Если центральная территория — это одно, если приближенность к промышленной зоне, без школ и детских садов — другое. Последнее неважно для молодых людей, но важно для молодых семей.

— Район влияет на метраж комнат в квартирах?

— Безусловно. В зависимости от категории потенциальных жильцов застройщики делают спальни размером или 8, или 11, или 16, или 25 метров. Даже в домах массового сегмента площади напрямую зависят от района застройки. Застройщики формируют не только размеры квартир, но и площади каждой комнаты, кухонь, прихожих, санузлов на основании потенциального спроса.

— Не получится ли так, что запрет на строительство 28-метровых «однушек» приведет к массовому строительству 29-30-метровых квартир?

— Я хочу акцентировать ваше внимание на том, что, конечно, приведет. Но все же 30-метровое жилье — это не микроквартира. Микроквартира — это закуток площадью 8 «квадратов». Такие тоже есть. А однокомнатная квартира — да вполне нормально это для молодой семьи без детей. Минимализм в метраже свойственен молодому поколению, еще не определившемуся с семейными ценностями. Понятно, что с возрастом у человека возникает потребность в качественном домашнем быте. Опять же — повзрослевший человек меньше ходит по ресторанам, барам, злачным местам, а значит — требуется хорошая кухня, гостиная.

Кстати, запрет на строительство квартир маленькой площади был и раньше. Новый закон — не что-то изобретенное новое. Проектировщики не всегда могли согласовать возведение совсем маленького жилья: строить требовалось исходя из социальной нормы, установленной на территории региона. Просто сейчас нижнюю планку метража увеличили по закону. Это — попытка понудить застройщиков возводить квартиры большей площади. Но, с другой стороны, если ограничение будет работать, компенсировать потребность в малых площадях станут апартаменты, которые по закону жильем не являются.

Фото: Екатерина Шлычкова

«Мобильный телефон заряжаю ночью»

Наталье Александровне из Саратова – 72 года. Женщина давно на пенсии. Всю жизнь проработала медсестрой. Замуж так и не вышла, детей нет. Впрочем, одинокой себя не считает: «У меня есть подруги и друзья, с которыми я по выходным встречаюсь и хожу на различные мероприятия. Так что не жалуюсь».

Тем не менее родных у нашей героини нет, помогать ей некому. Пенсия у Натальи Александровны даже по меркам Саратова совсем небольшая: всего 17 тысяч рублей. Конечно, есть пенсионные льготы и субсидии, но все равно экономить приходится буквально на всем. Особенно это касается неотвратимо растущих услуг за ЖКХ.

«Несколько лет назад приятельница научила меня как можно чаще мыть люстры и лампы. Все просто: покрытые пылью осветительные приборы светят тускло, из-за чего хочется включить все освещение в комнате. Поэтому я мою люстры и лампы раз в неделю. А порой даже телевизор смотрю в темноте либо включаю лампу», — рассказывает саратовчанка.

Кроме этого, наша героиня в течение дня всегда выключает все электрические приборы из розеток. Отмечая, что включенный в розетку телевизор, даже не работающий, сжирает около 12 Вт в сутки. А микроволновка и того больше: около 72 Вт в сутки. При этом мобильный телефон женщина заряжает ночью, благо имеет в своей квартире двухфакторный счетчик (дифференцированная по времени суток система учета, позволяющая оплачивать потребление электроэнергии в ночные и дневные часы по различным тарифам. – «МК»). А чтобы просто выпить чаю, наливает в чайник ровно столько воды, сколько ей требуется: «На кипячение целого чайника уходит примерно пять минут. А на нагрев чашки воды – не больше минуты. А значит, можно сэкономить несколько десятков ватт, что в переводе на месячные показатели очень даже ощутимо. И еще совет: периодически чистить чайник от накипи. Таким образом, он будет закипать быстрее, экономя электроэнергию».

Также Наталья Александровна установила счетчик на холодную и горячую воду. И теперь в общей сложности платит около 400 рублей в месяц. Умывается женщина каждое утро над небольшим ведерком, а потом этой водой смывает унитаз.

Научилась пенсионерка экономить и на работе холодильника. Мужчина-сосед порекомендовал ей не перегораживать вентиляционные отверстия внутри домашнего ледника – именно так некоторые жители Саратова называют холодильник, – чтобы не повышать расход электроэнергии. Как рассказала Наталья Александровна, стена холодильника, на которой установлен компрессор, не должна стоять вплотную – ближе чем на 50 см – к батарее. Иначе техника будет потреблять больше электроэнергии. А еще между продуктами в холодильнике должен свободно циркулировать воздух. Если их ставить вплотную, то расход электроэнергии также будет выше.

А еще с некоторых пор для купания пенсионерка использует исключительно душ. Она даже не поленилась и посчитала расход воды. Оказалось, что ванна на пять минут – это 200 литров «просто в никуда». Душ же – всего 100 литров воды.

Для приготовления небольшого количества еды Наталья Александровна советует ни в коем случае не брать трехлитровую кастрюлю. Большая емкость греется долго, а значит, деньги утекают сквозь пальцы. И никогда не мыть посуду под струей воды. Лучше сложить все в раковину, закрыть слив, набрать воду, добавив моющее средство и «замочить» посуду минуть на пять. «После этого посуду помыть, включить воду и прополоскать ее. Так можно сэкономить не только от 50 до 250 литров воды в день, но и ваши деньги», – делится советом наша героиня.

Учитывая ежегодные огромные траты за отопление, Наталья Александровна рекомендует раз в три года заклеивать щели в окнах, на балконе, в дверях, чтобы не пропускать влагу и холод. «Такой способ поможет в квитанции увидеть сумму намного меньше, чем привык видеть наш и без того дергающийся глаз», – подытоживает экономная хозяйка.

«В туалет иду с фонариком»

Другой нашей героине, Веронике Михайловне из Таганрога, – 65 лет. Несмотря на солидный возраст, она еще работает – заведующей районной библиотекой. Женщина была замужем, но рано овдовела. Детей нет. Живет, как она сама признается, ради единственной племянницы, которой и завещала свою трехкомнатную квартиру.

Зарплата у Вероники Михайловны скромная: 20 тысяч рублей. Пенсия и того меньше: 14 тысяч. Благо есть помощь от той самой племянницы. Но, несмотря на это, женщина уже лет десять старается экономить в быту.

Так, например, она моет посуду и стирает вещи после 11 часов ночи. В это время на использование воды тариф немного ниже, чем в дневное время. «Мобильный телефон я заряжаю на работе. Глажу одежду в непиковое время. А ночью, если вдруг я захотела в туалет, то свет не включаю: иду туда с фонариком, освещая себе путь», – отмечает Вероника Михайловна.

Также несколько лет назад жительница Таганрога заменила почти всю бытовую технику в квартире на экономичные модели класса А – просто-напросто они потребляют намного меньше электроэнергии. А еще пенсионерка советует всегда заранее подумать, что вам нужно в холодильнике, и не открывать его дольше чем на 10 секунд.

А чтобы сэкономить деньги за воду, один раз в неделю Вероника Михайловна просто не моется, а протирает свое тело влажным полотенцем. Периодически наша героиня практикует еще один нетривиальный лайфхак: «Если я вижу на своей одежде яркие пятна от продуктов либо понимаю, что вещь начинает дурно пахнуть, то достаю свою палочку-выручалочку – спрей для нейтрализации неприятных запахов. Я распыляю его на одежду, чтобы создать иллюзию чистой вещи. За счет этого я экономлю воду и деньги. И продлеваю срок службы одежды. То, что я делаю, позволяет носить вещи и нижнее белье десятилетиями».

Еще один прием, которым заведующая библиотекой пользуется уже несколько лет, – экономия на туалетной бумаге. Женщина ее не покупает, а пользуется обычными газетами: «Разрезаю газету на несколько кусочков, немного их мну и использую по назначению».

Она умудряется сэкономить даже на чае: чайные пакетики Вероника Михайловна не выбрасывает, а заваривает их несколько раз в течение дня. Либо заваривает чай в термосе. Таким образом, женщина тратит меньше денег, чем обычно. И еще советует особо рачительным гражданам вешать шторы длиной до батареи: так тепло будет идти в дом.

«Отказалась от холодильника с октября по март»

Жительнице города Юрьевец Ивановской области Галине Ивановне – 68 лет. Она получает пенсию 15,4 тыс. рублей, что лишь на 2 тыс. рублей больше прожиточного минимума в ее регионе в 2024 году. Общий стаж работы у нее 31 год, из них 18 – на молокозаводе в Юрьевце. Но в 1990-х молокозавод разорился, и после этого ей пришлось ездить на работу в Москву. Женщина к тому моменту уже была разведена, и ей нужно было поднимать двоих детей в одиночку. Бывший муж финансово поддерживать семью не стремился. «В Москве я где только не работала: то цветы продавала, то посуду мыла, а по вечерам – пол, – поделилась воспоминаниями женщина. – Конечно, пыталась устроиться официально, но везде требовали прописку, поэтому я работала без документов следующие 13 лет после закрытия завода».

В общем, пенсия получилась маленькой, и экономия для нашей героини – насущная необходимость. Из ежемесячного дохода Галины Ивановны на продукты уходит около 8 тыс. рублей, на коммунальные услуги и лекарства – около 4,5 тыс. рублей. Еще 500 рублей идет на мобильную связь. Экономия на ЖКУ – дело непростое, но Галина Ивановна приспособилась. Утром она сначала набирает воду в таз, умывается там, а затем этой же водой смывает унитаз. Так же поступает, если нужно помыть посуду: сначала делает все в тазу, а затем эту воду использует для смыва. Днем в доме старается в туалет не ходить: недалеко находится поликлиника, где можно воспользоваться удобствами. Женщина рассказала, что все это позволило платить за потребление воды почти на 550 рублей меньше, чем выходит у соседки, которая получает хорошую пенсию, а «коммуналку» ей вообще дети оплачивают.

Но это не все: потребление электричества Галина Ивановна также снизила. «Прочитала в газете, что вымытые окна и чистые лампы позволяют сильно меньше тратить электричества, так что теперь протираю все каждые три дня», — сообщила женщина. Узнав, что холодильник меньше «съедает» электроэнергии, если его расположить как можно дальше от батарей, она попросила сына сделать перестановку и переместила этот важный бытовой прибор вглубь своей небольшой кухни. Однако, по ее признанию, на счетчиках сильной разницы не заметила. Больший эффект дает, по ее словам, полный отказ от этого электроприбора на время. «С конца октября по март полностью отключаю холодильник», – говорит пенсионерка. Когда погода на улице холодная, то Галина Федоровна просто собирает скромные свои запасы продуктов в пакет и отправляет за окно на подоконник с уличной стороны. «Все электроприборы на ночь выключаю из сети», – добавила женщина. Правда, днем от просмотра телевизора все же не отказывается. «Концерты люблю разные, когда поют хорошо, ну и новости смотрю, конечно», – рассказала пенсионерка. Экономия на электричестве позволяет женщине выгадывать еще где-то 350 рублей в сравнении с той же соседкой, утверждает она.

В Юрьевце у пенсионерки живут сын с семьей и внуками. Но просить о помощи женщина не хочет принципиально. «Мне стыдно перед детьми, что ничего не могу им дать, – всхлипывает она. – Они сами крутятся как белки в колесе – и в результате все в кредитах. Дочь в Питер уехала, там на фирме какой-то работает, но просить у нее я не могу: она квартиру снимает, и ей же на свое жилье копить нужно, поэтому стараюсь перебиваться сама». Так что экономия буквально на всем давно вошла у Галины Ивановны в привычку.

За льготами надо побегать

Давать рекомендации по еще большей бережливости тем, кто уже и так на всем экономит, – дело непростое, говорит председатель Жилищного союза, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты Константин Крохин. В первую очередь он советует пенсионерам и малоимущим гражданам пользоваться положенными льготами. По словам эксперта, льготники имеют возможность получить субсидию от государства на компенсацию затрат, если их расходы на оплату ЖКУ превышают 22% их бюджета (в некоторых регионах процент еще меньше). Также существуют федеральные и региональные льготы для ветеранов, инвалидов, пенсионеров, участников СВО, многодетных россиян и других категорий льготников. Но надо помнить, что автоматически их никто не предоставит: то есть нужно приложить определенные усилия – как минимум обратиться в МФЦ, а затем, возможно, и собрать необходимые справки. 

Ну а если льгот нет, то вся экономия сводится просто к сокращению потребления, чтобы платить меньше денег. Касается это в первую очередь электричества и воды. Раньше было необычно слышать, что в таких богатых странах с высокими зарплатами, как Голландия или Германия, например, люди ходят в туалет по очереди, а потом смывают один раз, чтобы сэкономить. В Англии делают утренние ванночки, когда умываются в мойке-умывальнике, то есть закрывают там пробку, наливают воду и этой водой умываются, а не проточной, как мы привыкли. Но этих примеров достаточно, чтобы понять, на что идут люди, когда услуги дорожают.

Граждане снижают потребление разными способами: не используют электроприборы с большой мощностью, такие, скажем, как кипятильник, посудомоечная машина, электроводонагреватели. Некоторые привычки в экономии очень полезны и для безопасности. Например, выключать все электроприборы на ночь из розеток – навык, снижающий вероятность возгорания в доме.

Но в целом сокращение потребления не даст какого-то баснословного «облегчения» личного бюджета: сэкономить таким образом получится от 3% до 5% средств, которые человек тратит на услуги ЖКХ, утверждает наш собеседник. «Лет 10-12 назад мы провели эксперимент по энергосбережению на общем имуществе: меняли лампочки, делали датчики движения, – рассказал Крохин. – Все эти мероприятия на большом объеме общего имущества – в подъездах, коридорах и т.д. – дали экономию до 10%. Но там были объемные площади. Если же речь идет об обычных квартирах-малометражках, то я не думаю, что там удастся сэкономить больше 5%». Так что действенный и доступный способ экономии – это только сочетание сокращения потребления и использования льгот, которые вам положены, подчеркнул эксперт.

Фото: АГН «Москва»

 В минувшем ноябре  Росреестр Москвы зарегистрировал 7,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 15% больше, чем в предыдущем месяце.  «Стабилизация спроса на рынке строящегося жилья произошла благодаря расширению продаж через рассрочку, — отметила  «МК» генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. По ее мнению,  этот инструмент набрал популярность среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса, которые прежде использовали ипотеку, пока ставки по ней были относительно низкими.   Сейчас рассрочка – это способ избежать переплаты по процентам, ведь средняя рыночная ставка по ипотеке за год выросла с 16,1% до 27,3%. Причем в текущих программах сроки выплат увеличились, а размер первоначального взноса (прежде около 50%) заметно снизился. 

  Число ипотечных сделок в ноябре в Москве сократилось на 26% по сравнению с предыдущим месяцем. Банки выдали покупателям жилья (как первичного, так и вторичного) 8,9 тыс. кредитов, тогда как в октябре 2024 года зарегистрировано 11,9 тыс. ипотечных сделок. Всего с начала года в Москве зафиксировано 109,6 тыс. ипотечных сделок, что на 13% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (126,5 тыс.).

   «Рассрочка, пришедшая отчасти на смену ипотеке, стимулирует покупки, прежде всего, в готовых новостройках, –  заметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. С его слов,  для клиента это абсолютно безрисковая сделка, которая позволяет получить ключи от квартиры при частичной оплате уже сейчас. При этом важно подчеркнуть, что не произошло общего сокращения активности покупателей – клиенты переключились с одного инструмента (ипотека) на другой (рассрочка). «Сейчас  доля ипотеки на первичном рынке Москвы относительно июня, когда действовали льготные и IT-кредиты, снизилась с 69% до 50%», — добавил Голев.

   «Несмотря на сохраняющуюся сложную ситуацию с ипотекой, на рынке жилья Москвы спрос стабилизировался, — подчеркнул  управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его мнению,  определенную роль сыграл  сезонный фактор. Как правило, в преддверии новогодних праздников рынок демонстрирует положительную динамику спроса. Кроме этого, продажи нового жилья комфорт-класса  простимулировали  ослабление курса рубля к доллару и ожидание вероятного повышения ключевой ставки в декабре. Резкий всплеск покупательской активности связан и с выделением дополнительных лимитов — 142 млрд руб. — на выдачу семейной ипотеки до конца года. 

  «При этом многие клиенты стремятся оформить сделку до конца декабря, так как опасаются дальнейшего ужесточения параметров госпрограммы в 2025 году. Дополнительно стимулируют покупательскую активность скидки от застройщиков, которые в массовом сегменте по итогам ноября достигали 35,5%», — говорит эксперт.   Кроме того, в новых корпусах, что застройщики выводят на рынок, цены значительно ниже среднерыночных. По его  подсчетам, средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов в начале декабря составила 332 101 руб. (+0,3% за ноябрь, без изменений за квартал, +0,9% за год). Средневзвешенная цена 1 «квадрата» квартир составила 336 000 руб. за кв. м (+0,1% за месяц, +0,1% за год), апартаментов — 276 990 руб. за кв. м (+0,4% за месяц, +7,1% за год). 

   По прогнозу  эксперта, в начале 2025 года спрос на первичное жилье немного просядет в связи с утверждением нового ипотечного стандарта.  «Девелоперы будут сохранять высокий объем предложения для привлечения клиентов широким выбором. Цены в массовом сегменте и бизнес-классе будут стагнировать, а в премиальном и элитном сегменте продолжат расти быстрее инфляции», — полагает аналитик.

Фото: Геннадий Черкасов

Как именно это будет, пока не понимает никто. В законодательстве есть механизм исполнительной надписи нотариуса – его и планируется распространить за процедуру взыскания задолженностей за жилищно-коммунальные услуги.

Думцы не скрывают: их главная цель – разгрузить суды. Глава комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (ЕР) подчеркнул: согласно судебной статистике в позапрошлом году российская фемида рассмотрела 25 млн гражданских и административных дел. 10 млн из них – это ЖКХ-долги. И это при том, что спорить-то тут в целом не о чем, уверен парламентарий: услуга получена, оплата начислена.

— Предлагаемый механизм позволяет разгрузить суды от огромного количества дел по взысканию задолженности, — объяснил коллегам по палате Пахомов. — На 1 ноября текущего года сумма просроченной задолженности со стороны граждан составляет около 400 млрд рублей по стране. Ежегодно почти 41% дел, рассматриваемых в судах, это как раз дела о взыскании задолженностей.

В последнее время эта работа осложнилась новыми правилами оборота персональных данных. Управдомы не могут получить весь объем сведений из ЕГРН, а с 1 сентября при отсутствии данных на должника невозможно обратиться в суд за судебным приказом (самый простой на сегодняшний день механизм взыскания долгов).

Теперь же предложен новый механизм – через нотариуса.

— Механизм нотариальной надписи достаточно эффективно работает в Беларуси, в Казахстане. Нотариусы имеют право получения сведений из информационных систем, в том числе из ЕГРН. Кроме того, нотариус до совершения надписи обязан уведомить должника о предстоящем  взыскании, — вкратце расписал новую процедуру господин Пахомов.

То есть предлагаемый механизм – это обходной путь, который позволит коммунальщикам взыскивать долги, не обращая внимания на ужесточения в законодательстве об обороте персональных данных. То есть управляющим компаниям от нового закона станет очевидно легче. А вот гражданам – не факт.

Вопросы к законопроекту возникли у правительства. Авторы поправок решили поначалу не заморачиваться и повторили существующее правило платежного дедлайна из закона «Об исполнительном производстве»: на погашение долгов по исполнительной надписи нотариуса должнику отводится семь дней. Календарных или рабочих – пока непонятно, это не уточняется. Кабмин считает, что этого мало. Времени должнику надо давать больше.

Кроме того, уже у самих думцев возникли вопросы.

— Не повлечет ли законопроект существенного увеличения нагрузки на нотариусов? – поинтересовался Михаил Шеремет (ЕР). Он также усомнился в целесообразности превращения нотариусов в «коммунальных судей». И будет ли такая работа оплачиваться?

Сергей Пахомов заверил, что дополнительным грузом новый механизм на нотариусов не ляжет. Что касается расходов на нотариусов, то при небольших суммах взыскания они будут сопоставимы с судебной госпошлиной или ниже.

В целом же авторы законопроекта обозначили цель внедрения нового механизма как «платить выгоднее, чем не платить».

Алексей Куринный (КПРФ) тоже озадачился рисками роста нотариальных тарифов. Не лягут ли они новым грузом на плечи должников? Тем более что судебные госпошлины по всей стране одинаковые, а тарифы на услуги нотариусов колеблются от региона к региону.

— Если сумма взыскания до 10 тысяч рублей, при подаче искового заявления пошлина – 4000 рублей. Исполнительная надпись нотариуса – 3500 рублей. Это Москва, — привел цифры Пахомов.

Ольга Алимова (КПРФ) удивилась: если 85% граждан – добросовестные плательщики, которые даже не задают вопросов, за что конкретно им начислены такие суммы в квитанции, — каких именно должников авторы законопроекта не могут найти?

— Что значит каких мы не можем найти? Без персональных данных нельзя пойти в суд. Вот таких должников мы и не можем найти, — еще раз пролил свет на истинные причины внесения поправок Сергей Пахомов.

Глава семейного комитета ГД Нина Останина (КПРФ) выразила уверенность в том, что новый закон не сможет навести порядок в сфере ЖКХ, тогда как людей волнуют совершенно конкретные вещи: регулярный рост тарифов и плохая работа управляющих компаний.

— Вы как-то не беретесь регулировать эту проблему, — пристыдила Останина коллегу. Кроме того, она обратила внимание на важный правовой момент: сейчас не определен документ, который бы юридически доказывал реальный размер задолженности. По сути все цифры отдаются на откуп управляющей компании. И если даже суды не так чтобы очень в этом разбирались, — будет ли разбираться нотариус?

В любом случае выход из нового механизма у должников будет. Если прийти к нотариусу и заявить о своем несогласии с суммой задолженности, автоматически возникнет спор о праве. Нотариусы разрешать их не могут – это исключительная компетенция судов. Кроме того, если частично долг к моменту обращения управдома к нотариусу уже погашен, об этом тоже надо будет сказать. В таком случае нотариус сам пересчитает актуальную задолженность.

Дальнейшая судьба законопроекта пока туманна. У кабмина к нему нашлось два листа претензий. Поддержать инициативу правительство готово только в случае серьезной доработки. Конституционному комитету Совфеда идея не нравится в принципе. Голоса думцев тоже разделились (303 за, 78 против).   

Факты, повлиявшие на российский рынок недвижимости, привели на пресс-конференция в ТАСС члены Российской гильдии риелторов.

Фото: freepik.com

«Однушки» всегда в цене

За время действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирного жилья в России увеличился на 15%. В мае 2020-го он составлял 100 миллионов квадратных метров, в июне 2024-го — 115 миллионов. При этом цены на квартиры выросли в два — два с половиной раза.

Вывод очевиден: льготная ипотека не смогла разогнать объемы строительства, но взвинтила стоимость жилья.

Как вели себя рынки строящегося жилья с момента запуска льготной ипотеки?

На 30 самых крупных российских городов приходится 63% от всего объема строительства в стране. На первую тройку — Москву, Краснодар и Санкт-Петербург — 25%.

— Несмотря на одинаковые ипотечные стимулы, рынки реагировали по-разному, — говорит президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. — Заметен рост новостроек в Хабаровске, Екатеринбурге, Владивостоке, Тюмени, Туле (в 1,5-2 раза больше). Снижение объемов за четыре года показали Санкт-Петербург, Красноярск, Рязань, Уфа, подмосковный Красногорск.

Распределение строящегося жилья по комнатности и площадям тоже не стало откровением. Прямо сейчас в России возводятся дома с общим количеством квартир 2,4 миллиона. Больше половины из них — «однушки»: 1,28 миллиона. На втором месте — «двушки»: 791 тысяча. На третьем — «трешки»: 311 тысяч. Многокомнатных квартир в новостройках всего лишь 40 тысяч на всю страну.

Размер 66% строящихся квартир не превышает 55 квадратных метров. В течение последних двух лет этот показатель не меняется.

На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается диспропорция по объему предложения между одно- и двухкомнатными квартирами и жильем большой комнатности, продолжает спикер. Эта тенденция сохраняется с 2021 года. Однако, несмотря на и без того значительный перевес малоформатного жилья, спрос на него остается повышенным. Дорог нынче квадратный метр.

Максимальные цены на жилье традиционно наблюдаются в Москве (300-400 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках массового сегмента), в Санкт-Петербурге (200-360 тысяч) и в Сочи (200-400 тысяч рублей). В южных городах (Туапсе, Новороссийск) и на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток) стоимость «квадрата» составляет 170-200 тысяч рублей. В большинстве других городов цены находятся в диапазоне 100-150 тысяч за квадратный метр.

Ипотека сместилась в сторону «вторички»

Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12% — это если считать в квадратных метрах. Рост предложения идет за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах.

На первичном рынке оно составляет 52,9 миллиона квадратных метров, на вторичном — 50 миллионов (данные неточные, поскольку учитывались объявления только на одной интернет-платформе).

— Мы прогнозируем, что объем предложения в новостройках через год-полтора снизится, поскольку запускать новые проекты смогут далеко не все застройщики. В результате рынок снова качнется к дефициту предложения. В средних и малых городах уже сейчас наблюдается дефицит новостроек, — продолжает Артемий Шурыгин.

Спрос на покупку недвижимости, напротив, стал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале (июль-сентябрь) 2024 года на вторичном рынке снизилось на 35% по сравнению с тем же периодом 2023-го (было заключено 546 тысяч сделок). А на первичном покупательский интерес упал вдвое — до 125 тысяч сделок.

Сильнее всего (от 40 до 70%) спрос снизился в Костроме, Рязани, Абакане, Сочи, Тюмени, Волгограде, Владивостоке, Омске. На 20-30% спрос упал в Калининграде, Майкопе, Оренбурге, Тольятти.

Если смотреть по регионам, снижение продаж в новостройках произошло везде. В Красноярском крае — на 45%, в Краснодарском — на 39%, в Ростовской области — на 31%, в Новосибирской — на 30%, в Свердловской области — на 25%, в Московской — на 24%, в Москве — на 16%.

По объемам выдачи ипотеки спрос сместился в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года пропорция кредитования составляла 47% на новостройки и 53% на «вторичку» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года — соответственно 41% и 59%.

Опять же — неудивительно. В 2024 году государство совершило на рынок ипотеки «регуляторную атаку» — комплекс мер, направленный на охлаждение рынка кредитования жилья. Меры оказались успешными. Объем кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей — на 55% ниже, чем в ноябре 2023-го.

Спад выдачи ипотеки за год составил 64% — почти в три раза, добавляет член комитета по ипотеке Ирина Киселева.

В нынешних условиях большая часть россиян не имеют возможности взять ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто такую возможность имеют, делают это лишь при крайней необходимости.

Согласно опросу Frank RG, заградительной для россиян стала ставка 16%. Только один из ста респондентов может платить такие годовые. Ставки выше 16% неприемлемы ни для одного опрошенного. Лишь каждый четырнадцатый готов взять кредит под 15%, каждый двенадцатый — под 14%, каждый третий — под 10%. Двое из трех опрошенных согласны на 7% годовых, и все до единого — на 6%.

Что риелтору хорошо, то покупателю — плохо

Потенциальные покупатели отложили приобретение жилья на несколько лет. Большинство (60%) планируют решить квартирный вопрос в ближайшие два-три года. Каждый пятый (19%) считает, что быстрее, чем за пять лет, сделать это не удастся. Примерно столько же (21%), впрочем, надеются успеть до конца 2024 года.

Почему же цены на новостройки не падают ни в столицах, ни в других городах-миллионниках? Прежде всего — их поддерживают программы застройщиков. А по стране рост стоимости и новостроек, и готового жилья продолжается, в частности, из-за действующей Арктической, Дальневосточной ипотеки, ипотеки в новых регионах: сохраняются льготные ставки, а значит — нет предпосылок для снижения цен. Увы — что риелтору хорошо, то покупателю — плохо.

Совсем иная ситуация на вторичном рынке. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде с июня 2024 года снизились. В остальных, за редким исключением, процесс начался осенью. Топ регионов по снижению цен возглавила Чечня: минус 27% с июня по октябрь. В Ингушетии — минус 12%, в Карачаево-Черкесии — минус 5,4%.

Еще один фактор, всегда влияющий на рынок недвижимости, — внутренняя миграция, усилившаяся в последние месяцы. Основной поток россиян переезжает в Центральную Россию. Почти во всех остальных регионах уменьшается количество работающих. Наибольший отток населения наблюдается с Дальнего Востока и Северного Кавказа. В основном на этих территориях и снижается интерес к покупке жилья.

Фото: Дарья Атаманчук

Сегодня современный рынок жилой недвижимости предлагает множество инструментов для привлечения покупателей: рассрочки, скидки, подарки, кэшбэки и другие бонусы. Например, это может быть мебель для кухни в подарок или специальные условия оплаты. Однако из-за такого разнообразия предложений выбор становится сложным. Условия часто неочевидны, и покупателям бывает трудно разобраться, что действительно выгодно.

«Чтобы упростить процесс выбора новостройки, его нужно разделить на несколько последовательных этапов», — отметил «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. Прежде всего, он советует определить подходящую локацию — район или округ, который для вас важен. Территория может быть связана с близостью к работе, учебе, родственникам или другим значимым местам. Иногда полезно рассмотреть варианты шире, чем вы планировали изначально, чтобы расширить круг подходящих предложений.

После выбора локации, по мнению Гусева, следует изучить три–четыре проекта, которые соответствуют вашему бюджету и находятся в этой зоне. Ознакомьтесь с каждым из них более детально, чтобы понять, какие варианты подходят вам лучше всего. Не забудьте изучить отзывы о застройщиках и самих проектах. Особое внимание нужно уделить разрешению на строительство и проектной декларации. Эти главные документы можно изучить на сайте проекта или на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Также полезно проверить информацию о приглянувшемся проекте на специализированных ресурсах, таких как «ДОМ.РФ», чтобы оценить репутацию компании и ее надежность.

Затем проведите сравнительный анализ предложений. Обратите внимание на стоимость, планировки, качество строительства и дополнительные преимущества, такие как благоустройство территории или бонусы для жильцов. На заключительном этапе уделите внимание социальной инфраструктуре: детским садам, школам, поликлиникам и другим объектам в районе. Хотя этот фактор часто учитывается последним, он может сыграть важную роль в вашем решении.

Следуя этой последовательности — определяя локацию, изучая проекты, анализируя застройщиков, сравнивая условия и учитывая инфраструктуру, — вы сможете выбрать оптимальный вариант новостройки, который будет соответствовать вашим потребностям и бюджету. «В текущих реалиях приобретать жилье стоит с помощью 100% оплаты или же льготных программ ипотечного кредитования. Если же доступна лишь рыночная ипотека, то с покупкой первичной недвижимости стоит повременить, пока рынок находится в турбулентном состоянии», — подчеркнул Гусев.

«Выбор покупателей московских новостроек сегодня довольно прагматичен», — сообщила «МК» генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. По ее словам, наибольшим спросом пользуются проекты с привлекательной ценой, хорошим расположением, развитой инфраструктурой и благоустройством, соответствующие концепции «город в городе». Наличие коммерческой недвижимости и социальных объектов является важным фактором, за который покупатели готовы платить, несмотря на существование более дешёвых, но менее обеспеченных инфраструктурой проектов.

Аналитики отметили любопытный тренд — подавляющее число горожан при покупке нового жилья предпочитают «остаться» в своем округе или районе. Как пояснила «МК» генеральный директор VSN Group Яна Глазунова, люди привыкают к определенному району, с которым у них многое связано: там расположены любимые магазины, кафе, досуговые учреждения, хорошие школы, или просто место работы находится рядом. Никто не хочет тратить на дорогу больше часа, потому что даже те, кто продолжает работать удаленно, все же как минимум раз в неделю в офис приезжают.

Как рассказал «МК» частный маклер Александр Иванов, сегодня в Москве и других российских городах-миллионниках особую ценность приобретают проекты, расположенные рядом со станциями метрополитена . Не случайно, жилье в таких местах всегда покупается и продается с наценкой по сравнению с такими же квартирами в жилых комплексах, расположенных в нескольких остановках на автобусе от станций метро.

Помимо четырех выше перечисленных ключевых критериев (локация, цена лота, социальная и транспортная инфраструктура) при выборе проекта также нужно учитывать и другие важные характеристики.

К примеру, в современных ЖК квартиры, как правило, продаются в трех вариантах: с черновой отделкой, предчистовой (white box) или чистовой «под ключ». Самый бюджетный вариант — купить жилье без отделки. В этом случае получаешь квартиру по самой низкой цене и ремонт делаешь на свой вкус. Но, учитывая подскочившие в цене стройматериалы и острый дефицит бригад строителей- профессионалов , этот вариант точно влетит в копеечку. Сэкономить не получится. В последнее время многие крупные застройщики стали предлагать новоселам квартиры «под ключ». Какую лучше выбрать квартиру в новостройке, с какой отделкой — зависит от финансовых возможностей и предпочтений покупателя.

Иванов советует выбирать эргономичные планировки, чтобы не переплачивать за бесполезные метры. По его мнению, на текущий момент оптимальным выбором является жилье евроформата — квартир с объединенной кухней-гостиной и отдельными спальнями. Кроме, этого, по его мнению, следует избегать планировок со скошенными или полукруглыми стенами, с острыми и тупыми углами комнат. Мебель придется делать на заказ. Также стоит обходить стороной длинные вытянутые комнаты. Расставить в них мебель будет сложно. Еще один минус «пеналов» — плохое естественное освещение. По мнению эксперта, не стоит забывать о сторонах света: «Самый лучший вариант для жильцов, когда окна выходят солнечную сторону (на юг и юго-запад), в такой квартире будет светло и тепло большую часть дня.

Еще одна важная характеристика, на которую нужно обратить внимание при выборе квартиры в новостройке, — этаж. Известно, что квартиры на нижних этажах продаются дешевле, чем на верхних. Однако в квартирах нижних этажей меньше естественного света и больше шума. А если новый дом расположен недалеко от оживленной автодороги и не предусмотрен защитный экран, то жильцам кроме шума будет досаждать и пыль. У верхних этажей свои недостатки и риски – потенциальные проблемы с лифтом и не всегда оправданные ожидания шикарных видов на город. По соседству через некоторое время может «вырасти» еще один новый дом, который закроет все красивые виды.

И самый главный совет от опрошенных «МК» экспертов — не торопиться. Не спешите покупать квартиру в первом приглянувшемся проекте. Помните, что покупка жилья — это всегда инвестиция. Даже если на первых порах вы собираетесь купить квартиру «на века», для постоянного проживания всей семьи. Люди женятся и разводятся, рождаются и умирают. Редко кто всю жизнь проживает в одной квартире. Поэтому важно при выборе новостройки целесообразно оценивать не только нынешний комфорт , но и ее инвестиционный потенциал актива. Помните, что цена любой жилой недвижимости на две трети определяется её расположением. Не случайно же среди профессионалов рынка недвижимости так популярно правило трёх «Л»: локация, локация, локация.

Фото: freepik.com

О ценовой ситуации на рынке недвижимости рассказали эксперты Циан, проанализировавшие стоимость жилья по состоянию на 9 декабря 2024 года в крупных российских городах.

Сначала — о методике исследования. При расчете цен в новостройках специалисты брали во внимание продажи квартир только в строящихся корпусах (заведомо более дешевых, чем готовые). Не учитывались объявления в жилых комплексах премиальных сегментов. Плюс к тому ограничение по цене квадратного метра, вне зависимости от сегмента, составило 700 тысяч рублей: более дорогие объекты не рассматривались.

Но даже при таких условиях разрыв в стоимости жилья оказался огромным.

В Москве эксперты сравнили цены в новостройках и готовом жилье на уровне районов. В большинстве из них (в 67 из 75 анализируемых) стоимость «квадрата» на первичном рынке оказалась выше.

Безусловным лидером стал московский район Марфино. Цена метра в новостройке в среднем составляет 613 тысяч рублей, на вторичном рынке — 358 тысяч. Разница — 71%.

На втором месте — Печатники. «Квадрат» на первичном рынке стоит 467 тысяч, на вторичном — 282 тысячи рублей. Разница — 66%.

«Бронзу» взял район Коньково: 500 тысяч и 321 тысяча соответственно. Разница — 56%.

В Мосрентгене, Преображенском, Бабушкинском, Донском районах, Котловке и Ростокине разрыв в стоимости метра — от 41% до 53%. При этом самые низкие цены — в Мосрентгене: 314 тысяч в строящихся домах и 223 тысячи рублей — в старых.

Еще в десятках районов столицы разрыв в стоимости квадратного метра колеблется от 1% до 38%. И только в восьми районах, преимущественно расположенных за МКАДом, причем на значительном удалении, вторичное жилье дороже нового на 3-10%. В их числе — Московский, Крюково, Куркино, Внуковское, Митино.

Из районов, находящихся в черте столицы, такая ситуация наблюдается в Пресненском, Тимирязевском и в Черемушках. Впрочем, объясняется она в том числе методикой исследования, не учитывающей новостройки дороже 700 тысяч рублей за квадратный метр. В этих районах, во всяком случае в Пресненском и в Черемушках, основная доля первичного жилья стоит весьма дорого.

В 34 проанализированных крупных российских городах цены, конечно, поскромнее московских, но превышение стоимости новостроек над «вторичкой» видно невооруженным глазом.

В Тольятти средняя цена «квадрата» на первичном рынке составляет 135 тысяч рублей, на вторичном — 92 тысячи. Разница — 46%. В Новокузнецке соответственно — 143 тысячи и 99 тысяч рублей (43%), в Томске — 167 тысяч и 118 тысяч рублей (42%), и так далее.

Лишь в одном российском городе — Ставрополе — в декабре метр на вторичном рынке оказался дороже, чем на первичном: 104 тысячи против 98 тысяч рублей. Разрыв небольшой, 5%. В прошлом декабре таких городов было четыре: тот же Ставрополь плюс Севастополь, Самара и Кемерово (с разрывом от 3% до 17%). Но за год в этих трех городах цены на первичном рынке увеличились весьма значительно: на 21-32%.

Разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках растет, поскольку новостройки продолжают медленно дорожать даже после завершения льготной ипотеки, — говорит эксперт Циан.Аналитики Елена Бобровская (Лапшина). — Если же подсчитать разницу в ценах в среднем по всем крупным городам, она составит 19%. Учитывая актуальную ситуацию на рынках, можно предположить, что разрыв в ценах и дальше будет увеличиваться, но очень медленно, ведь рост стоимости новостроек все же ограничен.

Учитывая возможные последствия, гораздо проще получить лицензию МЧС под ключ и приступить к выполнению работ без риска. Заказывая услугу в компаниях специализирующихся на оформлении лицензий, Вы получаете быстрый и гарантированный результат, что поможет избежать серьезных проблем с законом. Рассмотрим виды нарушений и соответствующие наказания более подробно:

1. Принимая решение работать без лицензии МЧС будьте готовы к штрафам с возможной конфискацией имущества. Размер взыскания для физ. лиц составляет 2-2,5 тысячи рублей. Для юр.лиц:40-50 тысяч рублей.
2. Осуществление деятельности в области пожарной безопасности при отсутствии разрешительных документов, которая не была направлена на получение финансового вознаграждения, облагается штрафами: 500-1000 рублей для физ. лица; 30-50 тысяч рублей, и дисквалификация ждет сотрудников компании; 30-40 тысяч рублей и запрет на работу предприятия предусмотрено для ИП; 170-250 тысяч рублей и запрет на работу сроком на 3 месяца для юр. лиц.
3. Деятельность в сфере пожарной безопасности, осуществляемая без лицензии МЧС и направленная на получение дохода карается штрафом или уголовной ответственностью. Если по вине предприятия пострадали люди, был нанесен вред коммерческому имуществу или государству, глава организации выплатит штраф в размере 300 тысяч рублей. Мера наказания может быть заменена на принудительные работы или арест до 6 месяцев.

Согласно ч. 2 ст. 171 УК РФ, если в результате работы компании без лицензии пострадали люди, имущество или был нанесен вред государству, при этом предприниматель рассчитывал получить коммерческую выгоду в большом размере, руководителя могут обязать выплатить 500 тысяч рублей. Также предусмотрены принудительные работы или лишение свободы сроком до 5 лет с выплатой штрафа в размере 80 тысяч рублей.

Фото: АГН «Москва»

В 2018 году в пределах Бульварного кольца можно было купить 134 помещения в пяти новостройках. К концу 2023 года количество жилых комплексов достигло семнадцати, а квартир и апартаментов в них – 269.

Заметнее всего выросла конкуренция среди застройщиков самого дорогого сегмента рынка. Пять лет назад на выбор покупателей предлагались два проекта делюкс-класса, две элитные новостройки и один комплекс премиум-класса. К концу 2023 года девелоперы реализовывали в пределах Бульварного кольца уже одиннадцать новостроек делюкс-класса, пять элитных проектов и один комплекс премиум-класса.

В 2018 году на долю квартир приходилось только 27% помещений в новостройках внутри Бульварного кольца (остальное – на апартаменты), в конце 2023-года — 35%. Стали появляться комплексы с квартирами и апартаментами одновременно.

Напомним, что апартаменты не считаются жильем с юридической точки зрения, в них нельзя получить постоянную регистрацию, прикрепиться к районной поликлинике, школе и т.д. Фактически это вид коммерческой недвижимости. Однако для обеспеченных людей подобные недостатки редко имеют значение.

— Для покупателей дорогой недвижимости юридический статус помещения не всегда важен, что и обусловило большое количество апартаментов на рынке новостроек Бульварного кольца, — комментирует генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» Дмитрий Мутовкин. — С инвестиционной точки зрения никакой разницы между квартирами и апартаментами нет. Если вы приобретаете коллекционный пентхаус в историческом особняке в районе Бульварного кольца, его статус никак не повлияет ни на вашу жизнь в нем, ни на возможность дальнейшей перепродажи.

Цены на новостройки у Кремля поражают воображение. Если в конце 2018 года средняя стоимость квадратного метра в пределах Бульварного кольца составляла 1,09 миллиона рублей, то нынче — 1,98 миллиона (плюс 81%). Для сравнения: в целом по рынку новостроек Москвы за пять лет средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 68% (с 268 тысяч до 451 тысячи рублей).

Площадь помещения, которое предлагают застройщики на Бульварном кольце, за пять лет выросла на 19%. Если в конце 2018 года этот показатель составлял 138 «квадратов», то теперь — 164 кв. м.

— Объекты недвижимости в пределах Бульварного кольца с высокой степенью вероятности станут коллекционными благодаря расположению, архитектуре и концепции проекта, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — Всегда найдется покупатель с очень большими деньгами, готовый приобрести жилья в шаге от Кремля из соображений престижа. Многие дома здесь сами по себе превращаются в бренды, о которых говорят в высших кругах.

Фото: АГН «Москва»

По данным «Метриум», на московском рынке новостроек девелоперы предлагают покупателям 67 630 квартир и апартаментов. Из них в готовых, а не строящихся домах находятся 7200 квартир (10,7%). Иными словами, по подсчетам экспертов, на первичном рынке только каждая десятая квартира продается с ключами. На стадию «котлована» приходится 23% предложений; на дома, в которых идут отделочные работы, 16%; на стадию монтажа этажей больше половины предложений.

Меньше всего готовых квартир можно найти в новостройках Новой Москвы — 4,1%. Здесь насчитывается всего 860 таких помещений, тогда как суммарный объем местного рынка — почти 21 тысяча квартир. Большую часть квартир застройщики предлагают на этапе монтажа этажей (59,4%) и на начальном этапе строительства (27,2%). В новостройках на этапе отделочных работ продается около 9,4% помещений.

Плохих новостей в связи с этим как минимум две. Первая: застройщики придерживают готовое жилье, создавая искусственный дефицит. Цель, которую они преследуют, проста: переманить покупателей со вторичного рынка, где цены ниже, но ставки ипотеки зашкаливают (18–20% годовых), на первичный, где до 1 июля еще можно взять кредит под 6–8%. Именно благодаря пока еще действующей льготной ипотечной программе и угрозе ее прекращения во второй половине года часть потенциальных покупателей, скорее всего, изменит решение в пользу первичного рынка.

— Предложение готовых квартир и апартаментов будет сокращаться, — рассказывает акционер, управляющий партнер группы компаний «Основа» Олег Колченко. — Из-за роста ипотечных ставок потенциальные покупатели уходят со вторичного рынка и идут к застройщикам, где можно приобрести квартиру под 6–8% годовых. Эта аудитория будет рассчитывать именно на готовые объекты, поэтому здесь предложение сократится в связи с вымыванием.

— Крайне мало вариантов готового жилья на рынке новостроек премиум-класса, всего 6,7%, — отмечает коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. — Причем в давно введенных в эксплуатацию комплексах ликвидных вариантов мало, поэтому я рекомендую искать объекты в новостройках, которые только что получили разрешение на ввод.

Другая плохая новость: цены в новостройках продолжат расти. Казалось бы, куда еще, ведь стоимость квартир в новых домах и без того выше, чем в старом фонде, на 20–40%!

— Дефицит готовых вариантов жилья на первичном рынке будет усиливаться, — комментирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Очевидно, это вызовет рост цен на введенные в эксплуатацию новостройки и на объекты в высокой степени готовности.

Возможно, что разница между ценой на котловане и в готовых новостройках прилично вырастет. Россиянам, реально нуждающимся в улучшении жилищных условий, смысла покупать жилье на начальной стадии строительства нет. Проще дождаться второй половины года, когда ситуация на жилищном рынке начнет проясняться. А вот интерес инвесторов, которым нужно срочно вложить деньги, может усилиться, прогнозируют эксперты.

Как бы ни было, многие предприниматели даже не скрывают: в ближайшие месяцы снижать стоимость квадратных метров они не намерены.

— Самое главное, что мы будем делать в 2024 году, — сохраним цены на жилье. Я считаю, что даже в нынешних непростых условиях нельзя «сливать» квадратные метры, — заявляет заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов. — Неизвестно, что будет дальше, поэтому надо внимательно и аккуратно относиться к каждой продаже квартиры.

Фото: Геннадий Черкасов

Московский государственный университет (МГУ) имени Ломоносова и Московский государственный институт международных отношений (МГИМО) — два самых престижных вуза не только в Москве, но и во всей России. Найти ближайшее к университетам жилье будущие студенты и их родители могут в Раменках, где представлено семь новостроек бизнес-класса, пять – в сегменте «премиум».

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя цена квадратного метра составляет в квартирах района 685 тысяч рублей (а непосредственно квартиры — 60 миллионов рублей), в апартаментах — 427 тысяч (26 миллионов). Высокая стоимость не в последнюю очередь обусловлена большим метражом жилья.

Минимальный бюджет для покупки квартиры в Раменках начинается от 12,7 миллиона рублей. Но такое предложение актуально разве что для учащихся, только-только начинающих грызть гранит науки и готовых провести студенческую жизнь в общежитии. Дело в том, что за эту, отнюдь не маленькую, стоимость можно приобрести в лучшем случае студию без отделки площадью 22,6 квадратных метра в новостройке со сроком сдачи в 2026 году.

Цены на апартаменты стартуют от 16 миллионов рублей. Именно в такую сумму обойдется однокомнатный лот без отделки площадью 39 «квадратов» в строящемся жилом комплексе со сроком сдачи через два года.

А на что же могут рассчитывать студенты еще двух вузов, уже много лет лидирующих в рейтингах лучших учебных заведений, — Высшей школы экономики и Московского государственного технического университета (МГТУ) имени Баумана? В Басманном районе в продаже есть четыре новостройки бизнес-класса, одна — премиум-класса. Кроме того, есть предложение элитного жилья: 22 квартиры.

Квадратный метр квартир в среднем обойдется дешевле, чем у МГИМО – в 445 тысяч рублей, однако же в апартаментах – значительно дороже: в 830 тысяч. Средняя цена квартиры в этом районе составляет 29 миллионов, апартаментов – 80 миллионов рублей.

Минимальная стоимость жилья в Басманном районе примерно такая же, как в Раменках: 12 миллионов рублей. И, так же, как и в Раменках, речь идет о строящейся недвижимости — студии без отделки площадью 22,2 «квадрата» со сроком сдачи в эксплуатацию в конце 2025 года.

Будущие студенты Российского университета дружбы народов (РУДН), которые планируют жить в собственной квартире и не хотят тратить много времени на дорогу до учебы, могут подобрать подходящее жилье в Обручевском районе.

Первичная недвижимость в районе представлена только квартирами в трех новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра составляет 463 тысячи рублей при цене квартиры — 31,2 миллиона. Наиболее бюджетный вариант покупки недалеко от РУДН — студия без отделки площадью 22,9 квадратных метра за 13 миллионов рублей в сданной новостройке.

Российская академия народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС) и Российский технологический университет (ранее — Московский институт радиотехники, электроники и автоматики, МИРЭА) — еще два лидера рейтингов столичных вузов, куда мечтают поступить многие старшеклассники. Корпуса этих учебных заведений расположены в двух районах.

В Тропарево-Никулине на первичном рынке недвижимости представлено 15 квартир и 324 апартамента в двух проектах массового сегмента и в одной новостройке бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в квартирах — 517 тысяч рублей, в апартаментах — 297 тысяч.

Покупка квартиры обойдется недешево: цены начинаются от 24 миллионов. За такую стоимость можно приобрести «евродвушку» без отделки площадью 47,4 «квадрата» в доме со сроком сдачи в первом квартале 2024 года. Бюджет покупки апартаментов ниже: минимальная цена — 5,4 миллиона рублей за студию с отделкой площадью 20,3 квадратных метра и сроком завершения строительства во втором квартале будущего года.

На рынке новостроек в Очаково-Матвеевском выбор богаче: девять новостроек массового сегмента с относительно доступным (по сравнению с вышеназванными предложениями) жильем и две — бизнес-класса.

Средняя стоимость квадратного метра квартир в районе составляет 410 тысяч рублей (саму квартиру можно купить за 19 миллионов), апартаментов — 396 тысяч рублей (поскольку площадь апартаментов больше, они обойдутся в 24,5 миллиона).

Однако же есть и более дешевые варианты. Цена самой доступной квартиры, причем с отделкой, — 8,6 миллиона рублей. Именно в такую сумму обойдется студия площадью 20 квадратных метров со сроком сдачи в конце 2024 года. Стоимость апартаментов выше: минимальная цена — 13,5 миллиона рублей. При таком бюджете можно приобрести студию с предчистовой отделкой площадью 35 «квадратов» в уже построенном доме.

Завершает список топовых вузов Москвы Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации. Учебное заведение находится в Хорошевском районе, где среди новостроек числятся пять жилых комплексов бизнес-класса, два — массового сегмента, один — премиум-класса. Средняя цена квадратного метра в квартирах — 624 тысячи, в апартаментах — 383 тысячи рублей. Минимальная цена жилья в Хорошевском районе, где находится университет, — 10,8 миллиона рублей. Столько стоит студия с предчистовой отделкой площадью 20 квадратных метров и сроком сдачи в конце 2026 года.

Связь между элитарностью университета и ценой жилья рядом с ним обычно сильна. Если вуз имеет высокий рейтинг и хорошую репутацию, студенты (равно как и их родители) заинтересованы в том, чтобы жить поблизости. Есть два фактора, которые так или иначе приводят к повышению спроса на недвижимость рядом с университетом. Первый – высокий спрос на аренду квартир (при нынешних ценах купить жилье для своего чада в год поступления не всегда могут даже состоятельные россияне). Второй – привыкание студента к проживанию неподалеку от вуза (пусть даже в кампусе). То и другое неизменно увеличивает стоимость жилья, о чем и свидетельствует исследование, подытоживают эксперты.

Фото: Роман Орлов

В связи с повышением требований к заемщикам уровень выдачи льготной ипотеки станет падать в течение всего 2024 года, говорит эксперт. Потенциальные покупатели жилья имеют высокие шансы на одобрение кредита только в случае, если подтвержденный доход каждого супруга составляет минимум 150 тысяч рублей в месяц, то есть 300 тысяч на семью.

Для существенной части покупателей серьезным препятствием будет рост стоимости квадратного метра и снижение уровня предложения новостроек на 10-15% к декабрю.

– Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке и ключевой ставки, рост цен на квартиры в новостройках массового сегмента приведут к значительному повышению ежемесячного платежа по кредиту, – комментирует Михаил Долгов. – Портрет покупателя скорректируется в сторону молодых и трудоспособных людей с высшим образованием, работающих в ИТ-компаниях, сфере банкинга, девелопмента, в крупных агропромышленных холдингах. Преимущественно это будут россияне в возрасте от 27 до 40 лет.

С 23 декабря 2023 года российское правительство изменило условия выдачи льготной ипотеки. Первоначальный взнос вырос до 30%; максимальная сумма кредита стала единой для всех субъектов – 6 миллионов рублей (ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 12 миллионов); повышены требования к заемщикам, в том числе к их доходам и залогу. В январе крупные банки заявили, что станут выдавать ипотеку только на покупку квартир у застройщиков-партнеров.

Фото: Алексей Меринов

— Программа льготной ипотеки была запущена в пандемию коронавируса в 2020-м для поддержки рынка жилья как антикризисная мера, но она не просто продолжается до сих пор, а играет ведущую роль на рынке. Выдачи кредитов по льготным программам в сентябре 2023 года достигли максимума за всю историю, даже несмотря на повышение минимального взноса с 15% до 20%. Что потребителей так привлекает в этой программе и надолго ли сохранится их спрос?

Апрелев: — Основная причина привлекательности этих программ в том, что нет никаких ограничений на категорию людей, которые могут быть заемщиками. Любой человек может взять ипотеку по пониженной ставке. Второй момент — это то, что застройщики немного «перепрошили» возможность предоставления квартир в новостройках и, завысив цену, понизили процентную ставку по ипотеке практически до нулевой. Естественно, это тоже повлияло на потребителей. Человеку психологически важно не платить проценты по ипотечному кредиту, а заплатить, скажем, сразу понятную для него цифру, взяв жилищный кредит. Ну и третье — это то, что застройщик постоянно говорит об одном: цены строительства существенно ниже рынка, и когда объект будет сдаваться, стоимость готовых квартир будет значительно выше. Вот, наверное, эти три фактора и влияют на восприятие населением ипотеки.

Кукарин: — Основной плюс этих программ — пониженная ставка, которая позволяет взять ипотеку под достаточно низкий процент. Плюс ко всему существуют ипотека с господдержкой, семейная ипотека. Они имеют ограничения по суммам (до 12 миллионов рублей), а значит, в основном распространяются на массовый сегмент, то есть на комфорт-класс. Соответственно, таким образом, получилось заключить большое количество сделок по этому сегменту.

Трудно расстаться с жирным куском пирога

— ЦБ намекает на перегрев ипотечного рынка. Между тем на рынке царит ажиотаж: покупатели стремятся успеть купить жилье по старым ипотечным ставкам и пока сохраняющимся льготным программам. На ваш взгляд, ипотечный рынок действительно перегрет?

Кричевский: — Перегрев на рынке ипотеки случился, на мой взгляд, достаточно давно — еще года два назад, если не больше. Предполагалось, что работать льготная ипотека на новостройки будет полгода-год. В итоге она работает до сих пор. Из-за этого и растут цены. По этой причине основная мысль потребителей, которые думают о приобретении недвижимости, — не «сколько стоит квартира», а «потяну ли я ипотечный платеж?».

— В чем причина постоянного продления этой программы?

Кричевский: — Я считаю, что лоббизм. Других экономических причин не вижу. Маржинальность застройщиков взлетела до небес. Естественно, им будет очень трудно расстаться с таким жирным кусочком пирога. Поэтому они и пытаются всеми способами, заказными исследованиями доказать, что рынок обвалится, если отменить льготную ипотеку. Этими стенаниями и истериками застройщики просто пытаются манипулировать общественным мнением.

— Продолжат ли банки в сегодняшней ситуации массово выдавать ипотечные кредиты? Кому будут отказывать чаще и почему?

Кукарин: — Не думаю, что банки будут сильно «жестить» и отказывать всем подряд. Есть другие ограничительные инструменты. Например, повышение первоначального взноса. Недавно он вырос до 20%, и все идет к тому, что с 1 января он повысится до 30%. Таким образом, началось отсеивание некредитоспособных граждан. У потребителей действительно должны быть живые деньги для первоначального взноса.

Апрелев: — Жизнедеятельность банка зависит от количества и объема выдачи денежных средств. И едва ли не главный канал тут — ипотечные кредиты. Поэтому ни топ-менеджеры, ни обычные менеджеры не заинтересованы в том, чтобы резко сокращать объемы выдачи ипотеки. В свою очередь, ЦБ, вводя ограничения, пытается минимизировать риски. Увеличение первого взноса — это классический инструмент снижения рисков, даже на устойчивых рынках жилья. Если смотреть на опыт Северной Америки и Европы, то там первый взнос — 30% и ни копейкой меньше. Вспомним, что произошло в США в 2007–2008 годах. Правительство стремилось сделать покупку жилья более доступной для малоимущих и практиковало искусственное ограничение роста ипотечных ставок. Это привело к перепроизводству жилья, рынок рухнул, а затем начался полноценный финансовый кризис, ставший глобальным. Вот сейчас в России идет примерно такой же тренд, но немножко на другом уровне. Краткосрочная программа субсидирования первичного рынка была принята правительством на период пандемии, и, на мой взгляд, после ковида программу надо было остановить. Именно из-за ее продления мы получили почти 50-процентный прирост цен на рынке. Сейчас было бы интересно оставить субсидирование, но для определенных категорий граждан. И второе: если мы говорим вообще об ипотеке, то она должна выдаваться исключительно на готовое жилье.

Сейчас аренда выгоднее

— Есть данные о том, что платеж по ипотеке стал в несколько раз выше, чем аренда. Так ли это? Иметь собственное жилье станет накладно, и россияне перейдут в разряд квартиросъемщиков?

Кричевский: — Да, платеж по ипотеке стал в два и более раз выше. Тут подсчеты очень простые. По текущим ставкам на «вторичку» при стоимости квартиры в 10 млн рублей при первом взносе в 20% платеж будет 120 тысяч. Аренда такой квартиры в Москве будет стоить 40 тысяч. В регионах это соотношение окажется немножко меньше — как раз в два раза.

— Что же делать потребителям?

Кричевский: — Надо понимать, что разница в стоимости между «первичкой» и «вторичкой» где-то 40–50%. А в новостройке надо закладывать и стоимость ремонта, если он нужен будет, и период ожидания, пока это дом построится, и период регистрации. Также стоит учесть, что если собственник захочет резко продать квартиру, то продавать он будет уже вторичное жилье, то есть автоматом потеряет 20–30% от этой стоимости. Сейчас огромное количество людей уходит в ожидание, уходит в аренду. Из-за этого падает количество предложений на арендном рынке. Да, тут тоже фиксируют исторический минимум. Летом предложение падало где-то в полтора и более раз. Причем оно примерно таким же остается и сейчас. Люди уходят в аренду, потому что понимают: сейчас это выгоднее. Можно пару лет переждать, посмотреть на то, что будет с ключевой ставкой, что будет с рынком в принципе, и исходя из этого принимать дальнейшее решение.

— Правда ли, что квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, перейдя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости?

Кукарин: — Ну, не стоит говорить категорично, что именно 30% она потеряет. Тут нужно понимать: если человек покупает жилье на стадии котлована, то вне зависимости от внешней конъюнктуры квартира в любом случае прирастет в рублях. И продать ее можно будет с прибавкой в районе 20% к цене покупки.

— Как быть россиянину со средними финансовыми доходами сейчас: делать ставку на покупку квартиры или на аренду?

Апрелев: — На этот вопрос есть разные ответы, в зависимости от того, что вы хотите в конце концов получить. Если это инвестиционное приобретение, то, наверное, я бы не стал брать ипотеку сейчас по достаточно высокой ставке и не понимая того, сколько квартира будет в перспективе стоить. Если вы покупаете квартиру в новостройке для того, чтобы решить свои жилищные вопросы, то нужно понимать, через какой период времени это жилье будет введено в эксплуатацию. В любом случае решение за самим человеком: или тратить в месяц меньше, но снимать жилье, или тратить ежемесячно больше, но при этом жить в собственной квартире.

Вопрос на триллион

— Будут ли дальше льготно кредитовать программы застройщиков, если больше половины сданного жилья в прошлом году так и не распродано? Не спровоцирует ли такая ситуация финансовый кризис, как в США в 2008-м?

Кричевский: — Как в США в 2008 году точно не будет. В России сейчас совершенно другая конъюнктура. А вот будет ли льготная программа продолжаться? Это вопрос на триллион! В бюджете на 2024 год 450 миллиардов рублей заложено на субсидирование кредитов по ипотеке. При том что в этом году было 150 миллиардов. Получается, что льготная ипотека должна продолжаться. Вопрос в том, какие программы именно в нее войдут. Сейчас начинает работать IT- и дальневосточная ипотека. Есть льготные программы по новым территориям. Могут ввести льготные программы для преподавателей, для работников ВПК… Останется ли льготная ипотека на новостройки, которая работает с 2020 года? Ответ узнаем после 1 июля, потому что тогда у нее заканчивается срок действия.

— Что делать властям в нынешней ситуации?

Кукарин: — Прежде всего нужно выстраивать какие-то долгосрочные партнерства именно с застройщиками. Субсидировать и застройщиков, и покупателей, таким образом помогая малоимущим и льготным категориям населения.

Апрелев: — Нужно сократить разницу между первичным рынком и вторичным. Для меня странно, что практически все субсидированные программы, даже направленные на определенные категории граждан, касаются только новостроек. Мы стимулируем людей с небольшим достатком вкладывать деньги в дорогие квадратные метры и много лет ждать, чтобы вселиться в эту квартиру, параллельно оплачивая еще и наем на рынке. Почему бы нам в принципе не поставить оба рынка в равные условия с точки зрения ипотеки? А для этого нужно предоставлять ипотеку не с момента, когда застройщик выходит на рынок со своим проектом и продает виртуальные квадратные метры, а когда объект закончен и введен в эксплуатацию. Надо прекратить продавать виртуальные дома, а начинать продавать реальный продукт. Тогда мы уйдем от проблем с качеством строительства и от задержек сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Кричевский: — Действительно, можно рассмотреть вариант с тем, чтобы кредитоваться уже после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. На развитых рынках так и делают. Там аванс — 10–15%, что по карману людям. При этом стоимость аванса фиксируется. То есть если мы берем квартиру на этапе котлована за условные 5 миллионов, то вносим полмиллиона авансом и 4,5 миллиона потом берем в кредит. Если же мы берем квартиру на стадиях последних этажей, это будет стоить условно 8 миллионов. Вносим первоначальный взнос 10% и, значит, будем платить 7 миллионов 200 тысяч.

Сами сносят — сами строят

— Вы говорите о том, что надо перестать продавать виртуальные квадратные метры. Эта мера обсуждается где-то в верхах: в министерстве, в Госдуме?

Кричевский: — Она обсуждается вот здесь, на площадке «МК». Но главное, чтобы она в принципе поднималась. У Китая сейчас, между прочим, такие же проблемы, как и у нас. Только они их решают куда жестче. Там огромное количество непроданного жилья, которое просто-напросто сносят. Почему? Таким образом они наращивают себе ВВП: сами сносят, сами же и строят.

Кукарин: — Сейчас застройщик не получает денег дольщиков. Он строит на кредитные средства, которые берет под проценты. Ставка ЦБ растет, соответственно, растут и эти проценты. Единственный механизм для снижения этой ставки — отчетность перед банком о наполнении счетов эскроу. Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а застройщик может их забрать, только когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Соответственно, если во время стройки эти счета не будут наполняться, то ставка будет закладываться в стоимость квартиры. На выходе мы получим дорогие готовые лоты и вернемся к тому, с чего начинали: опять нужно будет придумывать льготные программы. По сути, сейчас у человека есть выбор: купить готовое жилье или вложиться в котлован. В случае если мы будем продавать только готовое жилье, то у нас отпадает инвестиционная привлекательность недвижимости.

— Что будет с ценами на новостройки, если отменят льготную ипотеку?

Кричевский: — Они пойдут вниз. Возможен и другой вариант: застройщики максимально сократят возможный объем лотов на продажу и будут выкладывать на рынок по 5–10% от тех возможностей, которые у них есть, чтобы хоть как-то тормознуть падение ценника. Но это для них неинтересно, нерентабельно. С таким раскладом у них 80% квартир останутся нераспроданными. Все равно придется снижать цены. В принципе, это уже и сейчас видно. По большому счету, сейчас скупка жилья идет только по льготной ипотеке. Поэтому все напрягаются из-за того, что ее могут скоро прикрыть.

— Преобладание льготного кредитования вызвало повышение спроса на жилье, что, в свою очередь, привело к росту цен. А что будет дальше с ценами на жилье?

Кукарин: — Если говорить о новостройках, то тут, по сути, застройщик находится между молотом и наковальней. С одной стороны, ему нужно делать цены привлекательными, чтобы люди могли эти квартиры купить. С другой стороны, дорожает стоимость строительства. Просто взять и срезать от цены 20% на все квартиры застройщик не в состоянии. Поэтому стоимость меняться будет, но не сильно. Если же говорить о вторичном рынке, то сейчас дешевле брать квартиру в аренду, нежели покупать.

Апрелев: — Думаю, что рост цен будет замедляться и на первичном, и на вторичном рынках в большинстве регионов России. На уже полученных финансовых средствах застройщики совершенно спокойно протянут до конца года, не меняя условий продажи квартир. А у россиян осталось достаточно мало инструментов сбережения денежных средств: депозиты, ограниченный круг ценных бумаг и недвижимость. Мне кажется, люди все равно будут вкладывать в недвижимость. Поэтому до конца года мы не ожидаем коррекции цен в сторону понижения.

Кричевский: — Рынок недвижимости из-за своих колоссальных масштабов очень неповоротливый. Что касается цен на 2024 год по новостройкам — возможен как рост в пределах 5%, так и падение. Стоимость «вторички» может упасть на 5–7% из-за падения спроса. Пока с арендой дело иметь выгоднее.

Фото: freepik.com

Факторы роста

В течение первых трех кварталов 2023 г. ставки на съемные квартиры росли умеренно и равномерно. В пределах инфляции. Однако в октябре-декабре они показали необычный двузначный прирост. По оценке гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, за последние три месяца больше всего аренда подорожала в Якутске, где ставки на «однушки» выросли на 38,6%, на «двушки» — на 35,7%, на «трешки» — на 44,1% (см. таблицу внизу). А также в Улан-Удэ (+38,9%, +42,2%, +29%), Кирове (+34,4%, +16,6%, +39,1%), Набережных Челнах (+24,1%, +26,3%, +31,7%), Перми (+28,9%, +26,2%, +21,5%), Череповце (+23,5%, +24,6%, +23,9%), Мурманске (+21%, +21,9% и +26,5%), Чебоксарах (+14,7%, +37,7%, +12%), Тольятти (+19,1%, +17,5%, +23,4%) и Новосибирске (+30,9%, +21,8%, +5,2%).

На трех крупнейших региональных рынках жилой недвижимости показатели также остались в плюсе: в Москве тарифы выросли на +18%, +14,8%, +10,8%, в Подмосковье на +10%, +7,6%, +4,4%, в Санкт-Петербурге на +18,8%, +8,2%, +4,8%, соответственно.

Слабый рост и даже снижение ставок наблюдались в Сочи (–16,6%, –10% и –3,6%), Махачкале (+7,2%, –3%, –15,9%), Магнитогорске (+11,9%, –0,7%, –15,8%), Ростове-на-Дону (+4,9%, –4,5%, –4,5%), Вологде (+0,9%, +7,4%, –11,8%). В среднем по всем крупным городам страны квартиры с одной комнатой подросли в четвертом квартале 2023 г. на 13,7%, до 21 294 руб./мес., с двумя комнатами — на 10,5%, до 27 330 руб./мес., с тремя — на 7,4%, до 34 008 руб./мес.

По мнению директора департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольги Павлиновой, в минувшем году аренда квартир дорожала по нескольким причинам. Во-первых, спрос на доступное арендное жилье явно преобладал над предложением. Во-вторых, сказалось снижение доступности ипотечных программ на готовое жилье. «Для части россиян стало дешевле снимать временное жилье, чем приобрести свое. Плюс те, кто на волне ажиотажа продали имевшуюся у них жилплощадь и купили новостройку на стадии строительства, вынуждены снимать временное жилье. Естественно, снимаются прежде всего наиболее доступные по цене варианты, их доля в общем объеме предложения сокращается, и средняя цена растет», — отметила «МК» Павлинова. В-третьих, изменился состав предложения, сами арендаторы стали требовательнее к качеству ремонта и обстановки квартиры, а это тоже сказывается на ставках аренды.

Как отметила замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова, интерес нанимателей на массовом рынке аренды сфокусировался исключительно на объектах экономкласса. Такие лоты быстро уходили из экспозиции. С ее слов, спрос также стимулировали клиенты, переходившие из сегмента продаж на фоне ужесточения условий жилищного кредитования. Кроме этого в страну возвращаются релоканты, те, у кого отменили формат удаленной работы.

«Арендные ставки росли из-за инфляции, растущих тарифов ЖКХ и миграции населения в крупные города, где открылись новые заводы ВПК», — добавил Луценко. Отметим, что во всех перечисленных выше региональных центрах, лидирующих по росту ставок аренды, выпускается продукция военного и двойного назначения.

Московская специфика

В Москве к вышеперечисленным факторам можно смело добавить обновление жилищного фонда и новые предпочтения арендаторов. «Подросло новое поколение, совершеннолетние дети, которые съезжают от родителей и снимают отдельное жилье. У них более высокие запросы на качество отделки, инфраструктуру в локации. Они ищут максимальное удобство и комфорт. Собственники подстраивают свои объекты под эти запросы, проводят ремонт для повышения ликвидности. Соответственно, вложения должны окупаться, более высокое качество стоит больших денег», — рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

С ее слов, по запросам лидируют студии и двухкомнатные квартиры евроформата. По ее мнению, это связано с бюджетом аренды, а также с категорией арендаторов. Среди снимающих жилье много студентов, одиноко проживающих граждан, молодых семейных пар без детей. Они выбирают студии за счет бюджета и необходимого пространства для жизни.

Внутри МКАД, по оценке Поляковой, наибольшим спросом пользуются экономичные квартиры — сейчас для них диапазон цен 30–45 тыс. руб. вместо 25–35 тыс. руб. год назад. Скидки отсутствуют. На текущий момент в старой Москве (без ЗелАО) самая дешевая квартира сдается за 32 тыс. руб. в месяц на улице Молостовых (р-н Ивановское, ВАО), на 1-м этаже 9-этажного дома. Это предложение для квартирантов без детей и домашних животных. За 33 тыс. руб. в месяц можно снять квартиру в районе Северное Измайлово (ВАО), за 35 тыс. руб. — в Тимирязевском районе (САО).

Больше всего бюджетных вариантов, понятное дело, сосредоточено в Новой Москве и Зеленограде, подчеркнула главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, объем предложения при этом невелик и продолжает снижаться: по сравнению с началом весны он сократился в два раза по всем округам. По данным Павлиновой, средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составляет 54,1 тыс. руб., двухкомнатных — 75,3 тыс. руб.

Прогнозы на лето

В ближайшей перспективе Ольга Павлинова не ожидает существенного снижения средних ставок аренды. На фоне выросших ставок бюджетные варианты квартир в базах долго не задерживаются. «В краткосрочной перспективе ставки аренды будут увеличиваться на уровне 0,5–1% в месяц. Более резкий рост ограничен возможностями арендаторов», — полагает эксперт. Оксана Полякова также не видит предпосылок для заметного снижения цен: «Предложение пока не восстановилось, сохраняется острый дефицит ликвидных экономичных предложений».

Как считает Юлия Дымова, оценить ситуацию на рынке аренды жилья можно будет в середине февраля, когда начнется формирование объектов под сдачу на весну. В первом квартале, по ее прогнозу, скорее всего, цена останется прежней, без особых корректировок. С середины второго квартала, возможно, немного подрастет, но все зависит от объема предложения.

В этом году рост ставок аренды продолжится, уверен Павел Луценко. Особенно активное подорожание найма он ожидает после отмены льготной ипотеки на первичном рынке. Напомним, что соответствующая госпрограмма действует до 1 июля 2024 года. Таким образом, новая мощная волна подорожания арендных ставок, скорее всего, сформируется в августе этого года.

Фото: freepik.com

Из-за слишком высоких цен на жилье некоторым покупателям проще объединиться для покупки недвижимости, чем обслуживать дорогой ипотечный кредит. Речь идет как о новостройках, так и о вторичном рынке.

Преимущественный интерес к двухкомнатным квартирам среди покупателей в складчину объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате. Как правило, в планах покупателей — некоторое время сдавать жилье сторонним арендаторам, а потом перепродать долю второму собственнику.

В Московском регионе спрос на квартиры для совместных покупок сосредоточен на «двушках» — 69%. На долю «трешек» приходится 6%, «однушек» — 25%.

Цена квартир, приобретаемых таким способом, обычно не превышает 12 миллионов рублей. В Новой Москве каждый собственник вкладывает максимум шесть миллионов рублей, в области — 4-5 миллионов. Что касается самых популярных при заключении сделок «двушек» стоимостью до 12 миллионов рублей, расположенных в границах «старой» Москвы, их слишком мало. По данным аналитиков, сейчас в столице в продаже лишь 250 квартир, удовлетворяющих этим характеристикам.

— С декабря 2023 года количество звонков с вопросом о покупке в складчину выросло в четыре раза, — говорит управляющий партнер bnMAP, основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Этот факт объясняется ужесточением ипотеки, в том числе увеличением первоначального взноса по льготным программам и ростом ставок по рыночным программам.

Конечно, сложно найти сразу двух или больше покупателей, полностью доверяющих друг другу и имеющих одинаковые планы по дальнейшему распоряжению жильем. Поэтому доля сделок по новому механизму в общем количестве пока невелика. Но при отсутствии доступных ипотечных программ и дальнейшем росте стоимости жилья есть все шансы, что совместных покупок станет больше, уверена Ирина Доброхотова.

— Какие новые тенденции наметились на рынке ипотеки в последнее время?

— Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого рынка ипотеки. К позиции ЦБ о необходимости борьбы с этим перегревом волей-неволей присоединился Минфин. В условиях роста ключевой ставки до 16%, при сохранении льготной ставки ипотеки в 8%, расходы по субсидированию льготной ипотеки становятся неподъемными для государства. Тем более, что сохраняется дефицит бюджета: на 2024 год он запланирован на уровне 2,2 трлн рублей. В конце прошлого года, 23 декабря, вступило в силу постановление правительства России о снижении наполовину процентного пункта размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам. Первоначальный взнос по льготной ипотеке был повышен с 20% до 30%, а максимальный размер кредита для столичных регионов был снижен с 12 до 6 млн рублей. Банки реагируют на эти новшества ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, но в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка неизбежно натолкнется на резкое снижение спроса.

Однако, в предвыборный период негативные тенденции на социально значимом рынке льготной ипотеки явно нежелательны, поэтому ФАС активно взялось за разруливание ситуации. До выборов, возможно, удастся стабилизировать ситуацию за счет «усмирения» застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и другие получили рекордные прибыли на рынке ипотеки. Показательно, что пока акции застройщиков не обваливаются, хотя вряд ли дела у них в этом году будут идти так же хорошо, как в прошлом.

— Почему льготная ипотека привела к нежелательным последствиям? Ведь цель была самая что ни на есть благая — обеспечить более-менее доступным жильем миллионы россиян. Но вышло как-то криво…

— Как тут не вспомнить бессмертный афоризм Черномырдина: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заранее на базе начального курса микроэкономики. Если государство стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Конечно, рост выручки будет стимулировать и предложение, но это уже эффект второго порядка, так как предложение не поспевает за спросом. Логика простая: покупателям новостроек предоставили субсидии за счет государства, соответственно, они активнее покупают новостройки. Но количество предлагаемого жилья «в моменте» не меняется от выплат этих субсидий, поэтому продавцы повышают цены. Конечно, часть прибыли застройщики направят на инвестиции в расширение строительства, но дома мгновенно не строятся, поэтому сначала будет рост цен, а затем, с лагом во многие кварталы, вырастет и объем жилья на продажу.

— Может быть, тогда было бы разумно ограничить стоимость квадратного метра по программам льготного кредитования?

— Ни в коем случае! Рынок отреагировал бы на такое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек. Разумно было бы одновременно стимулировать и спрос, и предложение. Разумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева рынка. Разумно было бы направлять госсубсидии на наиболее важные направления, а не разбрасывать их «с вертолета» на весь рынок. Разумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики. Но не вышло. Достаточно сказать, что основной объем льготной ипотеки приходится на столичные регионы. А зачем стимулировать рынок первичного жилья в столичных регионах за счет государства? Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: преимущественное стимулирование рынка первичного жилья ведет к существенному разрыву цен между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке рынка. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Но у советских, как известно, собственная гордость.

— А что бы мог подсказать нашим властям китайский опыт?

— Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на рынке жилья, начавшийся в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande. В 2023 году «дефолтнул» другой крупный китайский застройщик – Country Garden. Еще одно проявление кризиса – огромные объемы непроданного жилья. По данным агентства Reuters, «даже населения Китая в 1,4 миллиарда человек не хватило бы, чтобы заполнить все пустующие квартиры, разбросанные по всей стране». Налицо эффект домино – кризис строительной отрасли распространяется на финансовую индустрию. Держатели облигаций застройщиков, объявивших дефолт, несут многомиллиардные убытки. Государство пытается остановить развитие кризиса с помощью субсидий. Госбанки Китая снижают ставки в попытке стимулировать рынок ипотеки. Если, тем не менее, кризис перейдет в острую фазу, то последствия могут быть сравнимы с кризисом американской субстандартной ипотеки 2007-2008 годах.

— Хотелось бы, конечно, избежать и американского, и китайского варианта кризисов. Есть у России такие шансы?

— Пока рынок ипотеки остается перегретым. По данным Frank RG, объем выдачи ипотеки за 2023 год мог составить до 7,9 трлн рублей против 5,7 трлн рублей — предыдущего рекорда 2021 года. Для сравнения: номинальный ВВП 2022 года составил 155 трлн рублей. Судить о том, удастся ли избежать кризиса на рынке жилья, можно будет по результатам 2024 года. А пока «запасаемся попкорном» и наблюдаем за действиями ЦБ и Минфина по охлаждению перегретого рынка.

Фото: Геннадий Черкасов

Как же обидно, когда ты наконец-то решился на покупку своего жилья, накопил первоначальный взнос, а тут бац — ставки выросли до небес. Вместо радости и волнения перед новым этапом жизни приходится думать о том, в состоянии ли ты оплатить все эти проценты и не остаться без куска хлеба с маслом. Взвесив все за и против, ты все же решаешься взять кредит на квартиру, жертвуя маслом. Но – получаешь отказ.

Звучит как злая шутка, поскольку ипотека и прежде была доступна немногим россиянам. Ну а теперь количество потенциальных покупателей недвижимости снизится в десятки, а то и в сотни раз.

— Вводимые изменения могут существенно отразиться на льготной ипотеке. Главным образом на ее доступности, — говорит коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. — Мы прогнозируем, что изменения отразятся на стоимости квадратного метра, в которую войдут затраты банка за выдачу ипотеки, – это от 7,5 до 8,9% от суммы льготного кредита.

Еще год-полтора назад можно было взять рыночную ипотеку под 8-10% годовых. Постепенно ставки начали расти, и вот теперь банки один за другим заявляют о повышении ставок на новостройки и вторичку до 16-17%…

— Ипотека стала практически недоступной для большинства заемщиков уже после повышения ключевой ставки до 12% летом прошлого года. Да, сейчас ставки растут, но они и так уже находятся в заградительной зоне, так что сильно спрос это не прижмет, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Ипотеку под дорогой процент на «вторичке» могут брать люди с высоким первоначальным взносом, когда есть почти вся сумма на покупку жилья, но немного не хватает. Или, например, если человек хочет «закрыть» сделку деньгами от продажи другой квартиры, но покупатель пока не найден. И, чтобы не упустить понравившийся вариант, он вполне может взять ипотеку на несколько месяцев, которую в короткий срок закроет деньгами с продажи жилья.

Согласно онлайн-калькулятору www.irn.ru, при стоимости квартиры 10 миллионов рублей, первоначальном взносе 20% (1,6 миллиона), ставке 8% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 70 261 рубль — 0,7% стоимости квартиры. Полные затраты с учетом процентов — 18 462 630 рублей (184,6% стоимости квартиры), а величина переплаты — 8 462 630 рублей (84,6% стоимости квартиры).

При тех же вводных, но ставке в 17% ежемесячный платеж составит 123 211 рублей – это уже 1,2% стоимости квартиры. Полные затраты с учетом процентов — 31 170 692 рубля (311,7% стоимости квартиры). Величина переплаты — 21 170 692 рубля (211,7% стоимости квартиры). Почувствуйте разницу…

Но, говоря об ипотеке, ипотечных ставках и переплате, нельзя забывать о стоимости жилья. На протяжении практически всего 2022 года цены на вторичное жилье ползли вниз и в конце декабря 2022-го цена квадратного метра жилья на «вторичке» «старой» Москвы опустилась в среднем до 251 тысячи рублей. «Однушку» площадью 40 метров можно было купить примерно за 10 миллионов рублей. По данным на 10 декабря 2023 года, метр жилья на «вторичке» стоит 270,5 тысячи рублей в среднем, а, значит, 40-метровая квартира обойдется уже в 10,8 миллиона.

Снизив максимальный размер льготного ипотечного кредита в столичных агломерациях до шести миллионов рублей в конце прошлого года, власти практически свернули госпрограмму в Москве, подчеркивает Олег Репченко. Средняя цена однокомнатной квартиры в пределах МКАДа превышает 12 миллионов рублей. Получается, что при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно только на жилье не дороже 8,5 миллиона рублей. В «старой» Москве за такие деньги можно купить разве что небольшую студию.

Курс на постепенное сворачивание льготной ипотеки сохраняется. Отказ от массового субсидирования ставок урежет спрос. Но покупатели от этого выиграют: продажи упадут, что будет давить на цены, и количество скидочных и акционных предложений на рынке может увеличиться.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова говорит, что в периоды столь существенного роста ипотечных ставок жилищные кредиты переходят в формат микроипотек, что, конечно, не имеет ни малейшего отношения к обязанности государства помогать гражданам в решении квартирного вопроса:

— Большая часть заемщиков, как правило, добирает с помощью подобных займов недостающую сумму при встречных сделках по улучшению жилищных условий. Речь идет о небольших недостающих суммах после продажи имеющегося объекта недвижимости. Есть и те, кто приобретает стартовое жилье, но такие заемщики рассчитывают либо рефинансировать оформленный кредит под более низкую процентную ставку в течение одного-трех лет, либо планируют досрочно погасить ипотеку.

— Покупатели берут кредиты, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование после снижения ключевой ставки, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — По прогнозам Центробанка, процесс смягчения монетарной политики может быть запущен на рубеже 2024-2025 годов.

Новый тренд — растущая популярность рассрочек между продавцом и покупателем, без участия банка. Рассрочки становятся актуальными, когда собственник заинтересован в срочной продаже своего объекта, но не готов делать скидку, при этом не нуждается в срочном получении части денежных средств от покупки. Кстати, такое действие легитимно, оно предусмотрено в законодательстве.

Льготная ипотека для регионов с высокими ценами на недвижимость становится все менее актуальной, потому что с уменьшением лимита с 12 до 6 миллионов рублей количество квартир за эти деньги на первичном рынке сильно ограничено. В первую очередь, это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Ленобласти, Подмосковья, комментирует управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Например, в конце декабря в Северной столице в продаже было лишь около 13,5 тысячи квартир в новостройках стоимостью до восьми миллионов рублей (с учетом первоначального взноса и размера кредита максимум шесть миллионов), преимущественно студии и «однушки». В то же время в Ленобласти уже 23,1 тысячи квартир обойдутся не дороже восьми миллионов рублей — и за эти деньги уже можно купить двух- и даже трехкомнатную квартиру. В Москве же квартир стоимостью до восьми миллионов рублей — менее 5% от всего предложения, около двух тысяч.

Однако жилищный вопрос все равно нужно решать, продолжает Ирина Доброхотова. Как правило, в такой рыночной ситуации покупатели начинают рассматривать более бюджетные варианты, с меньшим числом комнат, меньшей площадью, в более дешевых районах – например, не в Москве, а в области, а это неправильно.

Ипотека? Нет, не слышали. Возможно, именно так станут разговаривать продавцы и покупатели квартир в ближайшем будущем. Увы – застройщики не готовы снижать маржу, банки намерены поиметь с покупателей жилья максимум прибыли, а государство самоустранилось, лишив миллионы россиян возможности решить свой квартирный вопрос.

Фото: freepik.com

В первые шесть месяцев стоимость «квадрата» замерла – к июлю он вырос меньше чем на процент. Но в середине лета рубль ослаб, и инвесторы ринулись покупать недвижимость, спасая свои рублевые накопления.

В конце июля Центробанк впервые с февраля 2022-го повысил ключевую ставку, и активный спрос перерос в ажиотажный. В ипотечную кабалу влезли россияне, которые еще двумя месяцами ранее спокойно наблюдали за ситуацией на рынке недвижимости в надежде на снижение цен. В итоге с июля по сентябрь «квадрат» в «старомосковских» квартирах скакнул на 4,1%, а за второе полугодие в целом — на 6,7%.

— Всплеск спроса носил истерический характер, покупатели «смели» более-менее адекватные по соотношению качество – цена квартиры. И к ноябрю количество предложений на вторичном рынке резко, — комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

В основном россияне раскупали квартиры эконом-класса в самых доступных районах «старой» столицы. На территории Новой Москвы и области ажиотаж был куда меньше: с июля по сентябрь квартиры подорожали соответственно на 2,7% и 1,6%.

— Спроса, даже «истеричного», хватает лишь на рынок внутри МКАДа, — продолжает Олег Репченко. – За пределами Московской кольцевой автодороги жилье приобретают люди, не имеющие возможности купить квартиру в «старой» Москве.

Недвижимость, которую граждане покупают за МКАДом, трудно назвать жильем мечты. Основная часть сделок вынужденно совершается в сегменте малогабаритных квартир в панельных домах советской застройки в дальнем Подмосковье. На втором месте по популярности – «двушки» в современных монолитно-кирпичных домах в Новомосковском округе.

В ноябре спрос снова рухнул. В декабре, когда покупательская активность традиционно растет по психологическим причинам (люди стараются завершить важные дела до конца года), ситуация не поменялась. Цены выросли лишь на полпроцента, причем только в «старой» Москве.

Очевидно, что при кредитных ставках 16-18% годовых цены на квартиры в 2024 году медленно, но верно поползут вниз. Но не в январе-феврале, а в марте-апреле. «К весне продавцы осознают, что покупатели ушли, и поймут, что без снижения стоимости продать квартиру уже невозможно», — заключает аналитик.

Фото: Геннадий Черкасов

Как сообщила руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP. Ирина Хорошилова, объем новых сделок аренды и купли-продажи по результатам I–III кварталов 2023 г. превысил итоги прошлого года на 20%, достигнув 1,4 млн кв. м. Это рекордный уровень сделок за первые три квартала в истории рынка за последние 10 лет. К концу года показатель новых сделок аренды и купли-продажи может достичь 1,8–2,0 млн кв. м.

В отличие от 2022 г., когда арендаторы в основном занимались оптимизацией уже занимаемых площадей и переездами, в этом году резко выросло число сделок по расширению. Российский бизнес активно увеличивал свое присутствие в Москве, занимая открывшиеся с уходом иностранных компаний направления. Чаще других договоры аренды офисных помещений подписывали представители IT и телекома, а также компании, оказывающие финансовые услуги.

Бурно развивался и сегмент розничной купли-продажи. На развитие этого тренда повлияли повышенный спрос на покупку офисов среди инвесторов, а также появление на рынке качественного доступного предложения в мелкую нарезку. «Общий объем сделок купли-продажи в 2023 году может достигнуть рекордных для сегмента за последние 10 лет значений в 450–500 тыс. кв. м. При этом на сделки до 1000 кв. м может прийтись более 100 тыс. кв. м», — отметила Хорошилова. С ее слов, в этом году продолжилась одна из тенденций прошлого года — преобладающая часть сделок (78%) пришлась на лоты с готовой отделкой.

На фоне высокой деловой активности в 2023 г. существенно сократился объем доступных офисов: на ноябрь средний уровень доли свободных площадей достиг 7,8%. По мнению Хорошиловой, к концу года уровень вакантности снизится до 7,4%. Тенденция на снижение свободных офисов продолжится и в 2024 году. Из-за нехватки доступных площадей, скорее всего, вернется спрос на офисы «в бетоне» или снова будут востребованы гибкие офисные пространства.

В течение всего 2023 г. уровень запрашиваемых арендных ставок в офисах оставался примерно на одном уровне. По оценке Хорошиловой, средневзвешенная базовая ставка аренды в классе А составляла 25 580 руб. за кв. м/год, в классе B — 18 030 руб. за кв. м/год (ставки указаны не включая НДС и операционные расходы). Если раньше арендатор мог рассчитывать на дисконт (в среднем около 10%), то сейчас запрашиваемые и реальные ставки выровнялись.

Как отметил партнер Nikoliers Игорь Темнышев, в 2023 г. заметно выросла разница между коммерческими условиями столичных бизнес-центров класса А в зависимости от локации. По итогам ноября, средняя ставка аренды в классе А внутри МКАД составила 35 316 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС), что выше итогового значения 2022 года на 9,2%. При этом ставка за пределами МКАД за тот же период снизилась на 20% — до 12 570 руб./кв. м/год. Учитывая высокий темп заполняемости офисных объектов внутри МКАД, Темнышев ожидает дальнейший рост средней ставки аренды в границах старой Москвы.

Напомним, что в 2024 г. планируется значительный рост объемов нового строительства офисов до 958 тыс. кв. м. На фоне сокращения вакантных площадей и инфляционных процессов арендные ставки вырастут, уверены эксперты.

Из-за дефицита качественных офисов подорожают и сами бизнес-центры. «В 2024 году на московском рынке офисной недвижимости будет наблюдаться умеренный рост спроса. В таком же темпе будут расти и цены. Однако этот вариант осуществим только при отсутствии шоковых сценариев развития экономики», — отметила коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.

«Цены на строящиеся офисные площади могут вырасти из-за увеличения себестоимости строительства, а также удорожания кредитных ресурсов в связи с подъемом ключевой ставки ЦБ. Вслед за ростом стоимостей в объектах нового строительства цены на существующие офисы ожидаемо будут расти, но уже в меньших темпах», — заключила Хорошилова.

Фото: Сергей Артемов

По оценке гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, с начала 2023 г. новостройки в РФ подорожали на 15% — до 126 тыс. руб. за 1 кв. м. Сильнее всего стоимость «квадратов» выросла в Махачкале (+107%), Магнитогорске (+46%), Нижнем Тагиле (+43%), Челябинске (+39%) и Мурманске (+35%). 1 «квадрат» на вторичном рынке РФ в течение 12 последних месяцев подрос в цене на 14%, до 109 тыс. руб. (см. таблицу). Больше всего вторичка подорожала в уходящем году в Челябинске (+43%), Магнитогорске (+40%), Нижнем Тагиле (+34%), Новокузнецке (+32%) и Владикавказе (+30%). В Москве цены на новостройки поднялись до 349 тыс. рублей за 1 кв. м, на вторичном рынке — до 327 тыс. руб. В Санкт-Петербурге квартиры подорожали на 8% на первичке и на 2% на вторичке.

«Вторичная недвижимость в российских городах в первые три квартала росла равномерно, по 2–3% за квартал, но в четвертом произошел скачок до 6%. Это случилось из-за роста ставок по ипотеке: покупатели старались успеть взять кредиты на старых условиях, и продавцы, пользуясь ажиотажем, стали поднимать цены», — пояснил Луценко.

Как сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, рынок недвижимости России в этом году вновь пережил зону турбулентности в спросе и высокой волатильности в покупательских предпочтениях. Начало года, с его слов, было ознаменовано ограничением околонулевых ипотечных ставок от застройщиков и перетоком покупателей с первичного на вторичный рынок жилья, а также резким ростом спроса на земельные участки из-за расширения возможностей льготного кредитования на строительство домов, в т.ч. собственными силами. С января по июль текущего года в общем объеме ипотечных сделок вторичное жилье занимало от 62,6% до 66,9%, новостройки — от 28,4% до 31,1%, загородная недвижимость — от 4,8% до 7,9%. После первого в этом году повышения ключевой ставки ЦБ (в конце июля. — Ред.) рынок недвижимости стал трансформироваться. Уже в августе 40,1% ипотечных сделок приходилось на первичный рынок, а в ноябре они и вовсе выросли уже до 53,3%; вторичный рынок, напротив, потерял позиции — в ноябре вторичка занимает всего 38,2% всех ипотечных сделок, а загородная недвижимость — 8,5%.

Сейчас спрос на рынке постепенно охладевает. Как пояснил Зайцев, с одной стороны, резко снизилась доступность ипотечных кредитов на готовое жилье, с другой — сказался значительный опережающий спрос в конце лета — начале осени, когда из-за рисков изменения условий кредитования многие ускорились с принятием решения об улучшении жилищных условий. Рынок постепенно снижает обороты, в январе к этому прибавится еще и сезонный фактор.

«В последние два-три года на рынке жилья во многом «благодаря» льготной ипотеке раздулся ценовой пузырь, квартиры выросли в цене в 1,5–2 раза. Отказ от масштабного субсидирования (если он состоится) сбалансирует рынок и позволит образовавшемуся пузырю постепенно рассосаться», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. На фоне рыночной заградительной ипотеки спрос на жилье просядет, как только все предодобренные по «старым» ставкам заявки на ипотеку закончатся, уверен аналитик. По его оценке, сейчас минимальные ставки по ипотеке колеблются в диапазоне 15,6–16,4% по крупным банкам, а после последнего повышения ключевой ставки до 16% они станут еще выше, что подкосит продажи.

На рынке новостроек негативное влияние на покупательскую активность также оказали повышение первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% в сентябре и введение заградительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков с 1 октября.

— Сократившийся спрос будет давить на цены, особенно на вторичном рынке, где никакие льготы не действуют и есть только дорогая рыночная ипотека: чтобы хоть что-то продать в такой реальности, продавцам-частникам придется поумерить свои аппетиты и пересмотреть ценники, — уверен Репченко. — И с большой долей вероятности в 2024 г. на фоне заградительных ипотечных ставок и просевшего спроса квартиры на вторичном рынке могут подешеветь на 10% и более. Но не сразу: чтобы свыкнуться с новой реальностью, продавцам-частникам обычно нужно несколько месяцев. Поэтому разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне.

Не секрет, что стоимость жилья в новостройках упирается в господдержку. Масштабное субсидирование ипотеки для всех поддерживает цены на высоком уровне. «Но после отключения госпрограммы 1 июля 2024 года на первичном рынке тоже можно ожидать снижения цен. Скорее всего, вместо прямого пересмотра стоимости квартир в прайсах застройщики, как обычно, значительно увеличат размер дисконта», — отметил Репченко.

Минфин РФ уже внес в правительство проект постановления с изменениями в условия выдачи льготной ипотеки, которые повышают адресность таких программ и снижают риски перегрева на рынке жилищного кредитования. Как сообщила «МК» главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова, в частности, предлагается снизить максимальный размер кредита в рамках льготных программ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей до 6 млн руб. Кроме того, Минфин предложил вновь повысить размер минимального первоначального взноса, теперь уже до 30%, а также еще раз снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках этих госпрограмм. Уже сейчас некоторые банки подняли размер первоначального взноса до 30%, хотя команды ЦБ еще не было.

Ситуация на рынке недвижимости в 2024 г. будет зависеть от продолжительности действия высокой ключевой ставки, полагает Сергей Зайцев. Если ЦБ в первом квартале начнет постепенное снижение ключевой ставки, то ничего критичного за столь короткий период не произойдет. Если же высокие ставки сохранятся и во втором квартале, то спрос на рынке жилья существенно охладится. Зайцев не ожидает каких-то резких изменений цен. На первичном рынке от падения цены сдерживает проектное финансирование, а собственники на вторичном рынке ориентируются на цену нового жилья. При этом на вторичном рынке возможны варианты продаж с большим дисконтом в случаях, когда собственники будут заинтересованы в срочной продаже своих объектов.

Луценко также не видит предпосылок для снижения цен в 2024 г. Во-первых, из-за растущей инфляции. Во-вторых, из-за того, что регулярный рынок хорошо конкурирует с первичным по ценам.

В текущих условиях Зайцев советует потенциальным покупателям квартир в первую очередь ориентироваться на ликвидность выбранного объекта. Он напоминает, что любая недвижимость является инвестицией. Поэтому, даже если в ней планируется прожить всю жизнь, выбирать ее нужно так, чтобы в случае срочной продажи ее можно было реализовать не дешевле той цены, за которую она была приобретена. Также важно трезво оценивать долговую нагрузку и перспективы по погашению кредита. «Универсального совета для покупателей жилья не существует. Все индивидуально и зависит от конкретной жизненной ситуации. В любом случае всегда нужно хорошо мониторить рынок, искать выгодные предложения с хорошим дисконтом и не стесняться торговаться», — заключил Олег Репченко.

Фото: Иван Скрипалев

Фото: freepik.com

Льготная ипотека начала привлекать пристальное внимание властей несколько месяцев назад. В частности, Банк России в октябре указывал на возможный перегрев рынка недвижимости из-за действия этой программы и попросил правительство хотя бы ужесточить требования по ней. Власти к призывам регулятора прислушались. В частности осенью был увеличен первоначальный взнос с 15% до 20%. Это дало свои результаты, что заметили участники рынка. «Охлаждение рынка началось уже в середине осени после первого повышения первоначального взноса до 20%, — говорит директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. — В октябре и ноябре на программу «Ипотека с господдержкой» пришлось 20% и 23% покупок квартир с привлечением кредитов. Хотя в сентябре показатель был более чем в два раза выше — 50%». Однако в Банке России посчитали это недостаточным и ужесточили риторику. В декабре председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина прямо заявила, что льготная ипотека должна быть завершена в июле будущего года. Оставить следует только адресные формы поддержки жилищного кредитования, например, семейную ипотеку. Одновременно власти решили ужесточить требования по действующей программе. И это не только повышение до 30% первоначального взноса. С 23 декабря по льготной ипотеке на новостройки нельзя будет взять дополнительную сумму кредита (так называемую комбинированную ипотеку) по рыночным ставкам. До этого сумму кредита можно было повысить до 30 млн рублей в регионе «двух столиц» и до 15 млн рублей — в остальных. Теперь эта возможность сохранится только в рамках семейной ипотеки и ипотеки для IT-специалистов.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, снизив максимальную сумму кредита до 6 млн рублей, власти практически свернули льготную ипотеку в столичном регионе .Теперь с минимальным взносом 30% и максимальным лимитом в 6 млн рублей в рамках льготной ипотеки можно претендовать на квартиру стоимость не более 8,5 млн рублей. По московским меркам это небольшая студия на окраине, поэтому спрос на льготную ипотеку и в целом на новостройки на фоне ужесточения условий госпрограммы существенно снизится, но не катастрофично — на рынке остается еще семейная ипотека. Тем не менее, просевший спрос будет давить на цены. Возможно, охлаждение рынка будет более заметно после 1 июля 2024 года, если власти не передумают отключать госпрограмму льготной ипотеки для всех. Отказ от массового субсидирования ставок урежет спрос. Но покупатели от этого только выиграют: продажи просядут, и застройщики будут вынуждены пойти навстречу потребителям и пересмотреть цены, в сторону понижения подчеркнул эксперт.

Однако есть мнение что единственное, к чему приведет решение властей ужесточить требования по льготной ипотеке — это перераспределение спроса. Покупатели просто переедут за город. «Падение спроса на проекты комфорт-класса в границах старой Москвы составит 30%, а вот спрос на проекты в Московской области, напротив, увеличится на 15-20%», — полагает генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. По его словам, изменения требований программы льготной ипотеки существенно сужают доступность жилья в массовом сегменте, в первую очередь в границах старой Москвы, где на долю ипотечных сделок, согласно открытым источникам, приходится более 70%. Сегодня средняя цена квартиры комфорт-класса в границах старой Москвы колеблется в районе 15,5 – 16 млн рублей, в Новой Москве — порядка 11 млн рублей, в Московской области — около 9 млн рублей. Исходя из этого можно сделать вывод, что выиграют проекты в первом поясе Подмосковья, так как максимально допустимая цена лота с учетом новых ограничений на льготную ипотеку — 8,6 млн рублей при первоначальном взносе 30%, уверен эксперт.

Фото: АГН «Москва»

Популярность «топовых» районов старой Москвы в основном обусловлена большим объемом предложения, считает гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов. Прежде всего речь идет о бывших промзонах, которые активно и комплексно застраиваются. Куда-то приходит метро, где-то формируются новые городские кварталы, появляются общественные пространства и торговые центры.

Первое место в рейтинге покупательских предпочтений в 2023 году занял район Очаково-Матвеевское (Западный административный округ). В нем прошло 4,7 тысячи сделок — гораздо больше, чем у конкурентов. Такое солидное количество, по мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, объясняется масштабными жилыми комплексами комфорт- и бизнес-класса в бывшей промзоне «Очаково». Наиболее востребованы дома, в которых продаются квартиры с отделкой. В этих комплексах предусматриваются детские сады, школы, и они находятся недалеко от станций метро.

Уровень цен в Очаково-Матвеевском, по информации гендиректора «Бон Тон» Валерии Цветковой, за год вырос на 24-25%. Средняя стоимость квадратного метра новостроек в районе составляет 389-406 тысяч рублей.

Вторую позицию занимает Даниловский район (Южный административный округ), где тоже осваивается бывшая промзона — огромная территория ЗИЛа. Покупателей, заключивших с начала года 3,2 тысячи сделок, привлекает близость к центру Москвы и обилие набережных, комментирует Дмитрий Долгов.

В основном в Даниловском строятся проекты бизнес-класса. Средние цены за год выросли на 14% и находится на уровне 444-511 тысяч рублей за «квадрат».

Бронзовым призером стало Люблино (Юго-Восточный административный округ): 3,1 тысячи сделок. Здесь продаются два жилых комплекса комфорт-класса. Этот район — самый доступный по стоимости новостроек в пределах МКАДа, что и стало для многих покупателей главным плюсом при выборе жилья. Однако Люблино может лишиться этого преимущества. За год, как отмечает Валерия Цветкова, квартиры здесь подорожали аж на 37%. И теперь средняя стоимость квадратного метра составляет 262-281 тысячу рублей.

В десятку рейтинга вошли районы:

Покровское-Стрешнево (Северо-Западный округ) – 2,9 тысячи сделок за год; стоимость квадратного метра — 304 тысячи рублей;

Западное Дегунино (Северный округ) — 2,8 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 339 тысяч рублей;

Южнопортовый (Юго-Восточный округ) — 2,4 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 351 тысяча рублей;

Хорошево-Мневники (Северо-Западный округ) — 2,3 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 538 тысяч рублей;

Молжаниновский (Северо-Западный округ) — 2,1 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 230 тысяч рублей;

Нижегородский (Юго-Восточный округ) — 2 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 347 тысяч рублей;

Солнцево (Западный округ) — 1,9 тысячи сделок; стоимость квадратного метра — 294 тысячи рублей.

Средний чек однокомнатной квартиры в Москве достиг 10,7 миллиона рублей, двухкомнатной — 14,4 миллиона, «трешки» — 20,1 миллиона рублей.

По сравнению с октябрем значительно изменилась структура продаж по бюджету покупки. Наибольшую долю занимает сегмент от 12 до 15 миллионов рублей — 30%, что на 11% больше, чем в ноябре. От 9 до 12 миллионов рублей платит каждый четвертый покупатель, равно как и от 15 до 30 миллионов.

Доля сделок с бюджетом, превышающим тридцать миллионов рублей, поднялась с 2% до 6%, от 6 до 9 миллионов рублей — снизилась с 15% до 9%. Квартиры и студии в столице стоимостью меньше шести миллионов рублей приобретает лишь каждый двадцать пятый покупатель.

Что касается количества комнат в общей структуре продаж, на первом месте традиционно оказались «двушки» (41%). 33 процента покупок составили однокомнатные квартиры, 20 процентов – «трешки».

— В 2023-м с января по ноябрь включительно, по статистике Росреестра, Москва установила абсолютный рекорд по количеству сделок на вторичном рынке за все годы наблюдений. Скорее всего, этот рекорд устоит и по результатам года, — комментирует главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.

Фото: freepik.com

Основных причин, из-за которых собственники значительно завышают цену, две. Первая — дорогой ремонт и наличие мебели в квартирах на продажу. «Владельцы чрезмерно переоценивают жилье, если они сделали в нем ремонт в последние четыре года и к тому же укомплектовали встроенной кухней, шкафами, креслами-диванами, красивыми светильниками, — рассказывают авторы исследования. — Из общего количества переоцененных квартир таких — 78%».

Конечно, въехать в уже обустроенную по высшему классу квартиру гораздо лучше, чем самому делать ремонт и заказывать шкафы. Опять же – не придется беспокоить соседей шумом дрели и прочими громкими звуками; не нужно приглашать мастеров для замеров и подыскивать мебель. Но — стоимость услуг от продавцов превышает затраченную ими сумму в полтора-два раза. Вложились на миллион – прибавили к стоимости предложения полтора-два.

— Я купила в ноябре за 14 миллионов рублей квартиру «под ключ» в столичных Кузьминках, — рассказывает москвичка Ирина. – Сначала все вроде бы понравилось: свежий ремонт, симпатичная мебель, чистенько, уютно. Но ведь пока не поживешь – не поймешь. И вскоре стали проявляться недостатки. Выяснилось, что электропроводка местами «хромает», а двери шкафов слетают с шарниров.

К среднерыночной цене по району продавцы квартиры приплюсовали пару миллионов рублей. «Я готова была переплатить, лишь бы сразу въехать и жить, осознанно шла на это, — продолжает Ирина. – Но теперь понимаю, что мебель придется менять».

Вторая причина завышения цены на продаваемое жилье — возможность получения новой квартиры по программе реновации. Продавцы апеллируют к тому, что в ближайшие три-пять лет покупатель получит новую квартиру с улучшенной планировкой.

— Перспектива получить квартиру в новостройке, купив жилье в старом жилом фонде и немного подождав, привлекает людей, — говорят аналитики. – Но продавцы внаглую спекулируют, добавляя к стоимости жилья два-три миллиона рублей, в зависимости от метража.

Татьяна рассказывает, что достаточно долго искала жилье неподалеку от парка. У них с супругом двое маленьких детей, и одним из условий покупки было расположение дома в зеленой зоне. Наконец риелтор предложил семейной паре «двущку» в Свиблове, в паре сотен метров от парка «Яуза». Однако увидев цену предложения, женщина, мягко говоря, смутилась.

— Площадь квартиры на пятом этаже панельной пятиэтажки, которая должна до 2030 года пойти под снос, — 46 квадратных метров. Хозяин готов был оставить мебель, в том числе встроенные зеркальные шкафы. Не то чтобы по доброте душевной. Просто ему, как мы узнали позже, самому так было удобнее. Он давно живет за границей, что-то вывозить из квартиры, искать покупателей дивана с тумбочками на удаленке ему не с руки. И он, не будь дураком, решил сыграть сразу на двух факторах, повышающих цену: на мебели и на скором сносе, запросив за квартиру 13 миллионов рублей.

При этом двухкомнатное жилье куда большей площади (64-70 «квадратов») в современных домах по соседству, с большой лоджией, кондиционером, лифтами, мусоропроводом, стоило 16-18 миллионов рублей, продолжает Татьяна. Его супруги в итоге и выбрали, еще и выпросили скидку в полмиллиона.

Требовать у продавцов жилья в старом фонде дисконт – совершенно нормально. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко прогнозирует, что стоимость квартир на вторичном рынке в течение года может опуститься на 10% и даже больше. Спрос падает, ипотека дорожает. Но произойдет значительное изменение цен не сразу.

— Серьезное снижение цен в начале года мы вряд ли увидим, потому что продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с тем, что спрос действительно ушел, — комментирует Олег Репченко. — На рынке новостроек цены тоже пойдут вниз, но снижение, скорее всего, будет закамуфлировано дисконтом и прочими акционными предложениями вроде «машиноместо в подарок». На вторичном рынке цены доступнее. Здесь метр жилья по итогам ноября стоит в среднем 269 050 рублей, то есть 40-метровая вторичная квартира обойдется приблизительно в 10,7 миллиона, 46-метровая – в 12,4 миллиона. Конечно, стоимость зависит от возраста дома и состояния самой квартиры.

Как отразится на собственниках недвижимости обновленная сумма, рассказали эксперты.

Фото: Алексей Меринов

— Как показывает практика, у дорогих объектов кадастровая стоимость стала превышать рыночную, — рассказывает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк. — Например, у квартиры в Московском регионе с рыночной стоимостью 52 миллиона рублей кадастровая стоимость составила 56 миллионов рублей.

При прежней налоговой ставке владелец должен был заплатить 168 тысяч рублей. А теперь прибавим к кадастровой стоимости жилья 21% — получается налог в 203 тысячи рублей.

У квартир экономсегмента в большинстве своем кадастровая стоимость ниже рыночной. Например, в Жулебине квартиры с рыночной ценой 12 миллионов рублей имеют кадастровую стоимость семь миллионов. Ставка имущественного налога 0,1%, которая распространяется на эту стоимость, составляет 7 тысяч рублей. Если же кадастровая стоимость вырастет на 21%, налог составит уже почти 8,5 тысячи рублей.

Рано, конечно, хвататься за голову — это только базовые расчеты. Есть еще вычеты, например, для квартиры: это 20 квадратных метров, которые автоматически вычитаются из площади объекта недвижимости. Есть вычеты для многодетных семей (5 квадратных метров за каждого несовершеннолетнего ребенка), учитывается, сколько длится владение объектом и размер доли в объекте. В конечном итоге налог на недвижимость окажется вполне приемлемым, но все же большим, чем раньше.

— Кадастровая оценка недвижимости происходит регулярно, до этого она прошла в 2021 году. Сейчас переоценка нужна, поскольку цены на недвижимость, в частности на новостройки, выросли за последние 2–3 года на 90%, — говорит управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Главное следствие для владельцев квартир — возможный рост годового налога на недвижимость и налога при продаже квартиры, срок владения которой менее пяти (в ряде случаев трех) лет.

Налог на доход физических лиц увеличивается для тех собственников, которые будут уплачивать налог по методике, когда за налогооблагаемую базу принимается 70% от кадастровой стоимости.

Есть и хорошие новости. Андрей Сердюк говорит, что изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости отразится на собственниках не ранее следующего года, поскольку при расчете налога на имущество за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января того года, за который платится налог.

Чтобы не было сюрпризов, текущую кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку из ЕГРН или посмотрев ее на сайте. Для новых объектов недвижимости, которые были зарегистрированы в текущем году, за основу расчета налога берется та кадастровая стоимость, которая была установлена в момент продажи, указана в выписке из ЕГРН, и действует она до нового пересмотра.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости не всегда совпадают и могут отличаться как в большую, так и меньшую сторону. Слишком завышенную кадастровую стоимость можно оспорить через суд, приложив отчет об оценке. При продаже объекта жилой недвижимости, если цена, указанная в договоре, ниже кадастровой, то подоходный налог рассчитывается от кадастровой стоимости с применением коэффициента 0,7.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что кадастровая стоимость жилья служит базой для вычисления имущественного налога. Тем не менее взимаемая сумма для всех квартир точно не увеличится на 21%, утверждает специалист:

— Сейчас действует правило, в соответствии с которым сумма налога на имущество физических лиц не может вырасти более чем на 10% от показателя за минувший год, независимо от роста кадастровой стоимости по результатам оценки. Однако готовиться к повышению платежей собственникам квартир все же придется.

Фото: АГН «Москва»

Статистика подтверждает нарастающую тенденцию. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в «старой» Москве цены в ноябре выросли на 0,8% (плюс на столько же в октябре), достигнув в среднем 269 тысяч рублей за квадратный метр.

В Подмосковье рост есть, но символический. В прошлом месяце стоимость «квадрата» увеличилась на 0,3% (до 154 тысяч) — после снижения на 0,2% в октябре. В Новой Москве цены уже второй месяц стоят на месте (203 тысячи рублей).

Руководитель аналитического центра Олег Репченко говорит, что на вторичном рынке в пределах МКАДа небольшой рост цен худо-бедно поддерживают оставшиеся покупатели с одобренной по «летним» ставкам ипотекой (до повышения ключевой ставки), а вот на Новую Москву и область спроса уже не хватает.

Урбанист Илья Заливухин рассказывает, что ничего удивительного в сложившейся ситуации нет, она назревала давно.

— Люди, которым предлагают купить квартиру в многоэтажном доме за городом, будь то Москва, Санкт-Петербург или Тюмень, все чаще отказываются, — комментирует Илья Заливухин. — Жить в квартирах имеет смысл либо в центре города, либо в полицентричных районах (таких, например, как ВДНХ, Сокольники, Измайлово, Фили, Сокол). Ехать из Коммунарки до центра на машине нужно час-полтора, на метро — два. Зачем такая жизнь? Люди стали это понимать, флер от покупки своего жилья проходит. Поэтому жилье в многоэтажных домах за городом продолжит дешеветь. Продажи уже начали останавливаться. Мы будем и дальше видеть кризис покупок многоэтажек за МКАДом. Люди приобретают такое жилье все меньше и меньше.

Продаваться такое жилье будет только пока оно новое, продолжает эксперт. Как только стоимость эксплуатации повышается, цена жилья автоматически падает. К тому же загородная многоэтажная застройка не может быть ориентирована на перемещение на личных автомобилях — только на скоростном общественном транспорте.

На окраинах Москвы, за МКАДом люди борются за парковочные места. Во дворах они, как правило, бесплатные, но из-за огромного количества жильцов многоэтажек найти место для автомобиля вечером после работы не всегда можно. Случается, что водителям приходится колесить по соседним дворам, отдаляясь от своего дома не на одну сотню метров. Автомобиль становится чемоданом без ручки.

— Новая Москва — территория достаточно удаленная, несмотря на доступность общественного транспорта, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Там по-прежнему не хватает торговых, социальных объектов, поэтому разница в цене со «старой» Москвой понятна. В Новой Москве строится жилье в основном экономкласса, «бизнес» практически отсутствует. А в «старой» Москве есть дома любого класса; территория обеспечена всеми необходимыми объектами, постоянно идет благоустройство. Многие люди, обосновавшиеся в пандемию коронавируса в области, жившие на дачах, вернулись в Москву, потому что территория становится все более комфортной.

Еще один фактор, отталкивающий покупателей от Новой Москвы, — не всегда достойное качество жилья. Константин Апрелев утверждает, что даже высокая цена, изначально назначенная застройщиком, не дает никаких гарантий: «Качество жилья в новых домах, которые в большом количестве присутствуют в Новой Москве, может отличаться разительно. В основном речь идет о площадках, которые перешли от одних застройщиков, финансово не потянувших проект, к другим. Подобный «перехват» объекта, как правило, негативно сказывается на качестве конструктива. Хуже всего, когда приходит застройщик без опыта: вот уж где хватает и проектных ошибок, и косяков в самом строительстве».

Бывает, что из-за нехватки денег вместо традиционных переплетов для окон заказываются переплеты, которые устанавливаются с учетом того, что они еще будут дополнительно прикрыты вентилируемым фасадом. А в проекте вентилируемый фасад не предусмотрен. Начинаются протечки в квартирах, на стыках, приводит пример эксперт.

— Новая Москва не конкурирует со «старой» Москвой, она конкурирует с Подмосковьем. Важный плюс — московские социальные блага, включая медицинские и пенсионные. Но главное — высокий уровень транспортной доступности. Именно этот показатель сильно влияет на цену. И, кстати, именно плохая транспортная доступность в «старой» Москве позволяет покупателям приобрести квартиру по цене гораздо ниже рыночной, сопоставимой со стоимостью жилья в пригороде, — продолжает Константин Апрелев.

В старой Москве есть районы, где можно купить неплохую «однушку» на вторичном рынке за 9 миллионов рублей (при средней цене по Москве 10,4 миллиона). Но она будет располагаться в 3–5-этажном доме, не в кирпичном, а в панельном, удаленность от метро — 10–15 минут на автобусе. Можно и за 8 миллионов рублей найти квартиру в тех же самых домах — например, на первом этаже, с удаленностью от метро 20–25 минут. В Подмосковье же цены за однокомнатную квартиру составляют 6–7 миллионов рублей, в Новой Москве — 7–8 миллионов.

В ближнем Подмосковье и в Новой Москве люди чувствуют себя на отшибе прежде всего из-за отставания социальной и транспортной инфраструктуры, подчеркивают наши собеседники. Есть города Подмосковья, до которых почти дошло метро (Люберцы, Реутов), но таких мало. Чаще всего приходится от станции метро добираться до своего дома еще 20–25 минут на автобусе.

Но дело даже не во времени. Съездите в час пик в любой район на окраине Москвы и посмотрите, как добираются люди в пригород, расположенный даже на расстоянии пяти километров от МКАДа. На остановках толпы людей, автобусы переполнены.

Вроде до станции метро от дома несколько остановок на автобусе, но каждая поездка — как наказание, да и на самом метро ехать до работы обычно не меньше часа.

Если взять, допустим, районы за МКАДом, относящиеся к «старой» Москве (Жулебино, Митино), они в принципе сопоставимы с районами Новой Москвы — та же застройка преимущественно экономкласса, та же неплохая транспортная доступность. Но у этих районов есть большое преимущество: грамотное, очень качественное территориальное планирование с прицелом на будущее: четкая, как по часам, работа общественного транспорта.

— Администрациям муниципалитетов нужно думать не о строительстве новых районов, а о развитии старых, — считает Илья Заливухин. — Имеет смысл развивать индивидуальное жилищное строительство рядом с Москвой — в Красногорске, в Подольске. Официальная политика сейчас — строить больше квадратных метров. А нужно строить больше не квадратных метров, а инфраструктуру — транспорт, парки, канализацию. И инвестором может быть только государство.

— Что порекомендуете потенциальным покупателям жилья? — спрашиваем у Константина Апрелева.

— Мой совет — взять паузу до осени следующего года, — отвечает аналитик. — Разместите накопления на депозитах, это можно сделать под 15% годовых. Нет смысла подпрыгивать и что-то лихорадочно покупать, особенно не имея полной суммы на руках. Лучше переждать девять месяцев в арендной квартире, чем потом всю жизнь сожалеть о неудачной покупке.

Фото: Геннадий Черкасов

— Согласно расчетам Frank RG, в будущем году принятые Центробанком меры по охлаждению рынка сработают и выдачи жилищных кредитов упадут с 8 до 6,2 трлн рублей. Вы согласны с этой оценкой?

— Действительно, наметилось охлаждение рынка ипотеки. Выдачи ипотечных кредитов в октябре снизились почти на 20% — до 769 млрд рублей против сентябрьского рекорда в 955 млрд рублей. В определенной мере это замедление связано с мерами ЦБ и правительства по охлаждению рынка ипотеки. Повышен порог первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. С 1 октября увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Также тормозит рыночную ипотеку и повышение ключевой ставки ЦБ до 15%.

Однако 9 ноября премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство дополнительно направит 95 млрд рублей на поддержку льготных ипотечных программ. Одновременно льем в костер и воду, и бензин.

— И что это означает? Ждать ли продления льготной ипотеки?

— Волей-неволей придется снижать объем государственных программ поддержки ипотеки, так как такие расходы бюджету не по карману из-за стремительного роста ипотеки с господдержкой и еще более стремительного роста ключевой ставки.

Срок завершения текущей программы льготной ипотеки — 1 июля 2024 года. Будет ли она продлена — большой вопрос. Но даже если ее и продлят, то ставка, скорее всего, окажется выше, а средства, направляемые государством на поддержку льготной ипотеки, будут урезаны. Вряд ли станут резко снижать объем программ господдержки, ведь такое снижение может вызвать кризис на рынке жилья, который, в свою очередь, способен перерасти в полномасштабный экономический кризис.

Наиболее разумно перейти от недиверсифицированной льготной ипотеки к специализированным программам, сфокусированным на определенных группах населения, на определенных отраслях промышленности и на определенных регионах.

— Что происходит с льготной ипотекой на региональном уровне?

— Рынок ипотеки с господдержкой (льготная ипотека, семейная ипотека и пр.) крайне неравномерно распределен на пространствах страны: где густо, а где пусто. Наиболее развит этот рынок в столичных регионах — там, где больше всего россиян с высокими доходами. Преимущественно ипотека с господдержкой – это ИЖК по ДДУ (ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве).

На Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 33,8% портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября и 25,8% выдач в сентябре. Между тем, в этих регионах проживает всего 18,6% населения России.

Объем выдач ИЖК по ДДУ в Москве составил 60,8 млрд рублей, в Московской области — 33,3 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 26,1 млрд рублей. Между тем, в сентябре объем выдач в Ингушетии составил всего 91 млн рублей, а в Чечне — 389 млн рублей.

— Активнее всего люди покупают жилье в «двух столицах», получается. Но разве не всегда так было?

— Так нужно подумать, насколько разумно тратить колоссальные государственные средства на стимулирование строительства жилья в столичных регионах. Бурный поток госсубсидий уходит в строительство «человейников» и способствует перетоку населения из провинции в столицы. Неужели утверждение «Москва — не резиновая» больше не соответствует действительности? Судя по тому, как стремительно она разрастается, в том числе и на дрожжах ипотеки с господдержкой, получается, что Москва вполне себе «резиновая».

Так как ипотека с господдержкой распространяется преимущественно на первичный рынок жилья, то в третьем квартале 2023 года цены на первичку оказались на 42% выше, чем на вторичку. К аналогичному перекосу ипотека с господдержкой ведет и в отношении распределения цен по регионам, так как непропорционально большой объем ипотеки с господдержкой приходится на столичные регионы, то и цены на жильё в них еще сильнее отрываются от стоимости жилья на периферии.

— А за пределами столиц где сильнее всего распространена льготная ипотека?

— Краснодарский край находится на четвертом месте по размеру портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября, сразу за столичными регионами. На этот регион пришлось 5% портфеля, тогда как в этом регионе проживает 4% населения России. Не секрет, что в значительной степени ипотека в Сочи и на других курортах края прирастает за счет столичных жителей.

— Что посоветуете россиянам, желающим решить «квартирный вопрос»? Брать ипотеку, пока ставки по ней не стали заоблачными или ждать, когда ситуация на рынке изменится?

— Пока процент по льготной ипотеке остается почти в два раза ниже ключевой ставки — несомненно, брать! Ведь это фактически «халява». Только, боюсь, это счастье не продлится слишком долго. Бюджет ведь тоже не резиновый.

Фото: Геннадий Черкасов

Согласно карте «Экостандарт», в старой Москве благоприятны для проживания всего 11 районов. 8 из них находятся внутри МКАД (Крылатское, Строгино, Хорошево-Мневники, Ясенево, Обручевский, Сокольники, Измайлово, Ивановское), а 3 за кольцевой дорогой (Митино, Северное Бутово, Северный). В данных локациях отсутствуют загруженные автомагистрали, потенциально опасные для здоровья предприятия, промзоны. Зато большую часть территории занимают парки и водоемы. Соответственно, здесь зафиксирован слабый уровень шума, электромагнитных излучений и легко дышится.

Считается, что московские «квадраты» в зеленых районах стоят недешево. Однако если хорошо поискать, то и в этой престижной категории можно найти квартиры по демократичной цене. По оценке IRN.RU, топ-5 экологически чистых районов с бюджетным ценником возглавляет тихий «спальник» Ивановское на востоке Москвы. Около половины территории этого примкадного района занимают Измайловский и Терлецкий лесопарки с реками, Лебедянским и Харигозинским прудами, а также Ивановский лесопарк. Крупных промышленных заводов здесь нет. Среди недостатков можно отметить шумные автомагистрали (МКАД и шоссе Энтузиастов) и плохую транспортную доступность. До ближайших станций метро — «Измайловская», «Перово», «Новогиреево» — путь неблизкий. На вторичном рынке 1 кв.м жилья тут стоит в среднем 217,1 тыс. руб., что ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 18%.

Немало бюджетных вариантов можно найти и в Северном Бутове. Этот замкадный район на юге является одним из самых густонаселенных в столице. К плюсам можно отнести «свои» станции метро («Бульвар Дмитрия Донского», «Улица Старокачаловская») и «Лесопарковая» по соседству через МКАД. Здесь нет больших предприятий, загрязняющих атмосферу, при этом много парков и скверов. Среди них Бутовский лесопарк и ботанический сад ВИЛАР. Общую приятную картину портит всегда загруженное Варшавское шоссе. Предложений от застройщиков пока нет. На вторичке квартиры предлагаются по цене 223,3 тыс. руб. за 1 кв.м. — на 15,7% дешевле, чем в среднем по Москве.

Еще один фаворит — Митино — расположился на северо-западе от МКАД. Практически со всех сторон этот замкадный район окружен зелеными зонами. Внутри района имеется ландшафтный парк «Митино» и Митинский лесопарк, протекают река Сходня и река Барышиха, которая впадает в Пенягинский пруд. Воздух здесь гораздо чище, чем в других районах благодаря северо-западным ветрам и отсутствию источников загрязнения: в Митине никогда не было промзон, негативно влияющих на экологию. Главным недостатком района является удаленность от центра. Эту проблему решает развитая транспортная сеть: в Митине находятся три станции метро («Пятницкое шоссе», «Митино» и «Волоколамская»), а по южной границе района расположены две железнодорожные станции Курского направления (Пенягино и Волоколамская), которые вошли в МЦД-2 «Нахабино — Подольск». Еще один недостаток района — высокая плотность застройки. Первичный рынок района представлен тремя новыми проектами. Купить квартиру на вторичном рынке в Митине можно по цене 228,8 тыс. руб. за 1 кв.м. в среднем, что на 13,6% ниже среднемосковского ценника.

Покупателям стоит также обратить внимание и на Измайлово. Две трети этого зеленого района, который находится недалеко от центра, занимает огромный Измайловский парк. Правда, с транспортной доступностью здесь не все гладко. В Измайлове расположены 3 станции метро («Первомайская», «Партизанская», «Измайловская») и станции МЦК «Измайлово» и «Соколиная Гора», но все они расположены достаточно далеко от жилой застройки. Купить квартиру в новостройке тут не удастся. На вторичном рынке 1 «квадрат» стоит в среднем 230,2 тыс. руб. за 1 кв.м. — на 13% дешевле, чем в среднем по городу.

В топ-5 экологически чистых районов с демократичными ценами также вошел Северный район. На западе он граничит с Хлебниковским лесопарком, а на территории самого района расположены заказники Северный и Долгие пруды, Северный лесопарк, парк усадьбы «Архангельское-Тюриково». На западе района расположены две железнодорожные платформы станций МЦД-1 — «Долгопрудная» и «Новодачная». Недавно улучшилась транспортная доступность: в начале сентября здесь открыли станцию «Физтех». Единственное промышленное предприятие — Северная водопроводная станция, других промобъектов в районе нет. Не добавляют покупателям оптимизма и загруженные автомагистрали (Дмитровское и Новодачное шоссе, МКАД). Сегодня предложений от застройщика в этом районе нет. На вторичном рынке квартиры в Северном районе, согласно IRN.RU, стоят в среднем 232,5 тыс. руб., что на 12,2% дешевле среднемосковского ценника.

Рейтинг самых загазованных и шумных локаций Москвы возглавляет Капотня. Роза ветров беспощадна к этому району и гонит сюда смог почти со всего города. К тому же на его территории работает нефтеперерабатывающий завод, а по соседству «кочегарит» ТЭЦ-22. Капотня славится и повышенным автотрафиком. Зеленые насаждения ситуацию не спасают. По оценке IRN.RU, 1 кв.м. жилья на вторичном рынке тут в среднем стоит 222,3 тыс. руб.

Во многом из-за плохой экологии в топ-5 самых дешевых районов Москвы по стоимости жилья попало и Западное Бирюлево. Его проблемы сходны с Капотней: соседство с МКАД и железной дорогой, большое количество промзон. В Западном Бирюлеве находятся три потенциально опасных промобъекта (ТЭЦ-26, ГУП «Экотехпром», ГБУ «Автодороги»). В довесок в этом районе нет зеленых парков. За 1 кв.м. жилья тут продавцы просят в среднем 203,1 тыс. руб.

Эксперты зафиксировали плохие показатели по загруженности автодорог и уровню шума и в районе Лефортово (за 1 кв.м. вторички здесь просят 251,3 тыс. руб.) Вредных для здоровья предприятий здесь нет. Но экологическую ситуацию этому району портит соседняя Соколиная Гора, где расположены НПЦ газотурбостроения «Салют» и ТЭЦ-11. Количество зелени в Лефортове тоже не радует. Спасает этот район только относительно низкая плотность населения.

Плохо с экологией и в районах Алтуфьевский и Восточное Дегунино. Несмотря на то что на гербах обеих соседних территорий изображены растения, зеленые насаждения по площади там значительно уступают промзонам. Что, разумеется, сказывается на ценах: 1 кв.м. жилья в Алтуфьевском районе стоит в среднем 222,2 тыс. руб.  

Промышленные предприятия портят экологическую карму и Даниловскому району, расположенному недалеко от центра. Сказалось наличие ТЭЦ-9 и автостроительное прошлое локации. Сегодня на месте бывшей промзоны завода ЗИЛ встают новостройки. Места для новых зеленых парков не предусмотрены. За 1 кв.м. в готовых квартирах здесь в среднем просят 277,1 тыс. руб.

Фото: Riamo.ru

Как выясняется, особой популярностью пользуются Дмитров, Наро-Фоминск, Истра, Коломна и Яхрома. Самые востребованные даты — это 30 и 31 декабря.

— По сравнению с прошлым годом стоимость аренды недвижимости на это праздничное время выросла на 16%, — рассказала риелтор Анна Виноградова. — Средняя стоимость за сутки — 21 тысяча рублей, если речь идет о помещении не больше 100 квадратных метров. Чаще бронируют на трое суток и тратят порядка 60 тысяч рублей.

По мнению экспертов, выбирать коттедж на Новый год лучше на юге Подмосковья. Там домики на порядок дешевле. Чтобы сэкономить, подыскивать варианты имеет смысл среди предложений от частников в дачных поселках или СНТ. Однако стоит помнить, что в таких местах, возможно, не будет Интернета и нормального водопровода, а также, возможно, запрещено шуметь и запускать салют в новогоднюю ночь.

— С каждым днем объектов становится все меньше, а цена растет, — уточняет Анна. — К декабрю стоимость будет запредельной, в 2–3 раза выше, чем сейчас.

Безусловно, стоимость коттеджа зависит от многих факторов: площадь дома, наличие бани/сауны, бильярда и других развлечений, удаленность от Москвы и инфраструктура поселка. Например, чудесный домик «под ключ» на 200 квадратов под Рузой обойдется веселой компании в 120 тысяч рублей в сутки. А в Одинцове коттедж с такими же характеристиками будет стоить уже 170 тысяч рублей в сутки.

Чтобы максимально защитить себя от рисков при аренде загородного дома, пусть даже на пару дней, стоит заключить договор аренды. А перед этим детально изучите документы, предоставляющие собственнику право распоряжаться его имуществом. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если дом сдает не собственник, у его законного представителя должна быть нотариальная доверенность, предоставляющая право на сдачу жилья. И если вы снимаете дом вместе с дорогостоящей мебелью и предметами интерьера, рекомендуем приложить к договору перечень и информацию о состоянии вещей: новые или бывшие в употреблении предметы остаются с вами в этих помещениях. Отдельным пунктом обязательно укажите необходимость проведения уборки дома после завершения аренды. Кто за это отвечает? Будет ли арендатор оплачивать клиринг или хозяин сам наведет порядок после окончания новогодних торжеств? Что в таком случае потребуется от вас — вынос мусора, чистый ковер, вымытая посуда?

Оформленный в письменном виде договор будет иметь юридическую силу даже без нотариального заверения и регистрации. В договоре должны быть прописаны все условия — срок аренды, размер и порядок оплаты, условия расторжения, ответственность арендодателя и арендатора.

КСТАТИ

Как показал опрос одного из сайтов бесплатных объявлений, 60% жителей столичного региона будут отмечать Новый год дома. В путешествие поедут 15%. 8% хотят встретить 2024 год за городом или на даче. Еще 7% опрошенных пойдут в гости, а 5% проведут новогоднюю ночь на улице.

Фото: freepik

— Позитивные последствия льготной ипотеки очевидны: она стимулирует строительную индустрию и вносит вклад в рост ВВП. Миллионы россиян улучшают свои жилищные условия. К каким негативным последствиям ведут льготы по ипотеке?

— Льготы по ипотеке — это субсидии одним группам населения за счет других. Такое перераспределение денег ведет к рыночным дисбалансам, к снижению эффективности экономики. Поэтому с тем же вкладом ипотеки в рост ВВП не всё так просто. Также льготы по ипотеке ведут к неприятным «экстерналиям», то есть внешним эффектам. Например, льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии, но основная рабочая сила этой индустрии — гастарбайтеры. Соответственно, миллионы трудовых мигрантов устремляются в Россию, что вызывает рост социальной напряженности. Кроме того, приток миллионов мигрантов — мощный фактор и инфляции, и девальвации.

— С инфляцией понятно – миллионы мигрантов создают дополнительный спрос на российском рынке, особенно в наиболее чувствительном сегменте дешевых продуктов питания. Но почему они вносят вклад в девальвацию?

— Так ведь значительную часть своих заработков они отсылают домой. А это — ежегодный отток за рубеж миллиардов долларов.

—К каким еще негативным эффектам ведет льготная ипотека?

— Она ведь распространяется только на первичное жилье. Поэтому цены на первичку на десятки процентов выше, чем на вторичку. Это крайне опасный эффект, способный вызвать обвал цен на рынке жилья. Ну и основной негативный эффект льготной ипотеки — это пресловутый «пузырь».

— «Пузырь» ипотеки надувается случайно, из-за непонимания угрозы, или все как раз всё понимают?

— Судя по тому, как стремительно надувается «пузырь» ипотеки, создается такое впечатление, что найден эффективный способ нанести максимальный ущерб России фактически без издержек со стороны «недружественных» государств.

— Вы имеете в виду стимулирование жилищного кредитования с вовлечением все менее кредитоспособных заемщиков?

— Да. Если «пузырь» ипотеки лопнет, то на отечественном рынке недвижимости начнется обвал, аналогичный тому, который произошел в США в 2007-2008 годах. Этот процесс в условиях стагнации экономики и геополитического конфликта может перерасти в полноценный финансовый и экономический кризис.

— Регуляторы утверждают, что все под контролем, а стимулирование жилищного кредитования необходимо для поддержки экономики в условиях санкций. Посмотрите: власти обсуждают новые льготные программы.

— Если вы проанализируете схему, то увидите много общего между текущей ситуацией в России и тем, что происходило в США на рынке субстандартной ипотеки более 15 лет назад, то есть перед тем глобальным кризисом. Субстандартная ипотека нацелена на заемщиков с низкими кредитными рейтингами. А в России ипотека, субсидируемая государством, нацелена на заемщиков с относительно низкими доходами. Например, в регионах лимит льготной ипотеки составляет 6 млн рублей, это около $60 тыс. Даже человек со средним уровнем достатка вряд ли будет заинтересован в приобретении такой недорогой недвижимости, разве что в инвестиционных целях.

— Как выглядит эта опасная, по вашим словам, схема?

— На первом этапе нужно хорошенько разогреть рынок. Для этого проводим мягкую денежно-кредитную политику, накачиваем экономику дешевыми деньгами, поддерживая низкие процентные ставки. Неизбежно начинают надуваться «пузыри» на рынке недвижимости и на фондовом рынке. Затем, когда «пузыри» надулись, резко охлаждаем рынок: ужесточаем денежно-кредитную политику, быстро повышая ставки. Вспомним известный физический эксперимент: если резко охладить стальную цистерну с кипятком внутри, то цистерна сплющится. То же самое происходит и с перегретым и быстро охлажденным рынком: рынок «корёжит и плющит» —начинается кризис.

Именно такая схема реализовалась в США в 2007-2008 годах. И именно такая схема — случайно или намеренно — сейчас реализуется в России. С существенным довеском российского «ноу хау»: государственные субсидии искусственно снижают ставки по ипотеке. В костер подливают бензин, а развели огонь на бочке с нефтью.

— Может, вы преувеличиваете угрозу? ЦБ РФ, судя по заявлениям его руководителей, видит угрозу, исходящую от ситуации, сложившейся на рынке ипотеки.

— Верно, видит. Глава Банка России Эльвира Набиуллина на XX Международном банковском форуме 29 сентября заявила, что в этой сфере регулятор видит признаки перегрева, так как ипотека растет на 30% в год. Помимо высоких темпов роста ипотеки, Центробанк беспокоит и качество ипотечных кредитов, и влияние их на рынок жилья. Темпы роста ипотечного «пузыря» пугают: за август выдача ипотечных кредитов достигла 849 млрд рублей, а за сентябрь — 955 млрд рублей.

Центробанк пытается затормозить ускоряющийся локомотив льготной ипотеки, бешено мчащийся к пропасти. В частности, в сентябре был повышен первоначальный взнос по ней с 15% до 20%. Но слишком велик разрыв между ключевой ставкой в 13% и льготной в 8%, не говоря уже о ставках специализированных программ. Например, ставки по сельской ипотеке составляют от 0,1% до 3%. Кроме того, ажиотаж на рынке льготной ипотеки подстегивается заявлениями о скором завершении этой программы: ее действие истекает 1 июля 2024 года. Люди пытаются прыгнуть в последний вагон, не задумываясь о последствиях — смогут ли они годами тянуть эту лямку, особенно в условиях ускорения инфляции и снижения реальных располагаемых доходов населения.

— Как на россиянах может отразиться кризис на рынке недвижимости, вызванный взрывом надутого «пузыря»?

— Заемщики, оформившие ипотеку и не справившиеся с финансовой нагрузкой, останутся без жилья. Банки будут выбрасывать на рынок полученную в результате взыскания недвижимость. Цены на жилье рухнут. Плохие долги и обесценение залогов приведут банки к убыткам. Ипотечный кризис может перести к кризису на рынке недвижимости и в банковской сфере. Банковский кризис превратиться в финансовый, а он в свою очередь — в экономический. Мало не покажется никому. Все в точности по американской схеме.

— А что, по-вашему мнению, должны сделать власти? Если не трогать льготную ипотеку, то на рынке может возникнуть «пузырь», если её отменить, то придется спасать деньгами застройщиков. Если ввести льготную ипотеку для вторичного рынка — цены там пойдут вверх, а если ЦБ РФ снизит ставку и государству не придется поддерживать жилищное кредитование своими программами, то ускорится инфляция, что плохо отразится на всех.

— Классический цугцванг: любое действие ведёт к ухудшению ситуации. Что поделаешь, надо искать лучшие исходы из доступных плохих вариантов. Охлаждать рынок ипотеки надо, но делать это нужно с умом, аккуратно, чтобы не обрушить рынок жилья. Следует постепенно сокращать общий объем госсубсидий, умеренно наращивая при этом субсидирование специализированных программ.

Фото: Наталья Мущинкина

После первого, июльского, повышения ставки ЦБ с 7,5% до 8,5% годовых у крупнейших банков жилищные займы подорожали на 0,5-1%. После второго, августовского, — еще на 2-3%. После третьего – сентябрьского – рост продолжился. Но его масштабы еще непонятны: слишком мало времени прошло со дня подъема ЦБ ставки до 13%. Но по факту, теперь рыночную, «не льготную» ипотеку дают под 13-14% — вместо 10,5-11% в начале лета. Одновременно на 15-20% повысились арендные ставки на жилье в городах-миллионниках. Помимо сезонных факторов, спрос оживили вернувшиеся в страну релоканты, и те граждане, кто передумал покупать квартиры из-за подорожавшей ипотеки.

Весомую роль сыграла и ускорившаяся инфляция, от которой стал отставать прежний уровень платежей. И если четыре месяца назад однокомнатные квартиры в Москве предлагались арендаторам в среднем за 42 тысячи рублей в месяц, двушки — за 72 тысяч, сейчас средние цены выше на 23% и 34,7% соответственно (52 тысяч и 97 тысяч рублей). Кроме того, по словам риелтеров, за последний год количество жилья под аренду сократилось более, чем на 50%. Что также влияет на стоимость, вкупе с фактором слабеющего рубля.

Однако все эти обстоятельства не перечеркивают очевидного факта: на сегодняшний день аренда дешевле, выгоднее, доступнее ипотечного кредита. На фоне общей экономической неопределенности, при нынешней инфляции и зарплатах, горизонт планирования у населения сократился до трех-пяти лет. У людей нет ответа на вопрос, потянут ли они ипотеку через семь-десять лет. Не говоря уже о пятнадцати-двадцати годах.

«Тренд однозначно позитивный, правильный, — рассуждает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — Речь идет о нормализации и балансировке структуры рынка жилищных услуг. Долгие годы у нас был перекос в сторону ипотеки, а механизмам аренды уделялось недостаточное внимание. В мировой экономической истории, в частности, 18 века, известна практика строительства и эксплуатации так называемых доходных домов, которые сдавались именно в аренду. Съемное жилье подходит тем, у кого нет возможности обслуживать ипотечный кредит, но кто хочет повысить комфортность своего проживания. Прежде всего это молодежь и трудовые мигранты».

Пока трудно сказать, насколько это рыночное смещение в сторону аренды скорректирует цены на ипотеку. Судя по всему, в обозримой перспективе они будут притормаживать скорее по внутренним причинам — из-за падения спроса, обусловленного возросшей недоступностью. Ценовые перегибы в этом секторе во многом были спровоцированы государственными льготными программами, которые одновременно создали для властей проблемы, связанные с нехваткой ресурсов для субсидирования.

Только на ближайшие полтора года на эти цели предусмотрено бюджетных средств на сумму порядка 460 млрд рублей дополнительно, отмечает Масленников.

«Осень – традиционно высокий сезон на рынке арендного жилья, — напоминает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. — Студенты активно разбирают квартиры поблизости от вузов, что особенно заметно в крупных городах, в таких экономических центрах, как Москва, Петербург, Казань, Новосибирск. Одновременно заканчивается сезон отпусков: люди переключаются на рабочий режим, начинают чаще ездить в командировки, многие россияне прибывают в мегаполисы из регионов. Не надо также забывать об «обратных» релокантах».

Тем не менее Тумин не расценивает происходящее как начало, преддверие долгосрочного тренда. По его словам, часть традиционного осеннего спроса на съемное жилье уже реализовалась в конце лета, когда рынок подогревали новости о корректировке программ льготной ипотеки. Поэтому в дальнейшем спрос и на покупку, и на аренду квартир будет снижаться естественным образом, а следом — скорректируются и цены на жилье. Причем коснется это как «вторички», так и новостроек. В реализации квадратных метров заинтересованы все – и застройщики, и инвесторы, и арендодатели.

Фото: Денис Трудников

Банк России видит признаки перегрева на рынке ипотеки: она растет очень высокими темпами, а качество кредитов снижается. Об этом на банковском форуме в Сочи заявила его глава Эльвира Набиуллина. По ее мнению, для россиян важна не доступность ипотеки, а доступность жилья. «Нас также беспокоит отрыв цен жилья первичного рынка от вторичного рынка, он, к сожалению, сохраняется», — отметила глава ЦБ. Ранее в Банке России обратили внимание на увеличение в РФ доли заемщиков, которые тратят на обслуживание ипотечных кредитов более половины своих доходов.

По оценке аналитика Frank RG Ольги Филипповой, в августе 2023 года зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче ипотечных кредитов — 860 млрд руб., из которых 58% пришлось на льготную ипотеку. «В сентябре, по предварительной оценке, выдачи за месяц превысят 1 трлн руб. Это очередная рекордная цифра, подобный объем выдач рынок ипотеки демонстрировал, например, за весь 2012 год, — отметила Филиппова. — В условиях роста ставок по рыночным программам люди брали ипотеку, пытаясь успеть оформить ее по старым ставкам или по льготным государственным программам, опасаясь за их доступность в будущем. Можно сказать, что страх стал драйвером роста».

Чтобы «остудить» ипотечный рынок, регулятор с 1 октября 2023 года повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Больше всего надбавки вырастут по займам с низким первоначальным взносом и для закредитованных заемщиков при покупке недвижимости по договору долевого участия. Как отметила «МК» аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова, фактически с октября ипотека станет недоступной или существенно подорожает для заемщиков с низким первоначальным взносом (до 20%) и с высоким показателем долговой нагрузки (более 80%). По кредитам на новостройки ограничения, с ее слов, затронут заемщиков с первоначальным взносом до 30% и показателем долговой нагрузки более 70%. По кредитам на готовое жилье — клиентов с первоначальным взносом до 20% и показателем долговой нагрузки более 50%.

Как отметила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, максимальные надбавки будут установлены для кредитов на первичном рынке с первоначальным взносом менее 10%, но они и раньше были мало распространены на рынке. Более значимым, вероятно, окажется ужесточение регулирования для ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 15 до 30%. Напомним, в рамках госпрограмм первоначальный взнос в сентябре был повышен с 15 до 20%, поэтому обсуждение коэффициентов риска в этом сегменте уже неактуально. В сегменте с первоначальным взносом от 20 до 30% коэффициенты риска вырастут для заемщиков с долговой нагрузкой выше 50%, что уже может серьезно повлиять на ипотечное кредитование. «Банки, вероятно, будут стремиться привлечь клиентов, которых не затронуло повышение коэффициентов рисков (с первоначальным взносом более 30% и долговой нагрузкой менее 70%). Покупатели, скорее всего, будут вынуждены или откладывать покупку, или выбирать более дешевые объекты недвижимости», — добавила Ващелюк.

Новый пакет ограничений на коммерческую ипотеку совпал с «пробуксовкой» льготной ипотеки. Некоторые госпрограммы, как например, сельская ипотека приостановлены. В октябре закончатся лимиты по льготной ипотеке, хотя сама госпрограмма завершается 1 июля 2024 года.

Как стало известно «МК», в конце прошлой неделе оператор льготных ипотечных программ распределил среди банков дополнительно выделенный лимит кредитования на сумму 1,9 трлн руб. Общий лимит по «Льготной ипотеке» со ставкой до 8% вырос с 4,5 трлн до 5 трлн руб., по «Семейной ипотеке» со ставкой до 6% — с 3,1 трлн до 3,4 трлн руб., по «Дальневосточной ипотеке» под 2% — с 450 млрд до 1,3 трлн руб., по ИТ-ипотеке (до 5%) — с 240 млрд до 500 млрд руб. Больше всего денег для выдачи льготных жилых займов получили крупнейшие игроки, но в программу впервые зашли и новые банки.

Как полагает Инна Солдатенкова, Правительство РФ, выделив дополнительные лимиты на обслуживание госпрограммы, откажется от ее пролонгации после 1 июля 2024 года, перейдя к адресной государственной поддержке отрасли. В случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки, вероятность которого есть, возможно повышение максимальной процентной ставки по этой программе. 

Отметим, что ужесточения условий на получение ипотеки происходят на фоне роста ставок. После сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ ряд крупных игроков уже повысили и продолжают повышать ставки по рыночной ипотеке. В среднем размер повышения составляет до 1–1,5 процентных пункта. Соответственно, можно ожидать увеличения ставок оставшимися игроками.

По прогнозу Солдатенковой, до середины октября возможен рост ставок на величину до 2 процентных пунктов: «В результате, при таком уровне ключевой ставки и учитывая переход ЦБ к политике «дорогих денег», средняя ставка по рыночной ипотеке для клиентов «с открытого рынка» может превысить 17–18% годовых».

Наталья Ващелюк ожидает, что в конце декабря Банк России повысит ключевую ставку до 14% и сохранит сигнал о возможности ее дальнейшего повышения. «Процентные ставки по рыночным ипотечным программам могут вырасти еще на 1–2 п.п. до конца года и приблизиться к 16%», — заключила аналитик.

Очевидно, что такие дорогие жилищные займы подавляющему большинству россиян не по карману. Покупать дорогие квартиры по дорогой же коммерческой ипотеке смогут только состоятельные люди. Но они в инвестиционных целях сегодня предпочитают брать «халявные» льготные жилищные кредиты. Которые вообще-то предназначены для бедных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Таким образом, сегмент коммерческой ипотеки ждет резкое торможение.

Фото: Геннадий Черкасов

«Во многих случаях имущество на торгах продается по цене, не соответствующей рыночной стоимости, — констатирует юрист Сергей Волосников. — Речь идет в первую очередь о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и более серьезного маркетинга».

Почему цена оказывается заниженной, очевидно: продажа вынужденная (а значит, обязательная), срок экспозиции (размещения объявления) ограничен. А главное, объявления о продаже имущества должников размещаются вовсе не на привычных ресурсах объявлений или в риелторских базах. Нет, эти объявления публикуются в специализированных изданиях о торгах — мониторят их практически только «профессиональные покупатели», иными словами, перекупщики.

«Согласно Статистическому бюллетеню Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) реализовать имущество должников удается только при публичном предложении (третьи или четвертые торги) со снижением цены на 60–70 процентов (после ее снижения на 10 процентов на повторных торгах)», — отмечает Волосников.

Это система

Должник практически ничего не может поделать, хотя по закону у него и есть право обжаловать оценку и действия организатора торгов. Дело не в эксцессах, дело в системе — действующий порядок принудительной продажи настроен на то, чтобы должник терял большие деньги, а перекупщики их приобретали.

Это хорошо иллюстрирует частный случай коренного москвича Алексея Дорогова, сына легенды московского образования — заслуженного учителя Российской Федерации, преподавателя русского языка, директора школы №60 Нины Ивановны Тимониной. В 1953 году она окончила МГПИ им. Потемкина, в 1976-м возглавила данную школу и на десятилетия стала ее бессменным руководителем. Уровень этой школы (ныне — один из филиалов школы №1520 им. Капцовых), находящейся рядом с Московской консерваторией, хорошо показывает список ее выпускников: актер Александр Лазарев-младший, пресс-секретарь Президента России Дмитрий Песков… Нина Ивановна была одним из редких директоров школ, которых любили и сотрудники, и родители.

Итак, Алексей Дорогов оказался жертвой именно такой схемы. В результате такой принудительной продажи он потерял свою квартиру в доме 19 по Хорошевскому шоссе. Все началось с того, что по возникшему долгу в 5,7 млн рублей летом 2013 года у него без обиняков «описали» квартиру. Не дав тем самым возможности, например, ее заложить и расплатиться. Только продажа, только вперед.

Итак, в точке «А» — человек, владеющий объектом недвижимости, а в точке «Б» — уже без нее. На пути между этими точками — работа предусмотренного законом независимого оценщика и торги, проходящие в несколько уже описанных стадий.

«На момент оценки — сентябрь 2013 года — мою квартиру оценили в 9 с небольшим миллионов рублей, — рассказывает герой истории. — Зная ее площадь — 51,1 кв. м — и курс доллара на дату оценки, мы получим цену в 5510 долларов США за квадратный метр — и это уже странно, учитывая, что сами оценщики давали среднюю стоимость квадратного метра в аналогичных домах 6440 долларов. Разница почти на 17%!»

Такая цена получилась, как выяснилось при изучении документов, при помощи понижающих коэффициентов. «Причины их ввода непонятны, — говорит бывший хозяин квартиры. — Ожидалось бы, напротив, что речь пойдет о повышающих коэффициентах. Хотя бы потому, что дом является ЖСК, а такие дома, как правило, обслуживаются проживающими там людьми с большей ответственностью. Там есть правление кооператива, которое дополнительно контролирует состояние и обслуживание дома. Словом, обычно такие дома оцениваются несколько выше рынка — но не в моем случае».

Индивидуальные факторы, играющие на повышение цены, оценщик («Первая оценочная компания») также во внимание не принял, говорит Дорогов. В частности, саму квартиру никто не посетил, а у правления ЖСК даже не уточнили, какой в квартире ремонт.

«Ремонт был проведен по стандартам евроремонта с заменой электрической проводки, сантехники, оконных и балконных рам, входной и межкомнатных дверей, проведением слаботочной проводки для интернета, сигнализации и домофона, — рассказывает бывший владелец. — Были полностью заменены полы и плитка в местах общего пользования, установлены водосчетчики, а обычный электросчетчик заменен на трехтарифный, который, по словам самих же оценщиков, должен положительно влиять на стоимость квартиры».

Вместо этого за основу, похоже, была взята усредненная стоимость квартиры со стандартной отделкой в среднем состоянии. Впрочем, здесь оценщики лишь следуют «народной мудрости» любого риелтора: ремонт, если речь не об эксклюзивном объекте, почти никогда не влияет на оценочную стоимость при продаже «вторички». Ведь покупатель все равно наверняка захочет все сделать под себя. В новейшие времена, когда ремонты стали стоить заоблачно, это правило отчасти потеряло универсальность — но мы-то в благополучном еще 2013 году!

Кто ниже

После оценки, которой владелец продаваемой недвижимости, как видим, уже был не слишком доволен, наступила стадия торгов. На продаже квартира на Хорошевке была выставлена в апреле 2014 года — и не продана. «Первичное выставление на продажу 28 апреля 2014 года сделано в никем особенно не читаемой местной прессе — притом что продавать предполагалось и через интернет, — комментирует Алексей Дорогов. — После того как торги не состоялись, судебный пристав Языкова 30 апреля принимает решение снизить стоимость еще на 15%».

Одна подпись судебного пристава — и вот уже оценка квартиры составляет чуть менее 7 млн 730 тысяч рублей. Между тем кадастровая оценка этой квартиры по состоянию на лето 2014 года составляла 9,6 млн рублей.

«Вторичное выставление на продажу недвижимости, которое состоялось 20 июня 2014 года, должно было быть признано незаконным, — настаивает бывший владелец квартиры. — С даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев. По закону оценочную экспертизу перед выставлением недвижимости на повторную продажу нужно было произвести снова».

Итак, торги все-таки начинаются. Тем, кто участвует в подобных аукционах, известно, что для участия в торгах нужно внести залог — от 10 до 50% минимальной начальной цены. При этом задаток для торгов по заложенному в процессе ипотеки имуществу даже ниже — до 5%. Итак, какой же залог был назначен в данном случае? Ровно 50% минимальной цены, то есть безусловный максимум.

«Вряд ли кто-то будет вносить такую сумму в залог для участия в торгах, не видя, что представляет собой продаваемое имущество, — рассуждает бывший владелец квартиры. — Так что ситуация позволяет предположить, что именно эта квартира должна была продаться максимально быстро и по наименьшей цене, покрывающей только долг и расходы, связанные с реализацией».

Кстати, должник вправе выкупить свое имущество на любой стадии исполнительного производства, погасив долг по исполнительному листу. Но помогать ему в этом никто, похоже, не собирался. Скорее наоборот: судебные приставы наложили запрет регистрационных действий и на его автомобиль. Конечно, денег от его продажи на погашение долга не хватило бы — и все же…

Добавим к этому традиционную избирательность в оповещении должников: это письма со штрафами исправно приходят на почту с извещениями в почтовый ящик. А вот уведомления о наложении ареста на имущество (начиная с описи той самой квартиры 18 июля 2013 года) были такими «тихими», что должник их не получил.

И вот мы — в точке «Б»: квартира принудительно продана «с молотка» людям, которые, в отличие от должника, нашли почти 4 млн рублей на залог. После расчета с долгами человек остается без квартиры, причем все происходит в целом по закону (недаром суды, в которых герой истории пытался оспаривать произошедшее, закончились не в его пользу). Это лишнее доказательство, что речь не в злоупотреблениях каких-то отдельных «злодеев» (хотя лишившийся квартиры герой имеет целый ряд уже озвученных претензий к судебным приставам).

Нет, работает специальный механизм «наказания» должников: начал «выпендриваться» и оперировать крупными суммами денег? Отдавай квартиру. Как в девяностых, только с бумагами и печатями. Наши люди не ездят в булочную на такси, а тихо сидят в своих квартирах, получают жалование и платят «коммуналку». Инициатива же — наказуема. Мы правильно прочитали «послание»? Если такого не имелось в виду — систему нужно реформировать.

Фото: АГН «Москва»

Заметнее всего новостройки подорожали в городах с самыми низкими ценами — застройщики, видимо, решили, что еще есть куда расти и взвинтили стоимость жилья. Лидер — Нижний Тагил: плюс 13,6%, средняя стоимость квартиры — 3,7 миллиона рублей, квадратного метра — 68,5 тысячи рублей. Впрочем, даже с учетом подорожания жилья этот город занимает последнюю строчку в рейтинге цен на новостройки.

На втором месте по увеличению стоимости — Магнитогорск: плюс 13,5%, 3,2 миллиона рублей в среднем за квартиру и 68,8 тысячи рублей — за «квадрат». Город занимает в общем рейтинге то же второе место, но только с конца.

Отличился и Челябинск (третье место). Жилье подорожало на 12,2%, в итоге среднестатистическая квартира обойдется покупателям в 5,6 миллиона рублей, а квадратный метр — в 101 тысячу. Но Челябинск, кстати, расположился в середине таблицы — на 41-м месте.

Нельзя не отметить некоторое «охлаждение» цен на рынке Москвы. Стоимость жилья в российской столице упала за последние три месяца на 0,3% (мелочь, но тем не менее). Но на конечный результат, что не удивительно, небольшое снижение цен не повлияло. Москва как была, так и остается самым дорогим городом России и одним из тяжеловесов в мире. Средняя стоимость квартиры в столице — 18,7 миллиона рублей, квадратного метра — 334 тысячи.

Сочи, который старается не отставать от лидера, подешевел на 0,1%. Купить жилье в Южной столице можно за 12,8 миллиона рублей при средней стоимости «квадрата» 349 тысяч. Налицо парадоксальная ситуация: среднестатистические квартиры в Сочи стоят в полтора раза дешевле, чем в Москве, лишь за счет меньшего метража. А вообще, получается, санаторно-курортный город решил превзойти российскую столицу. Надолго ли хватит желания покупателей приобретать жилье по диким, без преувеличения, ценам, пока неясно.

Генеральный директор портала Павел Луценко так объясняет рост стоимости новостроек: «Во-первых, сказались последствия госинвестиций в экономику. Во-вторых — рост курса доллара к рублю побудил совершить покупки людей, хранивших сбережения в долларах. В-третьих, в ожидании повышения ставок по ипотеке оживился рынок вторичного жилья, что также разгоняет спрос на новостройки: продавая старую квартиру, россияне нередко приобретают на вырученные деньги новую. И, наконец, застройщики могли повысить стоимость жилья из-за общего роста цен и разгоняющейся инфляции».

— Павел, когда цены перестанут разгоняться?

— Я предполагаю, что в начале следующего года. Причина — увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке.

Остается добавить, что помимо Москвы и Сочи за последние три месяца цены упали в Грозном (на 2,3%), в Брянске (на 1,7%), в Волжском (на 1,4%), в Иркутске (на 1%) и в Самаре (на 0,3%).

Фото: Сергей Артемов

Как сообщил «МК» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, минувшим летом в Московской области на вторичном рынке дачи и коттеджи в среднем подешевели на 4%. Спрос переключился на участки без подряда (УБП), которые за лето подорожали на 5%. И этому есть объяснения. Во-первых, в условиях снижающейся покупательной способности потребители переключаются на более дешевые продукты, которыми являются земельные участки. Во-вторых, дома на вторичке в большинстве являются нестандартными объектами, построенными «под себя», к тому же зачастую устаревшими морально и физически. Множество из них представляет собой недострой или имеет строительные дефекты, проблемы с подключением коммуникаций, обременения и проч.

Чаще всего покупателей интересуют готовые на 100% дома для постоянного проживания, в которые можно заехать сразу же после покупки, и земельные участки формата ИЖС для дальнейшего строительства дома по индивидуальному проекту, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, формат УБП дает больше свободы при выборе архитектурных решений, снижает расходы на проведение работ и позволяет разбить их на этапы, что тоже идет на пользу семейному бюджету.

Отметим, что главная проблема первичного рынка загородного жилья — острейший дефицит кадров. Квалифицированные каменщики, кровельщики, штукатуры уехали за длинным рублем строить жилье на новых территориях. Многие таджики и узбеки из-за ослабевшего рубля вернулись домой, а те, кто остался, требуют не меньше 3 тыс. руб. за один рабочий день. Поэтому проще, да и зачастую дешевле купить готовый дом. Но сделать это непросто.

Фото: Иван Скрипалев

По словам руководителя отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяны Ананьевой, новые дома «под ключ», порой даже с мебелью, продаются в течение недели. Самый активный спрос на такие дома в эконом-сегменте до 12–13 млн руб., так как на них действует ипотека с господдержкой. Более дорогие варианты продаются за 2–3 месяца. «Все больше людей рассматривают земельные ресурсы именно как активы. На сегодняшний день это хорошие вложения. Только важно правильно выбрать направление и место», — добавила гендиректор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева.

Напомним, что за последние 12 месяцев сотка подмосковной земли подорожала в среднем на 15%. По оценке Луценко, наиболее доступные лоты находятся на Егорьевском (97 603 руб./сот. и 790,3 тыс. руб. за участок), Новорязанском (107 094 руб./сот. и 867,6 тыс. руб.), Горьковском (127 909 руб./сот. и 1,27 млн руб.), Каширском (187 780 руб./сот. и 2,0 млн руб.) и Симферопольском (198 506 руб./сот. и 2,4 млн руб.) направлениях. В среднем по Московской области сотка земли стоит 497,5 тыс. руб., а средний участок — 5,5 млн руб.

В этом сезоне изменились предпочтения покупателей. Мода на бревенчатые и кирпичные загородные строения, похоже, проходит. Сегодня в фаворитах модульные каркасные быстровозводимые дома. Конечно, выбор технологий зависит от цели приобретения. «Для дач, которые не являются постоянным местом проживания, покупатели предпочитают экостиль — дома из бревна и бруса. Но спрос на них становится все меньше, т.к. пиломатериалы серьезно дорожают. Поэтому растет популярность более бюджетных сборных щитовых домов и домов из газоблоков», — пояснила Григорьева. По ее словам, покупатели, рассматривающие загородную недвижимость как альтернативу жизни в городе, предпочитают дома из кирпича, газобетона, пенобетона и монолита.

«Сейчас стали лучше продаваться каркасные дома, люди их «распробовали» и стали больше доверять их качеству. Если каркасный дома сделан без нарушения технологий, то тогда он долговечный и теплый», — сообщила Татьяна Ананьева. А оцилиндрованное бревно предпочитают любители «лесных» домиков в Подмосковье.

«Самый востребованный формат — дом площадью от 110 до 160 кв. м, особенно покупателям нравятся одноэтажные дома «под ключ», построенные в современном стиле. И из какого материала ни был бы дом, главное требование — качество строительства», — говорит начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Самые дорогие направления традиционно находятся на западе (Рублевка, Новая Рига, Минка, Киевка), а самые доступные — на востоке (Егорьевское, Новорязанское, Щелковское, Горьковское шоссе). Также цены сильно зависят от расположения. Ближние дома и дачи, до 30 км от МКАД, дороже дальних, расположенных у границ области, до 10 раз.

Один и тот же каркасный дом площадью 120 кв. м с участком 7 соток в 30 км на западе, например, на Новой Риге, будет стоить 11–13 млн руб., а на востоке такой же «каркасник» — примерно на 20% дешевле. При совпадении всех параметров на финальную цену влияют транспортная доступность, близость магазинов, статус населенного пункта (закрытый коттеджный поселок или деревня). Самые дешевые дома для круглогодичной жизни в Мособласти стоят от 2,5–3 млн руб., а дачи (если это не сарай и не «заброшка») — от 300–500 тыс. руб.

По мнению Григорьевой, покупателям стоит обратить внимание на юг. Во-первых, в южном направлении значительно выросла транспортная доступность. На юге Мособласти имеется большой земельный банк, в ближайшее время здесь будут выходить масштабные мультиформатные проекты. Это способствует и улучшению социальной инфраструктуры, и росту стоимости жилья.

На скидки можно рассчитывать в тех случаях, когда продаются морально устаревшие объекты, построенные в девяностых — начале двухтысячных годов. «Цены на УБП и на новые дома «под ключ» точно не упадут», — уверена Татьяна Ананьева. По ее мнению, пока работает господдержка ИЖС, есть льготная ипотека под строительство, спрос будут высоким. Плюс активизировались девелоперы, за последние два года появилось много интересных проектов, застраиваемых малоэтажкой.

По прогнозу Павла Луценко, к Новому году в целом по «загородке» цены могут упасть на 5%. Ну а далее все будет зависеть от экономической ситуации, инфляции, возможностей ипотеки на загородные объекты и т.д.», — заключил эксперт.

Фото: Геннадий Черкасов

Согласно своему постановлению №1474, правительство не только подняло процент первоначального взноса, но также снизило на 0,5% максимальный объем субсидий для банков, которые выдают ипотеку по льготным государственным программам. Напомним, их механизм работает так: выдавая займы по сниженным ставкам, банки ежемесячно получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (ныне — 12%), увеличенной в среднем на 3%. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программ. 

«Формула построена так, что когда ставка растет, бюджет платит больше, а банки на самом деле больше зарабатывают, — поэтому сейчас идет дискуссия о том, чтобы скорректировать (размер первоначального взноса — Прим. «МК»)», — рассказал на прошлой неделе директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. 

Позиция Минфина, призванного печься о состоянии казны и минимизации расходов, предельно ясна. Центробанк же озабочен совсем другим — очевидным перегревом рынка и теми рисками, что проистекают из этого тренда. По данным ЦБ, в июле объемы выдачи ипотеки с господдержкой выросли на 12% (до 360 млрд рублей с 321 млрд в июне) за счет обеих основных программ — «Семейной ипотеки» и «Льготной ипотеки». Регулятор указывает на естественное стремление людей вложиться в недвижимость на фоне волатильности курса рубля и роста инфляционных ожиданий. Проблема в том, что прирост ипотечного портфеля происходит во многом за счет заемщиков с высоким ПДН (показателем долговой нагрузки) и, соответственно, — ухудшения стандартов кредитования. По мнению ЦБ, проект льготной ипотеки, который был реализован еще пандемической весной 2020 года как антикризисный и временный (изначально на квартал), непозволительно затянулся.

Резкий скачок спроса на льготную ипотеку этим летом усилил дисбаланс между спросом и предложением. Происходит перегрев не просто рынка потребительского кредитования, но всей экономики, отмечает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. Плюс ко всему в 2024 году в России ожидается замедление экономической динамики: если по итогам текущего года (согласно прогнозу Института ВЭБ) ВВП прибавит 2,7%, то в следующем — 1,1%. Соответственно, снизится и покупательная способность населения, чьи зарплаты и реальные располагаемые доходы, мягко говоря, не сильно вырастут. В связи с этим возникают вопросы: как завтра люди будут обслуживать ипотечные кредиты, взятые сегодня? И каково придется банкам? Ведь они должны страховаться от рисков, повышая объемы обязательных резервов и в итоге теряя в прибыли.

«Правительство все это учитывает своим решением, — говорит Масленников. — Но, кроме задачи охладить рынок, есть, разумеется, еще и чисто финансовый мотив: нынешняя мера ослабит нагрузку на бюджеты разных уровней (в плане субсидирования), переложив какую-то ее часть на заемщиков. В любом случае льготная ипотека сохранит лидерство на рынке, но при этом рисковый компонент спроса будет сходить на нет. А вот что будет с ценами на недвижимость, сказать сейчас сложно, давайте подождем хотя бы месяц».

Новые условия приведут к снижению доступности квартир для очень многих граждан. На конец августа средняя стоимость квадратного метра в России составила 74,5 тысячи рублей — на 18% выше, чем года назад. В среднем по стране людям придется переплачивать за первоначальный взнос по льготной ипотеке около полумиллиона рублей (в дополнение к нынешним «средним» полутора миллионам), что при нынешней ситуации с зарплатами крайне затруднительно, рассуждает кандидат экономических наук Михаил Беляев. Ну а застройщики наверняка повысят цены, чтобы сохранить прежний уровень прибыли. По мнению эксперта, минимальный первый взнос в 20% выгоден, прежде всего, государству: это позволит ему меньше субсидировать банки из бюджета, компенсируя их траты на программу льготной ипотеки.  

Фото: freepik.com

«Если рассуждать логически, то возможно ставка в 12% от ЦБ РФ — это временное явление, а льготные программы утверждены до 30 июля 2024 года и поэтому не стоит резко что-то менять», — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Сейчас льготная и семейная ипотеки занимают около 50% всех сделок в сегменте жилищного кредитования и если убрать или повысить ставки, то это сильно повлияет на весь рынок недвижимости и строительства, что негативно отразиться на экономике страны, подчеркнул эксперт.

Другие аналитики утверждают, что все дело в желании властей не менять правила игры для потребителей, ведь льготные программы для многих единственный путь к обретению своего жилья. «Минфин принял такое решение, потому что иначе ипотека станет недоступной практически всем россиянам, — говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. — Даже сегодня в среднем ипотечный кредит в России имеет только 15-20% россиян, то есть совсем не большинство, да и среди них больше половины получили кредиты по программе ипотеки с господдержкой. Если уже сегодня отменить льготную ипотеку или даже повысить минимальную ставку почти до уровня ключевой, это сократит выдачу ипотечных кредитов и в итоге негативно повлияет на ввод в строй нового жилья».

Мнения о том, как отразится на рынке заявление Минфина, разошлись. Одни утверждают, что следует ожидать частичного падения стоимости квадратных метров. «Драйвером для рынка недвижимости является рыночная ипотека, а она сейчас будет на 2,5% дороже, поэтому, думаю, мы увидим плановое и небольшое снижение цен, — считает Виктор Зубик. — Особенно, если ставка Центробанка будет сохраняться более 2-3 месяцев». Для первичного рынка сильно ничего не поменяется, но скорее станет все же меньше сделок по недвижимости дороже 20 млн рублей. Субсидировать ставку по такой цене будет сложнее, а брать в рыночную ипотеку квартиру на первичном рынке под 14-15% просто нелогично, отметил эксперт. «Вряд ли подобная инициатива приведет к снижению цен на жилье, — вступает в спор председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. — Тем более, как видно из актуальных данных, цены только растут: в среднем на 2-5% произошло повышение стоимости жилья за последнее время».

Разошлись мнения специалистов и в отношении будущего льготной ипотеки. «С 1 июля 2024 года льготную ипотеку, скорее всего, отменят, но оставят отдельные виды льготных ипотечных программ для конкретных социальных групп — военнослужащих, IT-специалистов, фермеров», — утверждает Мильчакова. Другие аналитики считают, что власти достигли консенсуса по поводу важности льготных программ предоставления жилья и ничего менять здесь не захотят. «По текущим программам господдержки позиции отраслевых и финансовых властей согласованы, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. — Поэтому в текущей ситуации мы не ожидаем изменения ставок льготной ипотеки. Хотя были заявления о возможном повышении ключевой ставки в сентябре, но оно, если и будет, то небольшим. Основные условия программ господдержки не должны при этом измениться». Прогнозы о допустимом увеличении ключевой ставки направлены в большей степени на то, чтобы сохранить вектор на стабилизацию ситуации на финансовых и валютных рынках, уверена эксперт. «Если бы льготные ставки подняли, активность на рынке значительно снизилась, а на сегодняшний день большинство сделок по ипотеке проходит именно по льготным программам, — продолжает разговор директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. — По нашим данным, во втором квартале 2023 года в московском регионе в массовом сегменте 37% ипотечных кредитов было выдано по государственной программе и 32% по семейной ипотеке. Доля сделок по стандартным ипотечным программам составила 25%».

Ряд экспертов утверждает, что в дальнейшем льготную ипотеку власти хоть и сохранят, но сделают условия по ней менее привлекательными. Это позволит охладить несколько перегретые цены на первичном рынке и хотя бы немного поднять упавшие цены на вторичное жильё. Кроме того, очевидно, что сохранение субсидированных кредитных программ в условиях повышения ключевой ставки означает и увеличение расходов госказны, а это для властей нежелательный сценарий. «Некоторые прогнозы говорят о том, что в следующем году стоит ожидать повышение ставки по льготной ипотеке на 0,5-1% для целей снижения расходов бюджета», — отметил Кузнецов. Эксперт напомнил, что президент Путин на совещании по развитию строительной отрасли 8 августа 2023 года заявил, что льготное кредитование под залог жилья должно быть сохранено, и такая позиция главы государства является определенным маркером для федерального ведомства, несмотря на то, что она была озвучена до повышения ставки ЦБ. Так что полный отказ от льготной ипотеки маловероятен, считает собеседник «МК».

Фото: Алексей Меринов

58% респондентов платят за съемное жилье от 40 до 60 тысяч рублей в месяц, еще 16% — более 60 тысяч рублей, а 13% — от 20 до 40 тысяч рублей в месяц. Две трети респондентов признались, что плата за аренду для них чрезмерно высока. Одни говорят, что других вариантов с жильем у них нет, поскольку они и так снимают самые дешевые квартиры. Остальные полагают, что их семьям еще есть на чем сэкономить — например, переехать в более старый дом или поменять двухкомнатную квартиру на «однушку». Но и те и другие — в отчаянии.

Снижение доступности ипотеки на готовое жилье приведет к еще большему спросу, а значит, к росту ставок аренды, утверждает директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова. Цены будут расти и из-за сокращения объема предложения, который наблюдается сейчас.

Арендаторы, как правило, даже не имеют возможности торговаться. Если им удается сбросить цену на 1–2 тысячи рублей в месяц, велика вероятность, что при перезаключении договора в следующем году владельцы решат компенсировать скидку и взвинтят стоимость жилья. Плюс к тому некоторые арендодатели хотят, чтобы арендаторы полностью оплачивали услуги ЖКХ — не только расходы за воду и электричество, но и радио, телефон, взносы на капремонт, консьержек и прочие услуги, которые им не нужны или не имеют к ним отношения. И арендаторы оплачивают — куда ж деваться…

Возвращаться к родителям для многих нереально, особенно с детьми. Тесниться 5–6 людям на площади в 40–50 квадратных метров, да еще, как правило, в стареньких квартирах, коих в России большинство, — удовольствие ниже среднего. А если папа-мама живут в глухой провинции, где с работой полный швах, выхода, кажется, нет вовсе.

Про покупку квартиры после недавнего повышения ключевой ставки многим придется забыть надолго, а может, и навсегда. Это арендную плату еще можно тянуть, затянув пояса себе и детям. А тянуть ипотеку, даже не в Москве, а где-нибудь в Сибири, не получится от слова «совсем». Плата за кредит превышает арендную ставку в два, а то и в три раза.

Крупные банки уже анонсировали новые ставки по рыночной ипотеке с 21–22 августа — минимум до 13,7%. Покупатели, которым ипотека станет не по карману, будут ждать скидок, но вряд ли продавцы сразу на это пойдут, комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Возможно, какая-то часть собственников, боясь продешевить, просто снимут объекты с продажи и выйдут на рынок аренды. Но это не значит, что съем жилья подешевеет.

Заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова рассказывает, что ставки найма для новых арендаторов собственники обычно поднимают в августе, сентябре и октябре на 5–15%. В крупные города приезжают студенты, увеличивается количество трудовых мигрантов. Последних в стране, даже по официальным данным, — 11 миллионов. По неофициальным же — до 20 миллионов. И именно они, как признаются эксперты, «вымывают» с рынка самое доступное жилье и «накручивают» стоимость аренды. 85% арендаторов на массовом рынке — это люди, приезжающие в Москву из регионов России и стран бывшего Советского Союза на заработки.

По данным ИНКОМ, сейчас на рынке найма — острейший дефицит предложений экономкласса, на 33% меньше, чем год назад. В этом году высокий сезон начался раньше обычного — уже в последней декаде июля и в первой декаде августа спрос был на 25% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Относительно дешевые квартиры уходят в считаные часы, а цены растут бешеными темпами. Еще в июне и в июле в старых границах столицы можно было найти варианты за 25 тысяч рублей в месяц, а уже в августе минимальная арендная ставка подскочила до 27 тысяч. Таких предложений — в прямом смысле единицы, буквально 10–20 в месяц на территории старой Москвы. В основном это «однушки» в депрессивных столичных районах, на большом расстоянии от метро.

Вышеозвученная «минимальная» цена распространяется только на семьи россиян из 1–3 человек. Вообще же, как признают риелторы, основные «охотники» на подобного рода жилье — гастарбайтеры из Средней Азии. Они въезжают в «бабушкины» квартиры «бригадами» по 8–10 человек. Для них цена взлетает в два-три раза — кстати, такое практикуется не только в столице, но и во многих других российских городах. Собственники осознанно сдают мигрантам квартиры, понимая, что их жилье через 3–4 года окончательно придет в негодность, но все это время они будут получать постоянный доход выше рыночного. В итоге на вырученные деньги можно сделать хороший ремонт и продать квартиру за приличные деньги.

Напоследок остается лишь сравнить стоимость аренды с доходами россиян. Медианная зарплата по итогам 2022 года в России составила 40,3 тысячи рублей, даже в Москве — 62,5 тысячи. Медианная, если кто не знает, — это сумма, которая находится на водоразделе. Одна половина жителей страны (города) зарабатывает меньше медианной зарплаты, другая половина — больше.

Мы умышленно не берем в расчет другой показатель — среднюю зарплату. Во-первых, она формируется во многом за счет обеспеченных жителей, поэтому выглядит весьма солидной. Примитивно говоря, сложите зарплаты кассира супермаркета и депутата и поделите на два — получите 250 тысяч рублей в месяц. В Москве, конечно, депутатов меньше, чем кассиров, поэтому последние немного портят статистику. До четверти миллиона рублей средний столичный доход не дотягивает, составляя «лишь» 118 тысяч рублей (по России — 50 тысяч), что тоже, согласитесь, неплохо.

Ну а во-вторых и в-главных, квартиры экономкласса у нас арендуют граждане, в основном обосновавшиеся в нижней части медианной зарплаты. И это, как вы понимаете, отнюдь не депутаты…

Спрос на жилье продолжит снижаться из-за роста рыночных ипотечных ставок. При этом застройщики по-прежнему будут поднимать цены, напирая на подорожание стоимости стройматериалов из-за санкций. Ну и, наконец, банки не пойдут навстречу ипотечникам — со стороны финансово-кредитных учреждений возможно, напротив, ужесточение требований к своим клиентам.

Фото: freepik.com

Сначала — о квартирах на "вторичке". Сейчас они дешевле аналогичного жилья в новостройках на 20-40%. И их стоимость продолжит падать, считает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. На вторичном рынке стоимость квадратного метра в течение ближайшего года может снизиться на 10-15%, если ситуация не претерпит существенных изменений, говорит аналитик.

— Повышение ключевой ставки приведет к росту ставок по рыночной ипотеке, спрос сдуется, что может подтолкнуть цены вниз, — рассуждает Олег Репченко. — Возможно, не сразу: пока банки не подняли ипотечные ставки, спрос может, наоборот, временно вырасти — люди поспешат купить квартиру. Но рано или поздно ставки по рыночной ипотеке неизбежно поднимутся, продажи упадут, и эти факторы будут давить на цены.

— Часть покупателей не смогут позволить себе оплату дорогого кредита, поэтому уйдут искать квартиру в новостройках непосредственно из первых рук, от девелоперов, — говорит управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. — В итоге квартиры на вторичном рынке будут медленнее продаваться, количество предложений вырастет, а продавцам придется снижать цены, чтобы привлечь покупателя.

На рынок вторичного жилья льготная ипотека не распространяется. Ставки по кредитам составляют 11-14%, а теперь, после увеличения ключевой ставки, повысятся до 15-17%. Поскольку большинство россиян приобретают квартиры не за "живые" деньги, а в ипотеку, столь значительный процентный рост кредита заставит их отказаться от покупки.

Основатель Группы "Родина" Владимир Щекин рассказывает, что наименее доступными для покупателей станут квартиры в самых новых готовых новостройках от частных владельцев. "Это — наиболее дорогой вариант жилья, и на него не распространяется льготный кредит. В то же время это — наиболее дефицитный сектор рынка недвижимости, ведь многие семьи стремятся переехать именно в "свежие" новостройки. Собственникам вторичных квартир придется охотнее идти на торг, давать скидки, снижать цену своего жилья, чтобы покрыть возросшие ставки по ипотеке".

На первичном рынке спрос тоже снизится. Дело в том, что далеко не все россияне покупают квартиры в новостройках по льготной ипотеке, продолжает Олег Репченко: "Застройщикам придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и количество акций".

В целом же, как полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, новостройки в ближайшие месяцы все равно продолжат дорожать. Действие льготных программ на первичном рынке сохраняется, так что переток части покупателей может разогреть цены, пусть и на короткий срок, соглашается с коллегой заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова.

Застройщики, которые продают квартиры по льготным программам (такие сделки составляют 86% от общего количества ипотек на первичном рынке), сохранят кредиты для своих клиентов со ставками 5-8% годовых. Поэтому часть потенциальных покупателей вторичного жилья переключит внимание на строящиеся дома. Люди посчитают более выгодным подождать квартиру какое-то время, но приобрести ее по более-менее доступной ставке, нежели покупать "вторичку" под 15% годовых, а то и выше.

Придется ли застройщикам снижать маржу? Или они будут компенсировать проценты по кредитам, как это было с "околонулевой" ставкой, попросят поддержки государства?

— На рынке могут появиться новые "схематозы" от застройщиков — совместные маркетинговые программы с банками, увеличится число акций и количество проектов со скидками, — считает Олег Репченко. — Конечно, застройщики будут ждать поддержки от государства, и, скорее всего, государство увеличит лимиты по льготной ипотеке, которые могут закончиться осенью. Но вряд ли государство будет субсидировать что-то дополнительно – это лишняя нагрузка на бюджет, где и так не лучшая ситуация.

Дальнейший рост ключевой ставки — это очень негативный сценарий для рынка недвижимости, который на многие годы отразится на нем, считает Татьяна Решетникова, добавляя, что повышение ипотечных ставок на 1% ведет к снижению спроса на 7%.

Фото: Наталья Мущинкина

Советы покупателям: как вести себя в сложившейся ситуации

Олег Репченко: "Не стоит покупать недвижимость в период ажиотажа. На мой взгляд, в текущей ситуации лучше подождать до сентября. В ближайшие пару недель станет понятно, достаточно ли ключевой ставки 12% для того, чтобы прекратить ослабление рубля, или Центробанку придется повышать ставку и дальше. В целом сейчас не та ситуация, чтобы "хватать мешки — вокзал отходит"

Дмитрий Голев: "Возможно, в ближайшие два-три года условия некоторых государственных программ будут ужесточены. Кроме того, я рекомендую поторопиться с покупкой жилья на первичном рынке с помощью трейд-ин (вложиться в новую квартиру, продав старую), поскольку еще можно успеть выгодно продать имеющуюся недвижимость. Дальнейшее повышение ставки не исключено. Но даже если Центробанк, добившись стабилизации ситуации, начнет снижать ключевую ставку, новостройки все равно продолжат дорожать, а квартиры на вторичном рынке — дешеветь".

Владимир Щекин: "Если вы заемщик не субсидируемой ипотеки и уже получили по ней одобрение банка по текущим ставкам (в среднем это 11-12%), принимайте быстрее решение о покупке. Скоро банки начнут пересматривать стоимость нельготных кредитов.

Рекомендую покупателям вторичного жилья обратить внимание на готовые квартиры у застройщиков. Можно приобрести жилье с кредитом под 5-8% годовых — возможно, это будет выгоднее, чем покупать хоть и более дешевую "вторичку", но под 14%.

Или рассмотрите строящиеся жилые комплексы в высокой стадии готовности: лучше подождать полгода и купить квартиру по льготной ипотечной ставке. Уже сейчас доля одобрений кредита не так высока, как до 2022 года ("зеленый свет" получают около 60% заявок против 75-80% два года назад). Дорогой кредит заставит банки более тщательно рассматривать заявки".

Татьяна Решетникова: "При покупке жилья нужно следовать своей собственной стратегии. В первую очередь, отбросьте любые эмоции и сопоставьте уровень долговой нагрузки со стабильностью собственных доходов. Сравните варианты ипотечного кредитования по размеру ежемесячного платежа и переплате, посмотрите на вторичном рынке квартиры с хорошим дисконтом. Есть случаи, когда он способен перекрыть разницу в ставках по ипотеке".

Ирина Доброхотова: "На вторичном рынке нет льготных ипотечных программ, поэтому именно этот сегмент столкнется с рыночной ипотекой по новым ставкам почти без альтернатив. Единственная часть покупателей, которые ничего не потеряют, — те, кто уже получил или вот-вот получит одобрение банка на ипотеку по старым действующим ставкам. Но срок этого одобрения конечен, поэтому нужно будет поторопиться его реализовать в сделке".